Часть 1. Отменят ли льготную ипотеку? Что будет с ипотекой в 2024 году? Когда лопнет ипотечный "пузырь"?

13 декабря 202313 дек 2023

3 мин

В последнее время ведутся активные дискуссии по поводу будущего льготных ипотечных программ. Обсудим: почему их хотят отменить? Почему эффекта от этих программ становится все меньше? Лопнет ли ипотечный пузырь?

Причины изменений:

В России заговорили об угрозе кризиса на рынке недвижимости. Он перегрет и, не дай бог, лопнет. Одной из причин называют льготные программы ипотеки.

1. Льготные программы очень дорого обходятся

Государству с каждым годом все сложнее обслуживать спрос на льготные программы ипотеки. В 2023 году уже 5 раз повышалась ключевая ставка ЦБ (с 7,5% до 15%) Разрыв между ставками льготных программ и рыночными ставками после повышения ключевой в октябре 2023 года до 15% стал колоссальным. Средняя ипотечная ставка по Семейной ипотеке сейчас - 5,5%. На вторичное жилье 16-18%. Фактически государство покрывает 2/3 процентов заемщика собственными средствами. Схожая ситуация по Ипотеке с господдержкой, где среднерыночные ставки - 7,7% (разница более чем в 2 раза)

Уже в ноябре Правительству России пришлось экстренно выделить из своего резервного фонда дополнительные 95 млрд рублей на поддержание субсидированных льготных ипотечных программ до конца года.

2. Льготные программы не достигают своих целей

Изначально (в 2020 году во время карантина) программы льготной ипотеки создавались, как антикризисная мера. За счет более низкой ставки программа должна была повысить доступность жилья, поддержать строительную отрасль и привлечь на рынок новых покупателей квартир.

Так в 2020-2021 году льготные программы действительно помогли застройщикам распродавать квартиры, которые строились в домах без эскроу-счетов, обезопасив строительный рынок от банкротств. А также улучшить населению жилищные условия меньшими издержками.

В феврале 2022 года, после резкого повышения ставки ЦБ с 9,5% до 20%. Льготные программы позволили оставаться на плаву банкам и избежать тотального обвала ипотечного кредитования.

В 2023 году риска массового банкротства застройщиков нет, ведь после перехода на эскроу-счета строительство ведется за собственные или кредитные средства. Банки по итогам года получат рекордную прибыль более 3,5 трлн рублей. Цены на недвижимость, особенно на самых крупных рынках, растут безостановочно. Население оформляет ипотеку все на большие суммы. Размер среднего ипотечного займа растет вместе со средней стоимостью квадратного метра, но в то же время максимальная сумма кредита по льготным программам ограничена (12млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга). Средний срок кредитования тоже увеличился с 2020 года с 19 до почти 25,5 лет.

Фактически сложилась такая ситуация, что: доступность жилья (говоря о ценах и росте, соответственно, стоимости обслуживания ипотечных кредитов) снизилась, а вот обеспеченность жильем выросла и продолжает расти.

3. Риск ипотечного "пузыря" Темпы роста числа выданных ипотечных кредитов в годовом исчислении достигли 30%. Увеличивается процент от дохода, которые люди тратят на ипотечные платежи. Уже более 70% заемщиков тратят на обслуживание ипотеки более 50% доходов. Но в то же время разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье, с ростом ключевой ставки ЦБ, увеличивается. А в некоторых регионах уже достигает 20-35%. Связано это с тем, что ипотека на вторичное жилье не субсидируется и достигает на данный момент 16-18% годовых, что снижает спрос на нее.

В случае неисполнения заемщиком своих обязательств перед банком, увеличиваются риски, что недвижимость, которая будет уже "вторичкой", не удастся реализовать с полным погашением кредитных средств, что несет для банков существенные риски. А снижение платежеспособности и закредитованность населения делает эту ситуацию все более реальной.