На самом деле ответ на вопрос в заголовке кроется в простой логике. Чем больше доходность от аренды, тем дороже будет стоить объект на вторичке или на переуступке ближе к окончанию строительства. Ведь на этих этапах именно параметр доходности становится самым важным для инвестора курортной недвижимости.
Но многие инвесторы-перекупы пренебрегают этими расчётами, ориентируясь только на рост цены от застройщика. Вероятно, они привыкли к сделкам с московскими (квартирами), где много покупателей "для себя". В крымской недвижимости таких покупателей мало и даже, если они есть, то также рассчитывают жить некоторое время, а в остальное - получать доход.
Дом.рф - статистика, а не аналитика.
К тому же, непрофессиональные инвесторы пользуются крайне бедным источником данных - открытыми декларациями на Дом.рф. У этой статистики есть два недостатка. Первый кроется в самом названии "декларация", то есть это данные, которые сам застройщик подал в Дом.рф. Их системно не проверяют, хотя откровенно врать застройщики тоже не рискуют. В статистике на Дом.рф мы не видим многих важных данных. Например, застройщик мог продать какому-то "дружественному" юридическому лицу оптовую партию квартир или апартаментов. Сделка могла преследовать не совсем коммерческие цели. Например, один из учредителей выкупил пул объектов, чтобы потом, после завершения стройки, продавать их самостоятельно. То же касается покупки от всяких фондов и т.д. Этих фильтров мы не увидим на Дом.рф.
Если хотите получить доступ к профессиональной аналитической платформе - пишите в редакцию https://t.me/nilM2tvpro.
Второй недостаток - самый важный. На Дом.рф нет статистики по переуступкам. А именно переуступки фактически подтверждают реальные цены "выхода", а не "входа". Правда, для проектов, которые строятся уже больше года, косвенно такие данные можно получить с открытых площадок. Например, давайте посмотрим на Циане, почём предлагаются объекты не от застройщика в известном апарт-комплексе SkySoul:
При этом на Дом.рф "средняя цена" уверенно вышла за показатель 350 000 за кв.м., что на 23% дороже.
Фальшивая капитализация.
Так может быть нет той самой "капитализации", о которой кричат застройщики и неэкспертные агентства?
Но вернёмся к нашей теме - доходность от аренды. Что является "нормой"? Правильный ответ - то, что выше инфляции. Вообще гостиничный бизнес - это "пенсионный фонд" больших корпораций и людей из списка Форбс. Так они "паркуют" свои накопления, особенно во времена, когда капиталы нельзя нормально вывести из страны. Но в обычных отелях один собственник, а в апартах - много. Например, в Valo в СПб сообщество инвесторов насчитывает более 2000 человек. И каждый хочет чего-то своего: кто-то сам жить, кто-то доходность 30%, кто-то вдруг решил сам поуправлять и т.д. Эта особенность, кстати, является основным отличием от классического отеля (статья здесь). И если 2 года назад доходность в 9% была вполне удовлетворительной (выше процента по вкладам), то сейчас - собственники-инвесторы недовольны.
Детально о расчётах доходности в Крыму мы тоже уже писали:
Как звёзды влияют на доход или CMA для чайников?https://dzen.ru/a/Z8qAix8cdyPBCiGe
Как оценить загрузку и выручку апарт-отеля? https://dzen.ru/a/Z8v9Qc6okxGpE25S
Здесь же отметим только ещё раз то, что не верно смешивать понятие доходности от арены и капитализации объекта (рост цены продажи).
Общий вывод.
Хочешь подороже продать курортную недвижимость на этапе окончания строительства - поставь себя на место "инвестора от аренды". Заложи окупаемость 6-8 лет. Пессимистично - 10-11. Оцени риски убыточности в низкие сезоны, сделай сравнительно-маркетинговый анализ, изучи гарантии от управляющей компании и только после этого принимай решение о том, сколько же будет стоить объект на "выходе" через пару-тройку лет. На цены Дом.рф можешь не смотреть - сейчас они сильно не объективны в Крыму, так как здесь действуют зачастую приёмы инфо-цыганства, и люди покупают объекты не глядя - по картинкам.
Подписывайся, если хочешь больше советов по инвестициям и по выбору объектов в Крыму. Анонсы и новости в нашей Телеге. А если было полезно - задонать.
Рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?