Если участок у вас в собственности, продать здание без него, как правило, нельзя (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ). Исключения установлены п. 4 ст. 35 ЗК РФ.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, ❗️за исключением следующих случаев:
- отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;
- отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;
- отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.
⚠️Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Если вы нарушите правила и решите продать здание без земельного участка под ним, сделка будет ничтожной (п. 2 ст. 168 ГК РФ). А орган регистрации прав может приостановить, а затем отказать в регистрации права собственности покупателя, мотивируя это тем, что основанием для нее является ничтожная сделка (п. 13 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).
Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем ❗️цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, ❗️включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
То есть, если не разделили цену между зданием и земельным участком, считается, что продаете все вместе по той общей цене, которую указали
⚠️Согласно ст. 552 ГК РФ ❗️по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю❗️ одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость ❗️передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
🔹️В случае, когда продавец ❗️является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю ❗️передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
🔹️Если участок вам не принадлежит, то вы можете продать здание без него. Согласие собственника участка при этом по общему правилу не требуется. Главное, чтобы продажа не противоречила условиям пользования участком, установленным законом или договором. Покупатель приобретает право пользоваться частью участка, необходимой для использования здания, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у вас (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
♻️Например, если вы арендуете землю под зданием, то покупатель также сможет пользоваться участком, необходимым для использования здания, на праве аренды. Причем перемена лица в обязательстве по аренде происходит независимо от того, оформит покупатель отношения по аренде с собственником земельного участка или нет (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). В результате этой перемены ваша обязанность платить за пользование участком также переходит на покупателя здания. При этом, если вы оплачивали регулируемую арендную плату по льготной ставке, для покупателя размер арендной платы сохраняется с учетом такой льготы (п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019)).
