Вопрос сдачи квартиры в пенсионном возрасте вскользь затрагивался на канале, но мне хотелось бы более детально обсудить проблему, так как сейчас из каждого утюга можно услышать, что арендный бизнес является чуть ли не единственно возможным способом обеспечить себе достойную старость. При этом утверждается, что квартиранты всегда на блюдечке с голубой каёмочкой будут приносить деньги, а если съедут, то агент бесплатно заселит новых.
Так ли это на самом деле? Я бы сказал, что не всё так однозначно. Более того, дополнительный доход от сдачи квартиры может стать токсичным. Почему? Давайте разбираться.
Итак, по общему правилу женщины могут выйти на пенсию в 60 лет, а мужчины — в 65 лет. Во сколько в Москве обойдётся более или менее приличная однокомнатная квартира в более или менее нормальном доме? Минимум 15 миллионов рублей.
Далее логика проста: вкладываешь 15 миллионов рублей и живёшь на пенсии спокойно? Увы, спокойной жизни не будет. И вот почему.
1. Какой бы идеальный ремонт в квартире вы ни сделали, но через 15 лет, то есть к 75—80 годам, квартира будет требовать серьёзного обновления. А может ли пенсионер в 80 лет организовать ремонт? Вопрос. А если квартиру не поддерживать в адекватном состоянии, то наступает повторяющиеся череда следующих событий:
- квартира продолжает изнашиваться;
- риелторы демпингуют для компенсации износа;
- качество жильцов снижается;
- квартира иногда может простаивать;
- из-за снижения качества жильцов начинают возникать конфликтные ситуации.
И куда мы пришли? Пенсионеру 80 лет, а вместо спокойной жизни у него постоянные конфликты с квартирантами, то есть доход становится токсичным.
2. Следующий вопрос: а какое ментальное состояние будет у пенсионера к 80 годам? Я видел людей и в 90 лет, которые были в ясном уме. Но часто не всё так радужно. Когнитивные способности человека с годами затухают. Какое нормальное сопровождение аренды собственником возможно на глубокой пенсии? Обычно никакое.
А возможно ли нанять управляющего для помощи? Здесь я немного пооткровенничаю с вами. Нормальному риелтору, управляющему и т. д. не нужны клиенты с признаками деменции, алкоголизма, наркомании, психических заболеваний и т. д. Если я вижу, что с собственником жилья невозможно адекватно решать текущие вопросы, то я вежливо ухожу.
А теперь задумайтесь, а какие риелторы (управляющие) захотят оказывать услуги невменяемым клиентам? По моему мнению, собственники программируют себя сами на роль жертвы в криминальных разборках. И можно ли тут говорить о том, что доход будет беспроблемным? Нет и ещё раз нет.
Возможно ли сделать так, чтобы прибавка пенсии не была токсичной? Да. Существует два варианта:
1. Квартирой начинает заниматься близкий родственник, который уже привлекает необходимых специалистов.
2. Денежные средства вкладываются в другой актив. Даже если вы просто положите 15 миллионов рублей на депозит, то вам точно без общения с кем-либо хватит пассивного дохода до последних ваших дней. Рекомендую ознакомиться с расчётом в следующей статье на канале:
Вот такая картина у меня получилось. А какие источники дополнительного дохода вы считаете оптимальными для пенсионеров за 80 лет?
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 08.02.2024г. — 13,2 тысяч квартир.