Анализ рынка недвижимости 2023 года показывает высокую активность россиян при покупке вторичного жилья. На фоне ожидания повышения ключевой ставки увеличился интерес граждан к ипотеке, продолжившей выступать основным драйвером потребительского спроса. В большинстве регионов России зафиксирован рост стоимости квадратного метра.
Динамика цен и спроса
Цены на новостройки 2023 года в большинстве российских регионов за первые 6 месяцев выросли на уровень до 5%. Тенденция касается почти всех городов-миллионников. Обратный тренд зафиксирован лишь в Ростовский области, Подмосковье и Краснодарском крае. Летом лидером по ценовому росту в сегменте продаж новостроек стал Татарстан — +9%). Для сравнения: в Москве и Санкт-Петербурге увеличение не превысило 1–2%.
Читайте также: Где в России сильнее всего подорожало жильё в 2023 году
Средняя стоимость 1 м² по ипотечным сделкам Сбера к концу первого полугодия 2023 года в России составила 119 тыс. руб. Анализ показывает, что положительная динамика цен первичной недвижимости вызвана следующими факторами:
- появление новости о скорой приостановке льготных программ кредитования в сфере недвижимости;
- влияние увеличения объемов инвестиций на фоне девальвации рубля;
- неопределённость в связи с ожиданием лимитов по программе государственной поддержки.
Ситуация на вторичном рынке в целом схожа с первичным. Здесь также наблюдается тенденция к повышению стоимости жилого фонда. Небольшой откат в I квартале сменил умеренный рост в пределах 2–3%. В среднем по стране на середину года медианная стоимость 1 м² составила 82 тыс. руб. Во многом увеличение ценника объясняется повышением спроса на вторичку, в том числе из-за отмены весной низких ипотечных ставок.
По данным Росреестра, в первые 9 месяцев 2023 года в разные периоды были установлены три рекорда по количеству сделок с квартирами на вторичном рынке жилья Москвы. Анализ ведомства показал, что период с января по сентябрь 2023 года в столице зарегистрировано 127,56 тыс. сделок на вторичке, что позволило назвать такой результат беспрецедентным. Это на 4,6% больше, чем в 2021 году, и на 32,5% превышает показатели аналогичного периода 2022 года.
Эксперты рынка столичной недвижимости прогнозировали этот тренд ещё в начале года. Как утверждают аналитики, подобная ситуация на рынке связана с отложенным спросом минувшего года. Потенциальные покупатели московской недвижимости рассчитывали на откат цен и ждали,как станут дальше развиваться события.
Ситуация с недвижимостью в 2023 году не вселяет особого оптимизма по поводу возврата на докризисный уровень. Это вынудило многих людей заключать сделки в новых условиях, избегая рисков в связи с возможным ростом ключевой ставки и, как следствие, повышением ипотечных ставок вплоть до заградительных. Большой интерес ко вторичке связан с более доступной стоимостью по сравнению с новостройками и окончанием периода околонулевых ставок по ипотечным программам для покупателей нового жилья в связи с ужесточением требований финансового регулятора.
По итогам года эксперты в обзорах прогнозируют при сохранении нынешнего трека на рынке недвижимости обновление рекорда по количеству сделок в сегменте вторичного жилья.
Законодательные изменения в 2023 году и их влияние на рынок недвижимости
Одно из ключевых изменений 2023 года коснулось правил предоставления ипотеки с господдержкой. С 1 сентября для получения заёмных средств на приобретение недвижимости необходимо внести 20% от её стоимости. Новшества затронули как стандартные программы кредитования, так и семейную, сельскую, дальневосточную, ИТ-ипотеку. Банки вправе по своему усмотрению увеличивать первоначальный взнос.
С 1 марта Росреестр перестал размещать информацию о собственниках в выписке из ЕГРН при желании получить её третьими лицами. Выписку с именем владельца, в пользу которого введены обременения, они вправе получить следующими способами:
- от самого правообладателя;
- через нотариуса по заявлению;
- в Росреестре на основании нотариальной доверенности, если ранее собственник внёс отметку, допускающую предоставление таких сведений третьим лицам.
