В этом материале сравниваем текущие средние цены и ипотечные ставки с данными 10-летней давности. Только цифрами обзор 2014 vs 2024 не ограничится, ведь рынок претерпел и важные качественные изменения.
- Экскурс в прошлое и настоящее
- Основные цифры 2014 vs 2024
- Возросшая роль банков и ужесточившаяся конкуренция
- «Комфорт» вместо «эконома»
- Перспективы рынка
Экскурс в прошлое и настоящее
В 2014 году такие геополитические события, как присоединение Крыма, в меньшей степени влияли на рынок недвижимости, чем сегодня, – уверена директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева:
Санкции, обесценивание рубля и падение цен на нефть негативно сказывались на экономике страны, но жилье как традиционный инструмент сохранения капитала было объектом повышенного спроса. Особенно очевидный ажиотаж наблюдался весной и осенью 2014 года. При этом по итогам года в Москве цены выросли лишь на 12% и в среднем составили 190 тыс. рублей за квадратный метр, а в Петербурге – примерно на 10%. Уровень цен на недвижимость едва покрывал растущую инфляцию. В 2014 году было объявлено об обязательном страховании застройщиков, что повысило себестоимость жилья.
В целом 2014 год отличился большими объемами предложения, а резкий скачок доллара США и евро случился лишь под конец года – 16 декабря, посулив рынку серьезные изменения в следующем году. На этом фоне ЦБ поднял ключевую ставку с 10,5 до 17%. По итогам года цены на жилье в долларовом эквиваленте пробили дно, зафиксированное в кризисных в 2008-2009 годах. Девелоперы предвкушали сокращение спроса, подорожание строительных материалов и снижение доступности ипотеки.
По итогам 2014 года цены на жилье в долларовом эквиваленте пробили дно, зафиксированное в кризисных в 2008-2009 годах.
В этом смысле более показательным был 2015 год, когда количество выдаваемых ипотечных кредитов снизилось на 60-70%. В первом квартале цены еще по инерции росли на волне ажиотажного спроса 2014 года, к середине они стабилизировались, а к 4-му кварталу стали снижаться. Рынок спасло введение государством льготной ипотеки. Эта мера поддержала спрос, к 2016 году рынок начал постепенно выходить из кризиса.
Кризис же 2024 года отличается от всех предыдущих длительностью геополитических последствий, продолжительность которых мы не можем предсказать, более существенными нарастающими санкциями, высокими ценами, большими издержками, сильной монополизацией рынка и ужесточением денежно-кредитной политики государства. С каждой принятой мерой доступность жилья для широкого круга покупателей снижается.
В 2024-м рынок сужается до небольшого числа проектов для ограниченной целевой аудитории.
Основные цифры 2014 vs 2024
Если в декабре 2014-го ключевая ставка выросла до 17%, то начинался «олимпиадный» год с «ключом» в 5,5% – вспоминает директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит» Алексей Плюта. Средневзвешенная же ставка по ипотечным кредитам колебалась в районе 12-12,5%, и в конце года вслед за ставкой ЦБ подросла до заградительного уровня 19-20%.
Напомним, что на февраль 2024-го «ключ» составляет 16% годовых, а средние ставки по рыночным ипотечным программам – в районе 16-19%. Последние преимущественно актуальны для «вторички», ведь на первичном рынке до 1 июля пока действуют льготные программы – семейная под 6% годовых и на новостройки под 8%.
Кандидат экономических наук, доцент Финансового университета при Правительстве РФ Динара Васьбиева, в свою очередь, добавляет: «Минимальный первоначальный взнос по ипотеке за 10 лет вырос с 12% в 2014-м до 30% от стоимости жилья в 2024 году, причем некоторые крупные банки требуют внести 50% от стоимости жилья. Максимальная сумма ипотеки сократилась на 25%».
Минимальный первоначальный взнос по ипотеке за 10 лет вырос с 12% до 30-50% от стоимости жилья. Максимальная сумма ипотеки сократилась на 25%.
Никаких льготных ипотечных программ и субсидируемых ставок в 2014-м не было. «Встречались только отдельные совместные акции банков с застройщиками по конкретным ЖК, – напоминает Алексей Плюта. – Можно было бы сравнить условия с сегодняшней стандартной ставкой по ипотеке, если бы не одно "но": десять лет назад высокая стоимость ипотеки не оказывала такого влияния на новостройки, как сегодня. Ведь в 2014 году у нас доля сделок с ипотекой была 20%, а сейчас – 97%».
