С августа по октябрь 2023 года Центральный банк России повысил ключевую ставку с 8,5% до 15% годовых. И тут началось….
Как грибы после дождя, начали расти ставки по ипотечным кредитам для вторичного рынка недвижимости. В результате, средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке выросла до 16,6% годовых (по данным единой информационной системы «наш дом.рф»).
Надо отметить, что приведенные в таблице ставки - это минимально возможные (правильнее сказать, идеальные!). Такие может получить заемщик с идеальной финансовой биографией. На практике, ставки по одобряемым кредитам в декабре 2023 года у многих покупателей переваливают за 18%.
Очевидно, что рост ипотечной ставки приводит покупателей к мысли: «А не пошел бы этот банк куда подальше…?». Именно такую фразу я и услышал от покупателя совсем недавно, когда он увидел свой ежемесячный платеж по ипотеке Сбера со ставкой в 18%.
Вторичный рынок недвижимости приговорен… Почему? Разберем ниже.
О, ГДЕ ВЫ ЧУДНЫЕ 11%?
Почему я беру 11%? А, скажем, не 10% или 8% (ведь и такие ставки мы наблюдали совсем недавно). Именно ставку в 11% я считаю ставкой, при которой вторичный рынок мог более-менее существовать и сохранять ценовую стабильность. При этой ставке рынок успевал заместить количество проданных квартир новыми пришедшими на продажу. Ипотечная ставка не выше 11% позволяла рынку сохранять стабильное состояние, не смотря на жесткие политические и экономические вызовы последних лет. Как только ставка превысила 11% и стала расти, продажи на вторичке стали падать.
Проиллюстрируем данную ситуацию в цифрах. Для примера, возьмем квартиру стоимостью в 10 млн. руб. и идеального покупателя, у которого даже и первоначальный взнос имеется в размере 20% (что весьма редко!). Поместим его цифры в кредитный калькулятор по ставке 11%, и вот что мы получаем:
Эти суммы покупатели могли хоть и не без труда, но «переваривать», и активно брали ипотеку, совершали покупки. Запомните эти цифры, мы сравним их с цифрами в таблице ниже.
ЗДРАВСТВУЙ НОВАЯ РЕАЛЬНОСТЬ В 16%, ИЛИ ПРОЩАЙ ИПОТЕКА НА «ВТОРИЧКЕ»?
Для того, чтобы нам с вами почувствовать разницу, снова привожу цифры, но уже с 16% ставкой:
Читателю понятно все без слов, но свою статью без слов я оставить не могу☺) и все же вмешаюсь. Сумма переплаты по кредиту выросла почти на 60% и стала на 11 млн. руб. больше. Да, ведь это еще одна искомая квартира становится бонусом для банка! А ежемесячный платеж вырастает на 40%.
В идеальные условия я не верю и мне стало любопытно, а что если в калькуляторе изменить ставку всего на 1%, доведя ее до 17% (такая ставка ближе к реальности!). Как изменятся цифры? Давайте смотреть.
Банку прилетает дополнительный бонус в виде начисленных процентов еще 2,5 млн. руб. (каждое повышение ставки на 1 пункт прибавляет банку 2,5 млн. руб.!). И конечно же вырастает ежемесячный платеж на немалые 7 тыс. руб., или в процентах - на 7% также за каждый пункт повышения ставки. Нагрузка на заемщика растет по прогрессии. Страшно представить, но я уже видел у клиентов «ярмо на шее», ой, простите, одобренные ипотечные кредиты и под 20%. Выводы делайте сами.
А ЧТО ЖЕ САМОЕ ВАЖНОЕ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ, КОГДА ОН РЕШАЕТ ПОКУПАТЬ ИЛИ НЕ ПОКУПАТЬ?
Кто-то, оценив все выше сказанное, скажет, что самое важное - это ипотечный процент, кто-то скажет – цена квартиры, и вы будете недалеки от истины, но все же, для большинства покупателей самым важным и критичным является сумма ежемесячного платежа. Именно она определяет границы между хочу и могу. И вот почему. Ежемесячный платеж жестко ограничивается доходом семьи или заемщика. Его, как говорится, не перепрыгнешь. С учетом того, что ипотечная беговая дорожка длинною в 30 лет, рисковать тут нельзя. Общая рекомендация, которая поможет вам обезопасить себя, такова - ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ НЕ ДОЛЖЕН ПРЕВЫШАТЬ 40% ОТ ДОХОДА ЗАЕМЩИКА.
