Многие, наверное, с нетерпением ждут того момента, когда цены на квартиры начнут сдуваться, как мыльный пузырь. Сейчас объясню, что на самом деле будет с ценами на жилье в СПб и стоит ли ждать сильного снижения.
Баснословный рост стоимости жилья на вторичном рынке в СПб пришёлся на 2020-2022 год, стоимость квартир в Петербурге выросла практически в два раза (см. график Сбериндекс).
Причина такого сильного подорожания готового жилья лежала в области первичного рынка новостроек СПб.
Разогнали рынок
В период коронавируса и карантина продажи у застройщиков упали, и государство решило поддержать отрасль субсидированной льготной ипотекой, от 6,5%! Естественно, спрос на новые дома рванул ввысь.
👉Но также карантин привел к увеличению себестоимости строительства. Значительная часть мигрантов тогда уехали.
👉К тому же, с 2019 года покупатели стали финансировать стройку не напрямую, а косвенно, через банковские эскроу счета.
С одной стороны, это безопаснее для дольщика, с другой стороны, застройщику теперь нет нужды привлекать клиентов на этапе котлована низкими ценами, стройку ведь все-равно кредитует теперь банк..
👉Добавим сюда такую причину как ослабление рубля, а также введение налога на вклады, что, опять же, увеличило число желающих вложиться в квадратные метры.
На вторичном рынке такой дешёвой ипотеки не было, и, тем не менее, вторичка по инерции потянулась вверх за новостройками.
Рост по инерции
В первую очередь, конечно, к новостройкам приблизилось по ценам относительно новое жилье, сопоставимое по качеству, а далее и все остальное.
Стал надуваться ценовой пузырь, во всех районах СПб и во всех сегментах. Сейчас мы его наблюдаем во всей красе.
Сначала спрос на квартиры по новым ценам был весьма ограничен. Собственно, пока не были сняты коронавирусные ограничения, вторичка пребывала в шоке, без покупателей. По мере возвращения людей "в мир" пошли сделки в СПб уже по новым ценам.
Добавил шоку и февраль 2022-го, однако вот уже мобилизация, напротив, не пригасила рынок, а дала на удивление мощный толчок развития.
Я помню этот момент буквально сумасшедшего спроса через несколько дней после начала мобилизации. Огромное количество людей звонило мне с желанием продать квартиру (многие уезжали, понятное дело), но и желающих купить было не меньше, причем даже в ипотеку.
Очень помогло вторичке снижение ключевой ставки, которая взлетела до 20% в феврале 2022-го и опустилась до 7,5% в послемобилизационные месяцы.
Нюансы спроса
Активными были и спрос, и предложение. Однако раскупались не все объекты, а наиболее интересные. Покупатели буквально шерстили рынок в поисках лучшего, оставляя на обочине менее ликвидное.
Следствием это стало вымывание качественных объектов с рынка.
Всё раскупили
🔥С мая 2023 года, когда был достигнут максимальный показатель (51,4 тыс. объявлений в рекламе, по данным Домклик) к концу года предложение сократилось на 26,5%. По состоянию на январь 2024-го в продаже находятся 34,8 тыс. объектов - значит, обьем предложения упал уже на треть, 32,3%.
Заметим, что речь идет только о квартирах в границах Санкт-Петербурга.
Но в областных пригородах за КАДом хорошие квартиры на вторичке также вымываются.
Так, в Муринов мае 2023 на Дом клик предлагалось 4,9 тыс. обьектов, а в начале 2024 года намного меньше: 3,8 тыс. (на 22,4%). В Кудрово в мае рекламировалось 1,8 тыс. объявлений, сейчас 1,2 тыс. (падение 33%).
Пора дорожать?
Казалось бы, столь значительное сокращение числа объектов в продаже должно привести не к падению, а росту цен. Как вы думаете, такое возможно?
Отнюдь. Ситуация такова, что распродана большая часть, действительно, интересных объектов, с хорошим ремонтом, в интересных локациях, по выгодным ценам.
То, что сейчас стоит на рынке, в основном переоценено собственниками или имеет явные изъяны, мешающие приобрести такую квартиру.
Значит, цены на вторичку, действительно, продолжат снижаться. Тем более в условиях повышения ключевой ставки и удорожания ипотеки.
А еще правильнее было бы говорить про расслоение рынка: качественное, интересное дорожает, а имеющее недостатки стагнирует или дешевеет.
Таким образом, ценовой пузырь будет сдаваться не так равномерно, как он рос.
Часть недооцененных районов, локаций, типов жилья выстрелят ценами вверх, другие будут в депрессии.
***
Вам интересно понять, к какой категории относится ваша квартира? Ждем ли её рост цен, или снижение?
Обращайтесь за бесплатной консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram, Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 года,
***
Читайте другие полезные статьи:
Квартиры на Октябрьской набережной: большие перспективы
👉Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
👉Также подписывайтесь на телеграм-канал "Недвижка spb"
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!