Давайте ещё раз разберемся в такой аббревиатуре как ГАБ в категории стрит-ритейл и главное, разберемся, почему мы должны тут в этом разобраться.
ГАБ-Готовый Арендный Бизнес. Почему так называется? Потому что мы имеем помещение с арендатором, который дает ежемесячный арендный платеж.
Если мы говорим о ГАБах в категории стрит-ритейл, то это те самые Вкус Виллы, Пятерочки, Аптеки, Яндексы и Озоны и т.п, или же вообще большие супермаркеты. Да да, в них как правило всегда есть собственники помещения, которые просто его сдают той же Пятерочке и это их бизнес.
Немного аббревиатур ещё:
МАП-месячный арендный платеж;
Окупаемость-измеряется в количестве МАПов, например окупаемость 10 лет это 120 МАПов;
ДА-договор аренды;
ТО-товарооборот (на крупных объектах платеж за помещение может привязываться к товарообороту);
АК-арендные каникулы (время арендатору на ремонт или раскрутку точки);
Почему же ГАБы так интересны нам?
Потому что при правильной работе это очень интересный инвестиционный инструмент, позволяющий:
1) Получать достойный ежемесячный доход от аренды, значительно превосходящий доход от сдачи в аренду, например, квартиры. При этом:
a. можно купить готовый ГАБ, -т.е уже сидит арендатор, есть понятный срок окупаемости и собственник будет получать просчитанную ренту
b. можно создать себе ГАБ,-покупается коммерческое помещение и далее туда сажается арендатора.
2) Участвовать в качестве инвестора в создании ГАБа и его реализации (продажи этого помещения с закрепленным на нем арендатором)
В этом случае покупается помещение (и тут на первое место выходит вопрос поиска и взятия топ помещения по хорошей цене), потом туда сажается арендатор (приемущественно сетевой) и далее помещение перепродается с наценкой через новое ценообразование. В этом случае оно уже будет оцениваться через количество лет окупаемости, ну т.е через количество МАПов сумма которых составит полную окупаемость помещения.
Таким образом возникает разница между ценой покупки и ценой продажи ,которая составляет доход проекта, который, как правило, составляет уже не 8 или 10% годовых как при аренде, а может составлять 40, 60, 70 % годовых, из которых инвестор, получает свою, значительную долю, ну если конечно инвестор не собирает и продает ГАБ сам и забирает себе всю прибыль.
Конечно, работа с ГАБами – это отдельная сфера которую стоит расмотреть отдельно. И я обязательно еще к ней вернусь в следующих постах.