Давайте посчитаем, какой доход должен быть у покупателя, который решил приобрести искомую квартиру из нашего примера, пускай в идеальной ситуации под 16% годовых. Если предположим, что его ежемесячный платеж в 107 580 руб. - это 40%, то 100% будет -268 950 руб. Именно такой доход будет нужен семье, желающей приобрести квартиру в новых условиях. Сколько ваших знакомых могут похвастать подобным ежемесячным доходом в региональных городах?
ЕСТЬ ЛИ ШАНС У ПРОДАВЦОВ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ?
Тут надо снова открыть ипотечную формулу и внимательно изучить все составляющие ипотечного кредита. На что в этой формуле можно повлиять, а на что совсем нельзя? Ипотечный процент изменить мы с вами не в силах (за исключением случаев покупки ставки, но это тема отдельной статьи). Срок кредита мы тоже увеличить не можем. Единственное, что подвластно несчастному покупателю - это СУММА КРЕДИТА. А сумма кредита - это по-сути цена покупаемой квартиры. Покупателю ничего не остается, как только просить скидки у продавца, и делать это во все больших масштабах и со все нарастающей наглостью.
И как всегда, мои любимые цифры. Делаем расчет от обратного. Процент по ипотеке не изменен, срок кредита тоже, но меняем сумму кредита в сторону уменьшения до получения покупателем доступного ежемесячного платежа, даже при ставке в 16%!
Вуаля! И вот она новая цена, при которой покупатель сможет осилить даже 16% банковскую ставку. 7,7 МЛН. РУБ. ОНА СТАЛА НА 23% НИЖЕ ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ! Это и есть то самое направление, куда пойдет рынок вторичной недвижимости. Впрочем, почему пойдет? Он уже активно движется на снижение и мы это замечаем. Покупателей стало в разы меньше, а те, что есть, говорят лишь о торге и скидках.
ВЫВОДЫ (КОНЕЧНО ЖЕ, НЕУТЕШИТЕЛЬНЫЕ)
Оговорюсь, что мои выводы неутешительные именно для рынка вторичной недвижимости. Или точнее сказать, для продавцов, которые сейчас или в ближайшем будущем планируют продать свою вторичную недвижимость.
Я делаю однозначный вывод, что цены на квадратные метры вторички будут снижаться! Повышение ключевой ставки ЦБ РФ и сохранение льготных ипотечных программ на первичном рынке (средняя ставка по льготной ипотеке— 7,56% годовых, по семейной ипотеке — 5,54%, по дальневосточной — 1,68%) оставит вторичный рынок без солидной доли покупателей. Оставшаяся часть покупателей поставит жилищный вопрос на паузу или же уйдет в аренду (стоимость которой в 2-3 раза ниже ежемесячного платежа по ипотеке!).
Анализ доступной информации позволяет сделать вывод, что в 2024 году эта тенденция будет продолжаться. В долгосрочной перспективе, ставки по ипотеке могут достигнуть еще больших значений. Это связано с тем, что ЦБ РФ может быть вынужден повышать ключевую ставку в ответ на угрозу гиперинфляции, вызванной санкциями, пандемиями и другими неблагоприятными факторами для экономики.
НО ЕСТЬ И ХОРОШИЕ НОВОСТИ
Все хорошие новости сейчас относятся только к покупателям с наличными деньгами. Смело торгуйтесь и получайте бешенные скидки от заинтересованных в продаже собственников. Уже в следующем году можно будет купить квартиру по цене 2019-20 годов, а возможно и ниже! Дерзайте, вы сейчас короли рынка!
P.S. ПОКА ГОТОВИЛАСЬ СТАТЬЯ, ВТОРИЧКА ПОЛУЧИЛА ЕЩЕ ОДИН ГВОЗДЬ В КРЫШКУ СВОЕГО ГРОБА. ЦБ ПОДНЯЛ СТАВКУ ДО 16%, А ЭТО ЗНАЧИТ, ЧТО СРЕДНЕЕ ЗНАЧЕНИЕ ИПОТЕЧНОЙ СТАВКИ БУДЕТ УЖЕ 17%, А ОДОБРЕНИЯ НА ПРАКТИКЕ БУДУТ УЖЕ ВЫШЕ 20%.
А как считаете вы? Буду рад услышать ваше мнение.
С вами всегда ваш риэлтор в Хабаровске Жук Андрей. Ставьте лайки если статья полезна и подписывайтесь. Отвечу на любые вопросы!
Риэлтор Жук Андрей Тел./WA +7 914 158 01 66
#жукандрей #риэлторжукандрей #риэлторхабаровск
