Эксперты клуба «Загородный девелопмент» составили ТОП-10 ошибок, которые допускают застройщики при создании коттеджных поселков.
Перечень типичных промахов сформирован на основе опыта Подмосковья. Однако он полезен и для петербургского региона, и не только девелоперам, но и конечным покупателям.
Приводим «ТОП-10 ошибок загородных девелоперов» с небольшими сокращениями. (Полностью - здесь).
«1. Отождествление собственных представлений о загородной жизни с требованиями и реалиями рынка. Как следствие - опора не на объективные данные и маркетинговые исследования, а на собственные пожелания и потребности. Копирование идей и решений конкурентов без детального изучения их объектов, анализа рыночной ситуации.
2. Проектирование генплана поселка без опоры на практический опыт и знания загородного девелопмента и продаж, без разработки маркетинговой концепции с созданием продуктовой линейки, без привязки к особенностям территории, реалиям рынка.
3. Слишком оптимистичные расчеты финансовой модели или бизнес-плана. Как следствие - недостаточное финансирование проекта на начальном этапе, ведущее к кассовым разрывам в период его реализации. Эта ошибка может погубить проект еще на старте, когда средства инвестора уже потрачены, а денег от продаж недостаточно для поддержания темпов строительства.
4. Ошибки при формировании отдела продаж: неверное определение структуры, неудачный подбор персонала.
5. Непрофессиональное ведение рекламной кампании: Некорректный выбор рекламного агентства, неверный выбор ЦА.
6. Отсутствие зонирования и очередности строительства. Как следствие - хаотичные продажи на старте, невозможность проведение реконцепции объекта в случае необходимости.
7. Неправильный выбор для территории со сложным рельефом: вертикальная планировка территории вместо учета рельефа местности или наоборот. Приводит к повышению затрат на инженерную подготовку территории.
8. Смещение баланса между практичностью и эстетикой планировочных решений. Слишком креативные решения генплана с искривленными улицами могут повысить себестоимость проекта до 30%. «Квадратно-гнездовой» принцип планировки удешевляет проект и снижает его уровень.
9. Борьба за полезную площадь проекта за счет эргономики планировочных решений влечет проблемы при использовании территории жителями поселка, а это, в свою очередь, сказывается на продажах. Участки в «мертвых зонах» либо не продаются совсем, либо продаются со значительным дисконтом.
10. Игнорирование нормативов при проектировании: недостаточная ширина улиц в красных линиях для прокладки сетей и ливневой канализации, отсутствие разворотных площадок, несоблюдение требований пожарной безопасности и др.»
Комментарии экспертов
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:
- В дополнении к перечисленным ошибкам можно добавить следующие, не менее важные моменты:
1. Не стоит доверять подготовку генплана посёлка кому-нибудь из специалистов своей компании, без архитектурного образования, но умеющим работать в автокаде. В итоге получаются уродливые примитивные генпланы и такие же проекты межевания.
Коренной недостаток поселковых генпланов в том, что они не с кем не согласовываются. Они делаются «для себя», для своих строителей инженерных сетей и дорог и для отдела продаж.
Правильный путь - доверить создание генплана опытным проектировщикам с высшим образованием и практикой не менее 10 лет. А самый надёжный путь - получить распоряжение КГП на разработку ППТ, выполнить ППТ силами архитектурного бюро и согласовать во всех положенных инстанциях, районных и областных.
Это дорого, это очень долго, но зато для покупателей гарантия, что и через несколько лет не обнаружатся «скелеты в шкафу» в виде претензий Минобороны, лесников, экологов, пожарных и т.п.
2. Финансирование проекта на кредитные деньги по высоким ставкам 16% и более - верный путь к банкротству. Скорее всего у таких компаний есть расчёт на «освоение» денег на стадии строительства, а потом «будь что будет».
3. Распространенная ошибка - отказ от проведения инженерных изысканий ДО покупки земельного массива: геология и геодезия приводит к рискам высоких затрат на выторфовку, борьбу с обводнённостью , планировкой рельефа, трудностями по водоотведению. Отсутствие геологоразведки на водоносные горизонты приводит к недостатку воды в посёлке на стадии его полного заселения.
