Динамика цен на вторичном рынке жилья в Москве тесно связана с ключевой ставкой Центрального банка. При дальнейшем повышении этой ставки к середине лета цены на жилье на вторичном рынке могут снизиться на 15%, в то время как при смягчении условий они должны подняться примерно на 10%.
В 2023 году на рынке вторичной недвижимости в Москве наблюдались заметные колебания в спросе. Начало года было стабильным, однако летом из-за опасений по поводу возможного повышения ключевой ставки и увеличения процентов по ипотечным кредитам покупатели старались ускорить процесс покупки жилья, чтобы успеть приобрести объекты на более выгодных условиях. Вторая волна спроса на вторичное жилье наступила после повышения ключевой ставки Центробанком в сентябре. Это привело к тому, что Росреестр зафиксировал абсолютный рекорд спроса на вторичное жилье в Москве. Несмотря на эти волны спроса, цены на рынке готового жилья оставались стабильными и не показывали значительного роста.
Эксперты ведущих агентств недвижимости Москвы сходятся во мнении, что главный и определяющий тренд для вторичного рынка — это высокая ключевая ставка. Действующие на данный момент ипотечные ставки на вторичном рынке являются заградительными. Так, под 16–17% годовых мало кто решится оформить ипотечный кредит на рынке готового жилья.
По результатам 2023 года средняя цена за 1 квадратный метр (не включая элитный сегмент) на вторичном рынке готового жилья в Москве, по данным "ЦИАН.Аналитики", достигла отметки в 319,1 тысячи рублей. В годовой динамике наблюдался рост средней цены за квадратный метр на 5%. Максимальное повышение стоимости квадратного метра было зафиксировано в августе и составило 1,8%. В течение 10 из 12 месяцев 2023 года колебания цен оставались в пределах 1%.
В первой половине 2024 года на первичном рынке жилья можно ожидать более уверенное состояние, так как ипотечные льготные программы продолжат действовать, что в любом случае будет способствовать позитивным тенденциям. Возможно, мы даже увидим рост цен, поскольку спрос на новостройки будет поддерживаться новостями и рекламой застройщиков о скором окончании государственной поддержки ипотечных программ с низкими ставками. Такие акции и рекламные компании уже наблюдались в 2022 году перед продлением льготных программ до 2024 года.
Вероятно, за этот период мы столкнемся с повышением ставок на ипотеку с государственной поддержкой, поскольку текущие ставки создают значительную нагрузку на бюджет страны, который должен компенсировать банкам разницу между льготными и рыночными ставками. В середине ноября уже появилась информация о возможном повышении ставок по льготным программам на 2%, однако Министерство Финансов РФ быстро опровергло эту информацию. Тем не менее, мы полагаем, что в таких слухах может быть доля правды, и это могла быть попытка протестировать реакцию общества на подобные новости.
В то же время Центральный Банк РФ предпринимает шаги для охлаждения рынка недвижимости, стимулируя банки повышать минимальные первоначальные взносы по льготным ипотечным программам на новостройки и отказываться от программ с упрощенной процедурой подачи заявок на ипотеку (например, программ "по паспорту" или "по двум документам"). Эти антистимулирующие меры должны предотвратить слишком резкий рост цен.