Покупка квартиры за наличные деньги из-под банковского залога (ипотеки) - одна из наиболее распространенных сделок на вторичном рынке недвижимости . При таком способе приобретения квартиры покупатель подписывает договор и одновременно выплачивает всю сумму покупки, оставляя квартиру в залоге у банка.
Процесс покупки квартиры под банковский залог включает в себя несколько этапов:
Получение согласия банка на продажу квартиры.
Поскольку квартира находится в залоге у банка, ее продажа должна быть одобрена банком (ст. 346, п. 2 Гражданского кодекса РФ). В противном случае сделка не зарегистрируется. Федеральный закон "О регистрации недвижимости", статья 26.1.16. Поэтому продавец должен сначала обратиться в банк и получить его согласие.
К сожалению, решения банков неоднозначны. Многие банки без проблем соглашаются на проведение сделки. Однако некоторые банки не соглашаются. Банк может ответить "собственник должен закрыть ипотеку досрочно . К сожалению, заставить банк согласиться на продажу невозможно, и этот вопрос полностью остается на усмотрение банка.
Порядок выкупа квартиры из под залога за наличные.
1) Вносится задаток. Покупатель передает определенную сумму денег в качестве задатка, например 50 000 рублей, и подписывает с продавцом договор о задатке.Задаток в соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ того, что участники имеют намерение совершить сделку. продавец должен собственноручно написать расписку о получении задатка и передать ее покупателю).
2) Собираются все необходимые документы, справки и выписки (перечень необходимых документов, справок и выписок более подробно описан в статье).
3)Стороны сделки, готовят проект договора купли-продажи .В договоре купли-продажи указываются суммы :
-стоимость объекта недвижимости
-сколько денежных средств пойдет в счет погашения залога продавца
-сколько денежных средств продавец получит за вычетом расходов после того как произойдет переход права собственности.
4) В день сделки.Например, если стоимость квартиры составляет 15 млн. рублей, а сумма задолженности перед банком - 5 млн. рублей.Участники совершаемой сделки приходят в банк подписывают договор купли-продажи и договор условий доступа к ячейке или аккредитиву. Покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку или на аккредитивный счет; 5 млн. рублей поступают в банк (в счет исполнения кредитного обязательства), а оставшиеся 9,95 млн. рублей - продавцу (50 000 рублей продавец получил в качестве задатка ранее). Продавец получает остаток средств после снятия обременения с квартиры и перехода права собственности.
После того как банк продавца получил всю сумму долга .Продавец обращается в банк с заявлением о досрочном погашении ипотечного кредита.
Варианты оплаты по договору купли-продажи.
Ячейка.Для открытия ячейки представитель банка составляет договор аренды и дополнительное соглашение к нему. В договоре указывается, что продавец получит часть денег только после регистрации сделки и возможных дополнительных условий (например, снятия продавца с учета). Для этого продавцу необходимо предоставить выписку из Единого государственного реестра, которая после регистрации выдается покупателю.
Затем участники приглашаются в депозитарий. Там покупатель закладывает деньги в две ячейки (одну для банка, другую для продавца).
После того как деньги заложены, сотрудник банка выдает ключ от ячейки. Кто хранит ключи?Покупатель . До момента перехода права собственности и выполнения условий для раскрытия ячейки ,продавец не сможет получить остаток денежных средств от продажи объекта.
Аккредитив
Аккредитивный счет — это виртуальная сейфовая ячейка.Покупатель открывает обычный банковский счет и кладет в него всю сумму за квартиру. Сотрудник банка составит соглашение где часть денег пойдет в счет погашения долга перед банком ,а остаток денежных средств будет заморожен на счету продавца .После регистрации сделки и выполнения условий доступа для открытия аккредитива , продавцу будет перечислена его часть денег.
