Оплата инфраструктуры для покупки квартиры в мегаполисе - эту необходимую часть платежа мы как-то не видим при покупки квартиры. Вернее она есть, но её стараются не показывать застройщики, чтобы не вспугнуть ещё молодых и энергичных приезжих покупателей из других городов - жителей удалённой глубинки. Предлагаемая стоимость жилья получается завышенной относительно самой строительной стоимости возведения дома, так как часть денег как бы уходит на развитие инфраструктуры. Администрация города хочет за счёт приезжих решить свои вопросы, увеличивая стоимость нового жилищного строительства в спальных районах города без удобного общественного транспорта, детских садов, школ и поликлиник.
В результате для коренных граждан большого города, например, такого как Санкт-Петербург наличие ордера на комнату в коммунальной квартире или общежитии никак не возможно использовать для улучшения своих жилищных условий, так как стоимость нового жилья существенно завышена. Поэтому уже много десятилетий городским властям так и не удаётся расселить коммунальные квартиры, общежития и другие дома ветхого фонда. И эта тупиковая ситуация в настоящее время практически не имеет решения.
Я ввожу понятие - ордер - это право на покупку квартиры в Санкт-Петербурге в котором будет разделена конкретная строительная стоимость квартиры и стоимость необходимой инфраструктуры в ближайшем окружении. Это хорошо развитая транспортная система, включая метро и другой наземный общественный транспорт, удобная организация торговли товарами первой необходимости, детские сады, школы, спортивные залы, стадионы, бассейны, поликлиники, больницы, а также места для прогулок и отдыха проживающих с зелёными насаждениями, парками и скверами, в шаговой доступности, с возможностью заниматься спортом на открытом воздухе, включая катание на беговых лыжах и велосипедах. Здесь даже может быть пляж у воды в летнее время года.
Ордер может иметь свою стоимость. Например, в Санкт-Петербурге он может стоить 4 млн. рублей. Эту величину стоимости ордера в 4 млн. рублей имеют все владельцы квартир постройки советского периода примерной стоимостью до 6 млн. рублей из расчёта 80.000 руб/кв. метр (до 75 кв. метров). А также все владельцы комнат в коммунальных квартирах и общежитиях, и/или других небольших квартир в домах ветхого фонда, включая хрущёвские пятиэтажки в панельных домах под снос. Владельцы современных квартир из сегмента комфорт-класса и до премиальных включительно должны иметь несколько ордеров на свою квартиру из расчёта по 6 млн. рублей на один ордер. Например, стоимость новой квартиры 100 кв. метров комфорт-плюс имеет строительную стоимость по 120.000 руб/кв. метр с черновой отделкой, то есть за всю площадь цена будет 12 млн. рублей. Для её покупки надо иметь два ордера на инфраструктуру по 4 млн. рублей каждый. А это значит, что данная квартира вместе с ордерами имеет общую стоимость: 12 + 4 х 2 = 20 млн. рублей. Чтобы не платить такую большую цену лучше купить эту квартиру со встречной продажей старой квартиры и, например, комнаты в коммуналке, тогда её цена будет без стоимости ордеров на инфраструктуру. Это как при утилизации автомобилей получается, чтобы купить новый можно в зачёт сдать старый с фиксированной ценой. После такого введения в городе быстро пропали старые аварийные автомобили. Такое же можно сделать и с ветхими коммунальными квартирами и общежитиями.
Занимаемая площадь в домах ветхого фонда должна оцениваться в качестве условной стоимости по 60.000 рублей кв. метр. Например, комната в коммунальной квартире площадью в 20 кв. метров + места общего пользования 10 кв. метров = 30 кв. метров х 60.000 = 1,8 млн. рублей. Сюда добавляется ордер на 4 млн. рублей. Поэтому общая оценочная стоимость комнаты в коммунальной квартире под утилизацию вместе с ордером - правом на инфраструктуру получается в 5,8 млн. рублей. Естественно никто такие деньги за комнату в коммунальной квартире не заплатит - это с зачётом старого жилья должна учитывать городская администрация. Тогда владелец данной комнаты в коммунальной квартире может улучшить свои жилищные условия бесплатно при переезде без доплат в квартиру на 40 % большей площадью 30 + 40 % = 42 кв. метра в домах 70-х - 90-х годов постройки, а также в современных человейниках эконом-класса, а бывшие жильцы из этих домов с доплатами могут переехать в современные квартиры комфорт-класса по системе обменных цепочек на вершине которой будут квартиры премиального сегмента. Их можно купить по льготной цене, но только при условии встречной продажи своей старой квартиры комфорт-класса или комфорт-плюс, возможно хорошей сталинки в престижном месте.
Для жителей ветхого жилья внизу обменной цепочки с доплатой по 80.000 рублей за кв. метр можно было бы переехать и в большую площадь до 75 кв. метров (трёх комнатная квартира) в указанные дома советского периода постройки или современные человейники эконом-класса, включая рассрочку с ипотекой под 2 % годовых. Освободившееся старое жильё в коммунальных квартирах и общежитиях больше нельзя продавать, и выдавать на них ордера, так как оно должно идти под снос. Эти комнаты могут временно занять другие жильцы квартиры без выделения для них отдельного ордера, но с последующем выселением в другое жильё на вторичном рынке, чтобы не получилось так, когда в старой коммунальной 4-х комнатной квартире остался один человек, который никуда не хочет переезжать.
Также владелец ордера может переехать сразу в жильё комфорт-класса на вторичном рынке с высотой потолка 2,7 метра и обычную сталинку постройки 50-х годов или в старый дом дореволюционной постройки после капремонта со сменой перекрытий на железобетонные по оценочной цене 100.000 руб/кв. метр (стандартное жильё эконом класса с высотой потолка ниже 3 метров надо строить запретить на законодательном уровне - плохих квартир уже и так много понастроили). В такие квартиры без доплат нельзя переехать, но с возможность покупки по льготной цене квартиры площадью до 60 кв. метров. 1,8 млн рублей +40 % = 2,52 млн. рублей это оценочная цена комнаты в коммунальной квартире при покупке с доплатой на квартиру комфорт-класса общей площадью в 60 кв. метров за 6 млн. рублей. 6 - 2,52 = 3,48 млн. рублей потребуется доплата при переезде из коммунальной квартиры в отдельную комфорт-класса общей площадью в 60 кв. метров.
А если просто покупать такую квартиру приезжему человеку, то понадобится 10 млн. рублей. Это 6 млн. строительная стоимость квартиры комфорт-класса и 4 млн. рублей ордер - право на инфраструктуру в данной местности.
Все цифры приведённые в статье даны условно для общего понимания системы с раздельной покупкой квартиры и ордера на окружающую инфраструктуру.
