Ипотечный кредит – прекрасный способ решения жилищного вопроса. В то же время это серьёзное обязательство, которое хочется поскорее выполнить. Даже когда сумма ежемесячного платежа не такая уж существенная, перспектива выплачивать её в течение 25 лет всё равно может создавать психологическое напряжение, это долгий срок и большая часть жизни.
Если вы только планируете взять ипотечный кредит, посмотрите, какие варианты готовы предложить вам банки на сайте Кредистории.
Поговорим о досрочном частичном погашении ипотеки в контексте снижения минимального платежа и срока, какие нюансы стоит учесть и что выгоднее.
Обычно для расчётов ипотечного займа используется формула аннуитента. Ежемесячный платёж в этом случае состоит из двух компонентов и постепенно покрывает сумму основного долга и проценты, начисленные банком за использование заёмных средств. В течение действия договора, каждый месяц сумма платежа одинакова и стабильна. При этом в начале кредита, большая часть ежемесячного платежа идёт на покрытие процентов, а оставшаяся – на погашение основного долга. Со временем увеличивается доля, идущая на его погашение, так как проценты рассчитываются исходя из остатка.
Что произойдёт, если заплатить больше, чем минимальный платёж?
Уменьшится общая сумма, которую заёмщик должен выплатить за весь срок кредита. Это позволит сэкономить на общих процентах, так как они рассчитываются на оставшийся долг. В зависимости от ситуации и потребностей, можно выбрать два варианта использования дополнительных средств: либо снизить последующие минимальные платежи, либо их количество, таким образом уменьшив срок кредитования.
Важно сообщить банку, как бы вы хотели распорядиться деньгами, внесёнными сверх. Некоторые банки автоматически направляют дополнительные средства на погашение основного долга, тогда как другие могут использовать их для покрытия будущих ежемесячных выплат в обычном порядке, списывая необходимую сумму в соответствии с графиком. Потому нужно связаться с банком и уточнить их политику.
Перед внесением платежа стоит внимательно изучить условия договора относительно досрочного погашения. В первую очередь, стоит поинтересоваться, есть ли такая опция в договоре, взимаются ли комиссии при её использовании. В некоторых банках понадобится личное посещение, чтобы оформить заявление, а где-то существует возможность сделать всё самостоятельно в личном кабинете на сайте или в мобильном приложении. Большинство современных крупных банков оснастили мобильные приложения всеми необходимыми возможностями для управления счетами, в том числе кредитными.
Выплаты и инфляция
С течением времени, минимальный ежемесячный платёж по ипотеке может фактически уменьшаться под влиянием инфляции. Инфляция, увеличивая общий уровень цен на товары и услуги, в то же время меняет стоимость долга в реальных деньгах. При фиксированной сумме, реальная стоимость этой суммы уменьшается со временем из-за доли инфляции.
Это означает, что заёмщик фактически платит меньше в реальных деньгах за тот же ежемесячный платёж. Если выразиться просто, 10 000 рублей сегодня и пять лет назад – совсем разные деньги. И по ощущениям и по возможности что-то приобрести на них. Потому можно сказать, что со временем заёмщик платит меньше, даже не снижая сумму, потому что реальная стоимость этих денег снизилась.
Это важно учесть при принятии решения о дополнительных затратах и рассмотреть другой вариант, который представляется выгоднее и комбинирует разные подходы.
Удобный вариант комбинирования
Как мы говорили выше, первоначально внося дополнительные средства, можно выбрать снижение ежемесячного обязательного пополнения, либо сократить срок. Если снизить обязательную сумму, но фактически продолжать вносить прежнюю, выходит довольно комфортный вариант. При неизменившихся тратах, фактически вы постоянно гасите ипотеку досрочно.
Например, по закону, материнский капитал в России может быть использован для улучшения жилищных условий, включая погашение или уменьшение размера ипотечного кредита. Если правила банка позволяют, рассмотрите варианты использования материнского капитала для частичного досрочного погашения: одноразовый взнос или регулярные.
Рефинансирование ипотеки
Не стоит забывать ещё об одном эффективном способе экономии – рефинансировании. Банки заинтересованы в увеличении объёмов кредитования и конкурируют между собой, чтобы привлечь как можно больше клиентов. Таким образом можно получить предложение, например, более низкой ставки, чем у текущего кредитора. Также, при наличии интересных предложений у конкурентов, банк может согласиться на рефинансирование действующего кредита.
Кредитная организация заинтересована в возврате средств, а послабление условий кредитования уменьшает вероятность проблем с возвратом кредитов. Ещё банки получают прибыль от предоставления кредитов не только за счёт процентов, но и путём взимания различных комиссий, в том числе за рефинансирование. В любом случае, если банки предлагают такой вариант, это им выгодно.
При этом задача кредитуемого – выяснить путь наименьших потерь, которые могут состоять из вышеупомянутых комиссий за оформление, оценки недвижимости или страховки. Если у заёмщика высокий кредитный рейтинг и хорошая кредитная история, он привлекательный клиент для кредитной организации. Периодически проверяйте свою историю, для этого можно воспользоваться сервисом на сайте Кредистория, там же можно посмотреть варианты рефинансирования кредита и многое другое.
Какие нюансы следует учесть?
Применяя рефинансирование, особенно переходя к другому кредитору, нужно переоформить документы, в том числе страховой полис. При оформлении ипотечного кредита, недвижимость находится в залоге у банка. Поэтому кредитору требуется гарантия покрытия возможных убытков, в случае пожара, стихийных бедствий и других неприятных событий. Когда вы приобретаете страховку жилья, обычно заключается полис на определённый срок, например, на год, и страховая премия уплачивается вперёд.
При изменении срока ипотеки важно обновить свой страховой полис. Тогда будет сделан возврат части неиспользованной премии за оставшийся период. Возможность возврата страховой премии зависит от политики страховой компании. Большинство компаний предоставляют возврат за неиспользованный период страхования при досрочном расторжении полиса при сокращении срока ипотеки.
В любом случае, необходимо узнать о правилах, которые применяются в компании, где был оформлен текущий полис. Обычно банки сотрудничают с несколькими страховыми компаниями и предлагают клиенту выбрать приемлемый вариант. Каждый последующий год с уменьшением суммы долга, страховка будет стоить дешевле и можно выбрать компанию, которая делает наиболее выгодное предложение. Рынок страхования тоже конкурентен, что даёт возможности для экономии.
Если вам знакомы лайфхаки по выгодному досрочному погашению ипотеку, ставьте лайки👍 и делитесь опытом в комментариях📧!
Вам также может быть интересно:
- 3 выгодных вида ипотеки