В 2014 году доля сделок с ипотекой была 20%, а сейчас – 97%.
К слову о влиянии льготной ипотеки на рынок недвижимости: по итогам четвертого квартала 2023-го разрыв цен между новостройками и «вторичкой» достиг 44%. Таковы данные самого ЦБ, где для сравнения привели цифру в 10%. Именно такой была разница между первичным и вторичным рынками до введения ипотечных программ с господдержкой.
Разрыв цен между новостройками и «вторичкой» с 10% вырос до 44%.
«Средняя цена квадратного метра жилья в проектах нашей компании в январе 2014 составляла 87,4 тысячи рублей. За 10 лет она выросла на 167% и сегодня равна 233 тысячам рублей, – сравнивает Алексей Плюта. – Официальный курс доллара тогда же, в начале 2014 года, составлял 32,66 рубля, и вырос до 56,25 рублей в декабре, прибавив 72%. А сегодня доллар стоит почти 90 рублей. Прирост за 10 лет – 175%. Можно сказать, что увеличение цены наших квадратных метров в какой-то мере совпадает с удорожанием валюты».
За 10 лет доллар вырос на 175%. Увеличение цены квадратных метров сопоставимо с этой цифрой.
В дополнение Динара Васьбиева обращает внимание, что в 2014 году страна переживала экономический кризис. «Реакцию рынка недвижимости на новый этап рецессии [в то время] можно было охарактеризовать снижением потребительского спроса, замедлением темпов строительства жилья, падением цен на 15-20% в рублях (по индексу IRN.RU), которые на самом деле поднялись для многих покупателей, если брать во внимание падение уровня их жизни».
Приводит Динара Васьбиева и данные, согласно которым, средняя цена за 1 «квадрат» жилья по РФ составляла 51 714 рублей (на первое полугодие 2024-го Минстрой утвердил нормативную стоимость одного кв. м жилья по стране на уровне 97 547 руб.). «Однако снижение средней ставки ипотечного кредита в рублях на 11% по сравнению с 2013 годом (12,4% – в 2014 г.) и повышение его роли, привело к продолжению жилищного строительства в период экономического кризиса. Покупатели, исходя из опыта предыдущих лет, когда цены на вторичную недвижимость снижались, считали привлекательными инвестиции в новостройки».
Для более удобного сравнения рассматриваемых лет продублируем упомянутые выше цифры в таблице:
Критерий сравнения 2014 2024 Ключевая ставка От 5,5% в начале года до 17% в декабре 16% в начале года Доля сделок с ипотекой 20% 97% Средние ипотечные ставки Колебалась в течение года в районе 12-12,5% и подскочила до 19-20% – в конце 2014-го 16-19% на «вторичке» и 6-8% по льготным ипотечным программам Минимальный первый взнос по ипотеке 12% 20-30% в зависимости от программы Средняя цена 1 кв. м жилья по РФ, тыс. руб. 51,7 97,5 Средняя цена 1 кв. м новостройки на примере проектов компании «Мегалит», тыс. руб. 87,4 233 Курс доллара 32,66 рубля в начале года и 56,25 руб. – в декабре в районе 90 рублей в начале года
Возросшая роль банков и ужесточившаяся конкуренция
Существенно за минувшее десятилетие изменились и условия работы с банками. «В 2014 году в нашем портфеле уже был объект с проектным финансированием банка, правда, пока еще без эскроу-счетов, – вспоминает Алексей Плюта. – В те годы мы кредитовались на кассовый разрыв, а сейчас берем у банка всю сумму для реализации проекта – размеры займов выросли кратно! Раньше деньги дольщиков, на которые мы строили, обходились девелоперам почти бесплатно, а сейчас мы платим банку даже, если средств дольщиков на эскроу-счетах больше, чем кредит, полученный застройщиком. Влияние банков на отрасль за десятилетие выросло очень сильно».
Раньше деньги дольщиков обходились девелоперам почти бесплатно, а сейчас они платят банку даже, если средств дольщиков на эскроу-счетах больше, чем кредит, полученный застройщиком.
Одновременно с этим ужесточилась конкуренция среди застройщиков и их проектов. «И покупатели стали намного требовательнее. Все это положительно сказалось на качестве домов и наполнении жилых комплексов», – комментирует Алексей Плюта.
