Для тех, кто связан с рынком недвижимости, давно известно, что существовали случаи, когда стоимость объекта недвижимости в договоре купли-продажи указывалась гораздо ниже, чем есть на самом деле (та самая «занижайка»).
И таких случаев раньше было очень много. Занижение до 1 млн рублей было просто спасением для продавцов, которые не хотели платить налоги. Да и сейчас продавцы по инерции пытаются играть в эту игру. Но изменилось не только время, но и законы. И занижать стоимость в договоре стало опасно и не так уж и выгодно, как для продавца, так и для покупателя.
С продавцом все достаточно просто: у него есть огромный риск заплатить штраф в размере 20 или 40% (а скорее будет именно 40, так как он хочет умышленно не платить налог) от неуплаченного налога + заплатить налог 13% со всей рыночной стоимости объекта. И сумма может получиться очень большая, очень сильно бьющая по карману.
А вот чем «занижайка» плоха для покупателя?
1. Ты сам себе враг. Именно так и никак иначе. Пошел покупатель на поводу у продавца, занизил стоимость и вдруг самому приходится через два года продавать этот объект. Ну и кто сам себе сделал плохо? Кто согласился не показывать свои истинные расходы? А как теперь уменьшить налогооблагаемую базу при помощи понесенных на приобретение недвижимости расходов? Да, конечно, можно в налоговой показать расписку продавца. За это вам скажут большое человеческое спасибо. Выпишут продавцу штраф и требование уплатить максимальные налоги. А для покупателя ничего не изменится. Свои налоги с продажи придется платить в полном объеме.
2. Продавец – мошенник. Уговорил покупателя на занижение. После сделки обратился в суд за расторжением сделки, так как был под воздействием лекарств и не отдавал отчет своим действиям. И суд иск удовлетворил и постановил все вернуть на свои места: продавцу вернуть объект недвижимости, а покупателю вернуть сумму…., указанную в договоре купли-продажи. А чаще всего ведь продавец просит о занижении на несколько миллионов. Вот так и остался покупатель без недвижимости и без внушительной суммы денег.
3. Продавец – банкрот.
Вам известно, что если купили квартиру/комнату/дом, а продавец впоследствии объявил себя банкротом, то:
• есть вероятность, что попытаются оспорить сделки, которые были совершены даже более, чем за 3 года до начала процедуры банкротства;
• ответственность за недобросовестное поведение продавца (а именно за занижение цены в договоре) несет покупатель. Он вступил в сговор с продавцом, а значит, не может ссылаться на свою добросовестность;
• исход будет совсем плачевный, если суд докажет, что покупатель не предпринимал никаких попыток выяснить информацию о занижении цены. Подразумевается, что покупатель, у которого возникло сомнение в правдивости цены, должен был обратиться в оценочную компанию для получения данных о справедливости рыночной цены;
• в случае выявления наличия сговора между продавцом и покупателем придется вернуть квартиру обанкротившемуся бывшему собственнику, а деньги покупателю должны будут вернуть в том объеме, который указан в договоре купли-продажи. А может и вообще не вернут: бывший собственник ведь банкрот!!! Вот и получилась ситуация: квартиру отобрали, денег не вернули, а ипотека осталась (если покупали с использованием заемных кредитных средств).
Ну и как вам такая ситуация, уважаемый покупатель? Все еще хотите помочь продавцу и занизить стоимость в договоре?
Как же уберечься покупателю?
Советов не так много:
- в договоре показываем истинную рыночную стоимость;
-безналичная форма оплаты за объект недвижимости;
-нотариальная сделка – не обязательна, но желательна;
-обращение в агентство недвижимости. На данный момент суды считают, что это также является одним из критериев осмотрительного поведения сторон сделки и признаком добросовестности. Кстати, опытный агент или юрист агентства проведет для своего клиента объемную проверку, как самого продавца, так и его супруга/супруги, бизнеса и предыдущих сделок. И выдаст заключение о проведенной проверке.
Прислушайтесь к этим советам и вы будете защищены "зонтиком от непогоды".
