Несмотря на общее повышение цен на рынке недвижимости и ипотечных ставок, сервисные апартаменты остаются одним из популярных способов сохранения и приумножения капитала. К таким выводам пришли специалисты консалтинговой компании Nikoliers. После обвала рынка жилой и доходной недвижимости в кризисном 2022-м сегмент апарт-отелей активно восстанавливает уровень продаж. Почему этот инвестиционный инструмент вновь так популярен? Разберемся в этой статье.
Драйвер роста
Аналитики Nikoliers проанализировали уровень розничных продаж петербургских апартаментов за три квартала текущего года. По итогам девяти месяцев в Северной столице продано около 1400 лотов – на 9% больше, чем за январь-сентябрь 2022-го. 62%, то есть 862 помещения, от общего объема сделок пришлось на номера в апарт-отелях.
В большей степени на восстановление интереса к этому формату повлиял растущий турпоток. Только за 9 месяцев 2023-го город посетили около 7,8 млн туристов — на 10% больше, чем за аналогичный период 2022-го. Москву с января по август посетили более 15,5 млн человек. Что также на 10% выше прошлогоднего показателя.
Благоприятная ситуация для рынка апартаментов складывается и в других регионах, интересных в качестве направлений внутреннего туризма. В Дагестане спрос на посуточную аренду за год вырос на 17%, в Краснодарском крае – на 20%, в Ростовской области – на 37%, в Татарстане – на 9%, в Ярославской области – на 14%. Такие данные приводит сервис “Авито Недвижимость”.
На волне внутреннего туризма сервисные апартаменты превратились в наиболее опасного конкурента классических гостиниц. В 2022 году заполняемость классических гостиниц Петербурга едва перевалила за 50%. Тогда как уровень загрузки в классифицированных апарт-отелях превысил 80%. Информация по итогам этого года появится позже. Но едва ли ситуация для классического сегмента улучшится. Вероятнее – усугубится с учетом увеличения доли предпочитающих апартаменты классическим номерам.
Для справки: апарт-отели моей сети Port Comfort в историческом центре Петербурга за сезон 2023 года загружались почти на 100%. В несезон заполняемость не падала ниже 70% за редкими исключениями. Итого за год получилось на уровне 85%.
Сегмент апартаментов приспособился под новые реалии рынка и полностью отвечает запросам современного клиента. Сегодня путешественникам, как никогда важно чувствовать себя «как дома». Такой тренд отмечают специалисты “Авито”. И студии в апарт-отелях с санузлом, кухонной зоной и необходимым наполнением удовлетворяют эту потребность. Благодаря своей универсальности и гибкости этот формат адаптирован для максимально широкого круга постояльцев и подходит как для посуточной, так и для долгосрочной аренды. Пока номерной фонд классических отелей в межсезонье преимущественно простаивает, апарт-отели заполняются арендаторами из числа командированных работников или местных жителей.
Выбор инвесторов
Главное отличие сервисных апартаментов от типовых квартир и псевдожилья – услуги профессиональной управляющей компании. Наличие опытной УК освобождает владельца юнита в апарт-отеле от необходимости самостоятельно сдавать его в аренду. И тем самым обеспечивает собственнику полноценный пассивный доход.
Этот фактор наряду с относительно невысоким порогом входа и стабильной капитализацией такой недвижимости больше всего привлекает инвесторов – подчеркивают эксперты Nikoliers.
Средневзвешенная доходность сервисных апартаментов в Петербурге, по данным аналитиков, держится на уровне 6-9% годовых. Этот показатель, как и показатель заполняемости, варьируется главным образом в зависимости от местонахождения апарт-отеля. Максимальную доходность инвесторам приносят объекты в туристически ориентированных локациях центра города.
К примеру, годовая доходность студий в объектах Port Comfort стабильно превышает отметку 10%. По итогам минувших 11 месяцев номера отелей нашей сети продемонстрировали 11,6% годовых.
Сегодня эксперты не ждут падения спроса на апартаменты со стороны частных инвесторов по сценарию турбулентного 2022 года и рассчитывают на дальнейшее устойчивое повышение этого рынка. Апарт-отели в очередной раз показывают стрессоустойчивость и успешно конкурируют как с привычным гостиничным сегментом, так и с сообществом арендаторов частных квартир.