4. Поверхностное изучение документов на земельный массив на стадии покупки приводит к тому, что земля может оказаться в рекреационной, заповедной или охранной зонах, или попадает под «двойной учёт» с гослесфондом, или не соответствует функциональной зоне в генплане поселения, позволяющей в ней строить жильё.
Марина Шкурко, управляющий партнер агентства Puzzle Realty:
- У нас в регионе похожие проблемы. Я бы добавила еще пункт относительно избыточной инфраструктуры. Застройщик, в погоне за тем, чтобы учесть все потребности клиента, не учитывая имеющиеся в конкретной локации объекты, перенасыщает проект.
Это делает последующую эксплуатацию проблематичной. В поселке строят, например, бассейн, которым пользуются не все. Большие площади отдаются под коммерческие помещения, и не всегда девелопер понимает, что он будет делать с этими помещениями. Во Всеволожском районе есть поселки, в которых собирались делать пивной клуб, пекарню и т.д.
Появляется недовольство и недоверие со стороны будущих жителей: обещаете и не выполняете. Девелопер не является профессиональным оператором. Можно придумать, например, ресторан в составе коттеджного поселка. Но всего, что нужно для нормальной эксплуатации ресторана, застройщик предусмотреть не может - он не специалист, у него нет опыта в этой сфере.
В загородной недвижимости основной аспект, на который необходимо обратить внимание - место. От его особенностей нужно формировать все остальное, всю концепцию: параметры домов, участков и так далее.
И, конечно, назначение участка должно соответствовать планируемой застройке. Нам встречались ситуации, когда девелопер рисовал красивые картинки, а потом оказывалось, что таунхаусы здесь строить нельзя, а можно только индивидуальные дома. Таких ситуаций достаточно много.
Максим Хансон, эксперт, руководитель АН Insiders:
- Самое важное - корректный выбор локации. У нас в регионе нередки ситуации, когда в локации с низким чеком пытаются сделать проект бизнес-класса. Также необходим корректный расчет мощностей по коммуникациям.
Важный момент - выбор архитектурных решений, соответствующий современным модным тенденциям, особенно если в поселке реализуются только участки с подрядом или готовые дома. Например, на мой взгляд, неудачный выбор «английского стиля» в поселке «Ламбери» привел к сужению круга клиентов и замедлению продаж.
В целом список корректный, хотя сориентированный под определенные условия, под ситуацию, когда уже приобретен земельный массив, создана некая структура. Не у всех девелоперов есть отделы продаж.
Перечень фундаментальных моментов, которые необходимо учитывать, весьма обширен. Нужно уделить внимание юридической проверке прав на землю и статуса участков, подготовить договорную базу и т.д.
Проектов по продаже участков с подрядами так мало в том числе и потому, что девелоперы не знают, как это юридически оформлять, чтобы не обмануться. Ничего не написано про оформление массива в рамках оптимизации налогов, ничего не написано, а это тоже важно, хотя и редко обсуждается.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- На первый взгляд, все правильно подмечено. Но, как гласит определение в федеральном законе, предпринимательство - это «самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли». И ключевое слово здесь не «прибыль», а «риск»!
Успех предприятия зависит напрямую от удачи человека, который принимает решения. Только интуиция и опыт позволят заработать. А ещё - готовность к риску и умение его принимать. Если все сложить - это и есть УДАЧА.
Перед тем, как придумать дело или одобрить придуманное твоей командой, желательно самому на него посмотреть, а лучше - попробовать. Чтобы сделать что-то стоящее, нужно не один раз ошибиться. Чем и занимаются все успешные люди. Одного образования недостаточно, как и чужого опыта.
Если затевать девелоперский проект по кальке уважаемых аналитиков - вполне вероятно, что ничего не выйдет. Или получится что-то не слишком выдающееся. Результат окажется слишком ПОСТНЫМ, посредственным, «как у других», как у всех. Многие великие люди в школе были двоечниками.
Конечно, надо учитывать чужие ошибки, но и без собственных не обойтись. Иначе даже из дома выходить на улицу не стоит…
