Часть 3. Лопнет ли ипотечный "пузырь"? Что будет с недвижимостью в 2024 году?
Курс деятельность Минфина и правительства по регулированию льготных программ по ипотеке, на мой взгляд, положительно повлияет на рынок ипотечного кредитования. Предпосылок для образования ипотечного пузыря я не вижу. 2024 год, на мой взгляд, будет годом стабилизации рынка недвижимости.
Какие факторы будут влиять на стоимость недвижимости:
- Ключевая ставка ЦБ. От которой напрямую зависят ставки по ипотечным кредитам и спрос на жилье (если ставки растут, то спрос и соответственно стоимость недвижимости снижается). Но с другой стороны, если речь идет о первичном рынке: застройщики, как правило, берут кредиты в коммерческих банках на строительство своих объектов (т.к. не могут распоряжаться деньгами дольщиков до сдачи дома), что сказывается на увеличении стоимости новостроек.
- Размер инфляции. С ростом цен на бензин, яйца, автомобили и т.п. растет и стоимость недвижимости.
- Курс рубля. Ослабление национальной валюты приводит к росту цен на импортные стройматериалы, оборудование, а также на оплату труда мигрантов что увеличивает издержки в строительстве.
- Платежеспособность населения
Падение реальных доходов населения ощутимо влияет на спрос - Спрос и предложение на рынке
Большие объемы строительства, на которые нет спроса, будут вынуждать застройщиков снижать цены на первичном рынке из-за высокой конкуренции. Также отдельно хочу отметить социальные потрясения. Например осенняя мобилизация в 2022 году существенно повлияла на снижение спроса на вторичном рынке. - Меры поддержки государства
Льготная ипотека, субсидии, сертификаты и другие меры господдержки стимулируют спрос и рост цен на недвижимость.
Давайте предположим, как изменятся рынок недвижимости в 2024 году. Сразу отмечу, что в своей аналитике, беру в расчет города с традиционно высоким спросом: Москва, Санкт-Петербург, ближайшее Подмосковье и Ленинградская область.
Новостройки
Конечно, на спрос на новостройки в первую очередь влияет доступность льготных ипотечных программ, которые становятся все менее доступны широким массам населения. Но в то же время инфляция и ослабление национальной валюты не позволит ценам опуститься, т.к. издержки строительства растут. Ведь застройщики, с переходом на эскроу-счета, не так сильно зависят от спроса. Если спрос упадет - оставшуюся недвижимость реализуют со скидками, а рынок переориентируется на более дорогие сегменты бизнес и премиум недвижимости (которые не так зависят от льготных ипотечных программ).
Скорее всего рост цен на новостройки продолжится, но его темпы значительно уменьшатся. Я предполагаю что цены вырастут порядка 3-5% к концу 2024 года.
Вторичный рынок
Из-за высокой ставки ЦБ и отсутствие программ субсидирования ипотеки вторичное жилье будут покупать в основном те, кому не нужна ипотека, а таких покупателей не так много. В то же время ужесточения условий льготной ипотеки, высокая инфляция, позволят вторичному жилью сократить разрыв с ценами на новостройки.
Стоимость может снизиться на малоликвидные объекты: комнаты в коммуналках, хрущевки, густонаселенные "спальники" с высоким предложением. Вторичка в новых домах скорее всего вырастет на 5-7%. Ситуация на вторичном рынке может кардинально поменяться если, после пересмотра льготных программ ипотеки в середине года
Итог
Для тех, кто ищет квартиру в собственность, лучше не откладывать покупку. Высокие ставки на вторичное жилье по ипотеке скорее всего сохранятся еще как минимум полгода. Льготные программы пока позволяют купить новостройку по приемлемой цене и выгодно инвестировать. Рынок сохранит инвестиционную привлекательность и в следующем году, но доходность снизится. На первый план выйдут факторы уникальности места, проекта, а не спекулятивного роста стоимости квадратного метра.
Спасибо, что дочитали статью до конца. Буду рад дискуссиям в комментариях. А если вам необходима помощь с подбором квартиры или выгодной ипотечной программы в Санкт-Петербурге - пишите в личные сообщения или звоните +7 (931) 335 1418 - помогу вам разобраться с рынком.