«Комфорт» вместо «эконома»
Мнению Алексея вторят другие собеседники Novostroy. Так, Динара Васьбиева обращает внимание, что спустя 10 лет на рынке недвижимости востребованными стали сегменты «комфорт-плюс» и бизнес-класс «с красивыми интерьерными решениями и экопроектами, отодвинув популярный основной сегмент: эконом- и комфорт-класса».
В City Solutions и вовсе заявляют, что «экономкласс 2024-го по уровню удобств теперь похож на комфорт 2014 года», а квартиры хотя и уменьшились в размере, зато улучшились в качестве. К такому выводу аналитики компании пришли после сравнения современных жилых комплексов Петербурга с проектами 10-летней давности.
Экономкласс 2024-го по уровню удобств похож на комфорт 2014 года.
Отметим, что, по данным City Solutions, средний метраж петербургской «первички» в 2014-м составлял 46 кв. м против 40 «квадратов» в 2024-м. Средняя же площадь студий как самого доступного жилья за 10 лет уменьшился примерно с 30 до 25 кв. м.
Что касается улучшившегося качества, то яркий пример – все те же студии, пережившие оптимизацию пространства. Вместо нефункциональной прямоугольной «нарезки» с одним окном девелоперы стали предлагать более светлые помещения оптимальной формы, в том числе с двумя окнами.
Не обошел стороной прогресс и отделку квартир. «Если 10 лет назад строители сдавали "коробки" с бетонной стяжкой – на квартиры с черновой отделкой приходилось 70%, то теперь 70% сдается с предчистовой и чистовой отделкой, а по желанию покупателя застройщик еще и меблирует жилье. Причем некоторые застройщики предлагают включить мебель в ипотечный кредит. Такой вариант подходит тем, кому некогда ждать и делать ремонт», – добавляют в City Solutions.
Если 10 лет назад на квартиры с черновой отделкой приходилось 70%, то теперь 70% сдается с предчистовой и чистовой отделкой, а по желанию покупателя застройщик еще и меблирует жилье.
В целом девелоперы в 2024-м, как подчеркивают в City Solutions, возводят привлекательные дома с одноуровневыми входными группами, большой площадью остекления и вместительным паркингом. К тому же все большее распространение получает набор функций умного дома с автоматической передачей показаний счетчиков.
«Урбанистика перестала быть элитарной, теперь даже у недорогого проекта есть своя концепция благоустройства. Еще 10 лет назад жители новостроек масс-маркета жаловались на отсутствие детских площадок, асфальтированных дорожек, урн и озеленения. Взамен у них были дворы со стихийной парковкой и неудобный вход по ступенькам в мрачный подъезд. Теперь обустроенный закрытый двор без машин с ухоженными клумбами, детскими и спортивными площадками с уличными тренажерами – это базовое требование для нового ЖК. В парадных же часто предусмотрены места для консьержа и колясочные, их оборудуют камерами видеонаблюдения и украшают картинами и различными элементами декора. Все эти атрибуты еще 10 лет назад встречались в классах "комфорт" и выше, но никак не в экономе», – выяснили в City Solutions.
Перспективы рынка
Алексей Плюта считает, что потребность в новостройках сохранится еще надолго, и застройщикам есть ради чего работать ближайшие десятилетия. «Несмотря на развитие рынка в это десятилетие, обеспеченность населения жильем осталась, судя по официальным данным, на том же уровне», – заключает девелопер.
Динара Васьбиева тем временем убеждена, что одним из сходств ситуаций на рынке недвижимости в 2014 и 2024 гг. является никуда не исчезнувший ориентир покупателей на новые дома. «В 2024 году по госпрограмме льготной ипотеки на новостройки под 8% покупатели хотят приобрести недвижимость до завершения программы, планируемого на 1 июля 2024 года».
Наконец, генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions Василий Тимофеев уверен: «Рынок недвижимости однозначно стал рынком покупателя, и эта тенденция будет только усиливаться». По словам этого девелопера, сейчас нет необходимости торопиться при выборе квартиры, можно обстоятельно все изучить, тогда как 10 лет назад покупатели ждали новые объекты, бронировали жилье на уровне котлована и торопились внести деньги, чтобы предложение не ушло, а цена на него не поднялась.
«В итоге спешка нередко приводила к формальной проверке застройщика, что иногда заканчивались незавершенным строительством и потерей денег. Сейчас спешки нет, – говорит девелопер. – И по прошествии 10 лет можно сказать, что недвижимость хорошо себя показала в роли защитной инвестиции и пока еще привлекательна благодаря льготной ипотеке».
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