Исключение сделано для нотариусов, кадастровых инженеров, жён/мужей правообладателей. Эксперты полагают, что законодательные поправки усложнят оборот недвижимости, в том числе для родственников, повысят финансовые и временные издержки участников сделки. При этом дополнительную выгоду получат нотариусы за предоставление выписки.
По желанию заявителя при получении выписки в формате электронного документа в неё может не входить графическая информация в виде схем или чертежей. Для этого проставляется соответствующая отметка.
Распространение Дальневосточной программы на Арктическую зону в конце ноября дало возможность получать ипотеку на покупку и строительство жилья под 2%. Но прошло ещё слишком мало времени, чтобы это как-то повлияло на текущее состояние рынка.
Новые жилые комплексы Москвы: инновации и тренды
По данным Росреестра, за первые 11 месяцев 2023 года в столице на кадастровый учёт было поставлено 270 многоквартирных домов совокупной площадью 9,2 млн м². Из них 5,4 млн м² относится к категории жилой.
Доля домов, возведённых в рамках проектов реновации, составила свыше 18%. Больше всех новостроек (74 МКД) прошло регистрацию и постановку на учёт в Новомосковском и Троицком АО. На территории Южного АО учтено 36 МКД, ещё 33 таких объекта находятся на территории Юго-Восточного АО.
Эксперты Авахо составили рейтинг новых жилых комплексов российской столицы с учётом ряда критериев — категория жилья, технологии застройки, перспективность района, развитость инфраструктуры, спрос на аренду и экологическое благополучие. В число лучших попали:
- ЖК Скандинавия — наиболее масштабный проект. Возведён в рамках концепции город в городе. Кроме жилых 98 корпусов с жильём от формата студии до квартир 4+, предусмотрено семь школ, 13 детсадов, заведения общепита, пекарни и даже своя торговая улица. Хотя последние ключи планируется передать в 2026 году, старт продаж уже начался и большая часть инфраструктуры уже готова.
- ЖК Level Стрешнево — проект бизнес-класса из 17 объектов (четыре дома-башни и корпуса таунхаусов) на конец 2023 года сданы четыре. Последние ключи застройщик намерен передать жильцам в сентябре 2024 года. Из нестандартных решений — наличие видовых апартаментов с изогнутыми окнами для панорамного обзора.
- ЖК Режиссёр — три многоэтажных башни с радиусным остеклением. Жильё сдается с системой умного дома. Покупатели могут выбирать из нескольких видов отделки. Широкий выбор планировок от однокомнатных квартир площадью 35,8 м² до двухуровневых 4-комнатных пентхаусов.
Инновации в строительстве
В уходящем году увеличилось количество квартир, которые сданы с готовой отделкой. Часто застройщики предлагают компромиссный вариант — предоставляют вместе с правами на недвижимость несколько бесплатных дизайн-проектов. Для отделки и ремонта используются технологии искусственного интеллекта. В частности, российский сервис RemPlanner помогает создавать технические чертежи с визуализацией в формате 3D без обращения к дизайнеру.
Стандарты строительства 2023 года акцентируют внимание девелоперов на применение зелёных технологий (солнечные панели, энергосберегающие системы управления и др.) и энергоэффективность зданий. Дома возводятся климатически устойчивыми, сохраняющими комфорт проживания при наступлении экстремальных погодных условий.
Современные ЖК интегрируются в систему смарт-город с интернетом вещей, блокчейном для взаимодействия с городскими услугами, технологиями ИИ для анализа массива данных. В условиях дефицита свободной площади развивается концепция вертикального землепользования с многофункциональными зданиями и активными городскими общинами.
Выводы и прогнозы
Мнения экспертов о рынке недвижимости в 2024 году разделились. Одни ожидают неуклонного роста цен из-за растущей ключевой ставки и повышения первоначального взноса. Другие уверены, что те же самые факторы снизят спрос на новостройки в пользу вторички, что вызовет падение стоимости квадратного метра.
