Различия между жильем со статусами 'Квартира' и 'Жилые помещения' в Сочи: Что нужно знать перед покупкой?
Вся Россия привыкла покупать жилье со статусом "Квартира". По приезде в Сочи многие столкнулись с жильем со статусом "Жилые помещения" – что это? Насколько опасно? Стоит ли покупать?
Для полного и детального понимания предлагаю начать с далека:
Вся земля в Российской Федерации имеет 3 состояния: зона земельных участков, категория земельных участков и вид разрешенного использования.
Зона земельных участков – это определенная территория или область, которая имеет особые правовые и планировочные характеристики в контексте земельного использования. Она определяет разрешенные виды деятельности, строительные нормы и ограничения, которые применяются к участкам земли в данной зоне.
Зоны земельных участков обычно устанавливаются в соответствии с местными законами, генеральным планом города или района, зонированием и другими регуляторными документами.
На град-плане она выглядит примерно так:
Категория земли – это классификация, которая определяет разрешенное использование конкретного участка земли. В РФ всего 7 категорий земель. Более подробно вы можете прочитать о них в Статье 7 ЗК РФ.
А вид разрешенного использования земли (назначение земельного участка) – это то, как и под какие цели мы можем использовать земельный участок.
Для строительства жилья со статусом "Квартира" земельный участок должен быть с назначением под строительство многоквартирных домов. Площадь данного земельного участка должна включать в себя размещение парковок и придомовой инфраструктуры. Земельный участок должен соответствовать правилам планировки и застройки, установленным местными органами власти. Это может включать ограничения по высоте и объему строений, архитектурным требованиям, охране природной среды и т.д.
Сочи - очень длинный и узкий город. Земли, которые подходят под эти требования, очень мало. Поэтому ценник на жилье со статусом "Квартира" стартует от 6.5 миллионов за 20 м2.
Строительный бизнес очень востребован, строить нужно, земли не хватает. Что делать? Застройщики нашли выход - жилье со статусом "Жилое помещение".
Как происходит процесс строительства жилых помещений?
Если говорить простым языком, то застройщик покупает землю со статусом ИЖС, СНТ или ЛПХ (на такой земле строятся частные дома или дачи) и строит индивидуальный жилой дом. Администрация города, видя признаки многоквартирности в таком доме, подает в суд. Затем начинается процесс доказывания законности такой постройки. Обычно судебный процесс длится от года до двух, в зависимости от административного ресурса и юридической деятельности застройщика. Данный дом либо вводится в эксплуатацию, либо подлежит сносу.
К сожалению, второй вариант чаще всего имеет место быть.
Документация жилых помещений. Чем отличается от квартиры?
Документация для жилья со статусом "Квартира":
1. Котлован: Квартиры имеют ДОКУМЕНТЫ с регистрацией в Госреестре с момента начала строительства. Жилье со статусом "квартира" покупается по договору ДДУ (Договор долевого участия), строительство такого жилья осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 214.
2. Сдача дома в эксплуатацию: Как правило, дом сдается по акту приема передачи, вместе с всей технической документацией. Собственник регистрирует ДКП (Договор купли-продажи) в Госреестре и получает выписку ЕГРН на свое жилье.
3. Гарантии: Строительство дома осуществляется в соответствии с ФЗ-214 с использованием Эскроу-счетов. Государство выступает гарантом качества. Деньги, переданные застройщику, не используются напрямую. Более подробную информацию вы можете найти в Статье 15.4 ФЗ-214.
4. Ипотека: Ипотека на такое жилье возможна на любом этапе строительства.
Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что жилье со статусом квартиры, строящейся в соответствии с ФЗ-214, является более надежным и безопасным способом приобретения жилья. Весь процесс строительства контролируется и регулируется государством, что обеспечивает дополнительные гарантии для покупателей.
Отмечу также, что наличие ипотеки на объекте может служить хорошим индикатором законности и надежности объекта. Банки при одобрении ипотеки тщательно анализируют юридическую сторону вопроса и проходят через процедуры проверки объекта. Таким образом, наличие ипотеки с большой вероятностью указывает на прозрачность и законность объекта.
Важно отметить, что при покупке жилья всегда рекомендуется проводить независимую проверку юридической документации и обращаться к профессионалам в этой области, чтобы убедиться в законности сделки и защитить свои интересы.
Документация для жилья со статусом "Жилое помещение":
1. Котлован: Жилье со статусом "Жилое помещение" не имеет документов в процессе строительства. Сделка происходит по договору займа или договору инвестирования. Такое жилье будет предметом иска со стороны администрации и попадет в суд. На этапе строительства такое жилье не предоставляет никаких гарантий.
2. Сдача дома в эксплуатацию: Дом сдается по акту приема передачи, вместе со всей технической документацией. Собственник регистрирует ДКП (Договор купли-продажи) в Госреестре и получает две выписки ЕГРН - одну на земельный участок и другую на жилое помещение.
3. Гарантии: На этапе строительства нет никаких гарантий, что дом будет введен в эксплуатацию. Однако, при покупке такого жилья, репутация застройщика становится единственным фактором, на который стоит обратить внимание, чтобы увеличить шансы на успех.
4. Ипотека: Ипотека на такое жилье возможна только после сдачи комплекса в эксплуатацию
Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что покупка жилья со статусом "Жилое помещение" на этапе строительства представляет значительные риски и требует особой осторожности. Процесс ввода такого жилья в эксплуатацию может быть достигнут только через судебный порядок, и его успешность зависит от исхода судебного разбирательства.
Единственной гарантией при покупке жилья со статусом "Жилое помещение" является репутация застройщика. При выборе такого жилья следует обратить особое внимание на репутацию и прошлый опыт застройщика, чтобы оценить его надежность и качество предлагаемого жилья.
Важно отметить, что после сдачи и ввода такого жилья в эксплуатацию, юридические аспекты и права собственника практически не отличаются от квартиры. Однако, важно учесть, что процесс сдачи и ввода жилья со статусом "Жилое помещение" может быть более нестабильным и предполагает больший риск, поэтому требуется особая осмотрительность при принятии решения о покупке такого жилья.
#НедвижимостьСочиАдлер
