Увеличение площади земельного участка является реальной возможностью для расширения приусадебного хозяйства. Для добросовестных владельцев предусмотрены процедуры, позволяющие осуществить это законным образом.
Рассмотрим, можно ли увеличить площадь участка и на какой процент, а также как правильно оформить новый участок земли. С использованием земельной реформы 2015 года (ФЗ № 171 от 23.06.2014 года) можно легко и законно увеличить свой участок за счет земельных ресурсов, находящихся в государственной собственности.
Для успешной реализации этой задачи необходимо соблюдение основных правил. Важным условием является то, что увеличение размера участка по закону может осуществить только владелец земли. Следовательно, для расширения необходимо уже владеть той землей, к которой предполагается присоединить новый участок.
Случай, когда участок используется, но не оформлен в кадастре и Росреестре, а владелец стремится присоединить к нему соседний, не даст возможности воспользоваться описанными далее методами.
Право собственности требуется подтвердить не только выпиской из ЕГРН, но и соответствующими документами, подтверждающими законность его возникновения, такими как договор дарения, купли-продажи, решение суда или свидетельство о праве на наследство.
Возможность увеличения площади земельного участка существует в случае, если он предназначен для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства. При этом новый участок, который планируется присоединить, должен иметь аналогичное предназначение и находиться в государственной или муниципальной собственности.
Существуют различные способы увеличения земельного участка, включая прирезку (перераспределение земель), покупку соседнего участка, уточнение границ через межевание, регистрацию заброшенного участка на себя, а также регистрацию участка по приобретательной давности, когда земля становится собственностью в результате длительного открытого пользования.
Подробно рассмотрим каждый из этих методов. Прирезка предполагает формирование нового участка путем присоединения к существующему соседнего участка с общей границей. Это может быть необходимо в случаях, когда участок имеет неправильную форму, требуется улучшение или выравнивание границ, участок используется длительное время, но его права не узаконены, или необходима дополнительная земля для хозяйственных нужд.
Прежде всего, присоединяемый участок должен находиться в государственной или муниципальной собственности, и перераспределение невозможно, если земля является частной собственностью. Также имеются другие обязательные требования, такие как отсутствие недвижимости на участке и его неучастие в аукционах, поскольку последнее свидетельствует о планах администрации по его использованию.
Перед проведением подсчетов процентного увеличения площади участка прирезкой, рекомендуется ознакомиться с правилами землепользования и застройки территории, где расположены участки. В этих правилах устанавливаются предельные значения площади, которые могут быть заняты под участок в конкретном населенном пункте. Важно, чтобы новая площадь после прирезки не превышала установленные рамки.
Также необходимо, чтобы границы присоединяемого участка были уточнены, и их координаты были внесены в реестр.
Как осуществить процесс перераспределения земли
Увеличение площади земельного участка через перераспределение можно осуществить, заключив соглашение с администрацией или органом власти, ответственным за управление имуществом.
Порядок действий
Для начала требуется собрать необходимый пакет документов, включающий:
- Заявление о перераспределении.
- Копии документов о собственности (в случае отсутствия сведений в ЕГРН).
- Реквизиты утвержденного проекта межевания земель или схемы расположения участка, если проект отсутствует.
Документы могут быть представлены в администрацию лично или через портал "Госуслуги". Администрации предоставлен срок в 30 дней для рассмотрения заявления. После положительного решения администрации владелец обращается к кадастровому инженеру, который определяет новые границы участка. Затем подается заявление в Росреестр о регистрации новых земельных участков, образованных в результате перераспределения.
После кадастрового учета документы снова представляются в администрацию, которая в течение 30 дней отвечает подписанным соглашением. Подписанный заявителем экземпляр должен вернуться в администрацию в течение того же срока. Полученное соглашение служит основанием для регистрации права собственности на новый участок в Росреестре.
Стоимость процедуры
Увеличение площади участка путем перераспределения является платной услугой. Цена зависит от того, кто является владельцем земли. Для федеральной земли стоимость прирезки составляет 15% от кадастровой стоимости, в то время как субъекты федерации и муниципалитеты устанавливают свои тарифы, например, в Москве - 50% от кадастровой стоимости.
В случае затруднений с самостоятельной организацией процесса, можно обратиться к посредникам. Специалисты могут помочь собрать правильные документы, составить заявление, их услуги обычно стоят от 10 тыс. рублей.
Выкуп соседнего участка
Если рядом с участком для увеличения нет земли для перераспределения, вариантом может быть выкуп соседнего надела. В переговорах с владельцем необязательно придерживаться критериев, применяемых при прирезке, что предоставляет больше возможностей.
Недостатком выкупа по сравнению с перераспределением является более высокая цена, определяемая рыночной стоимостью земли. Если стороны не договорятся об обмене земли на другое имущество, сделка будет проводиться по полной стоимости.
Необходимо учитывать, что при покупке у частного владельца существуют ограничения по минимальной и максимальной площади, установленные Правилами землепользования и застройки.
Уточнение границ с помощью межевания
Увеличение площади участка может быть достигнуто путем уточнения его границ. Это возможно, если у участка есть кадастровый номер, но границы не утверждены.
В таких случаях могут оказаться собственники, оформлявшие участки до 2001 года, когда начал действовать Земельный кодекс. По старому порядку регистрировались только площади, а границы не фиксировались. Уточнение границ может иметь обратный эффект, если владелец использовал больше земли, чем указано в документах.
Юристы рекомендуют проводить уточнение границ, так как это укрепляет позицию в спорных ситуациях и упрощает процесс продажи такой земли.
Кто проводит межевание
Процедуру межевания проводит кадастровый инженер, выезжающий на участок и выполняющий замеры. Границы, подлежащие уточнению, необходимо согласовывать с соседями в уведомительном порядке. Инженер отправляет уведомление по обычной или электронной почте, либо размещает объявление в местной газете.
Окончательным результатом работы кадастрового инженера является межевой план, в который вносятся координаты границ участка на основе документов, подтверждающих выделение земли собственнику в определенном месте и с определенной площадью.
Ограничения увеличения участка
При уточнении границ существует ограничение по площади увеличения участка. Бесконтрольное расширение не допускается. Максимальный предел увеличения определяется федеральными или местными законами для конкретного вида разрешенного использования и категории земель. Если размер не установлен, то допустимый лимит - не более 10% от площади исходного участка, указанной в ЕГРН.
Становление владельцем бесхозного участка
Иногда земельный участок остается без владельца, когда владелец пропадает или отказывается от участка. Такая земля переходит в муниципальную собственность и, как правило, выставляется на торги. В этом случае все желающие могут приобрести или арендовать ее на аукционе.
Если бесхозный участок не был выставлен на торги, его можно рассматривать для прирезки.
В заключение, рассматривая вопрос об увеличении участка, важно выяснить, кто является владельцем земли, которую вы хотите присоединить. Если земля принадлежит государству, возможен перераспределение; если частному владельцу, то вариант - выкуп. Самозахват может привести к штрафу до 200 тыс. рублей.
Необходимо различать самозахват и приобретательную давность. Приобретательная давность предоставляет право на оформление участка в собственность после 15 лет открытого и добросовестного владения. Однако перед использованием земли необходимо убедиться, что у нее нет других владельцев, чтобы избежать проблем с самозахватом.
