Добрый день, друзья!
Я обещал статью по коммерческой недвижимости, сдерживаю обещание.
Оформить информацию я решил в виде сравнения инвестиций в жилую недвижимость и коммерческую. Сделано это с расчётом на то, что большинство интересующихся вопросом стоят именно перед выбором между квартирой под сдачу в аренду и коммерческим помещением.
В 2008-2012 году всё было очевидно: квартиры были очень приближены по стоимости к превосходящим их по площади коммерческим помещением, да и цены на аренду у жилых помещений были гораздо меньше. Сейчас возможностей урвать хорошее помещение по "сладкой цене" уже нет.
Первым делом.
Если вы задумываетесь в выборе между коммерческой и жилой недвижимостью для инвестиций, прежде всего стоит:
1) Оценить свои финансовые возможности.
Не стоит влезать в большие кредиты, нужно трезво оценить способны ли вы потянуть подобное приобретение.
2) Оценить локацию.
В наше время есть масса сервисов для этого. Уже не нужно сидеть целый день в машине и считать сколько людей прошло мимо.
3) Рассчитать срок окупаемости и доходность в процентах.
Срок окупаемости рассчитываем, разделив стоимость объекта на приблизительный доход с аренды в год.
Доходность рассчитываем, разделив приблизительный доход с аренды в год на стоимость объекта и умножив результат на 100. Пример: 150 000 (аренда за год) делим на 4 000 000 (стоимость объекта). Получаем 0, 0375 и умножаем на 100. Наш результат 3.75% годовых, что, согласитесь, очень и очень мало.
4) Первичные вложения в недвижимость.
Коммерческое помещение зачастую удаётся сдать без каких либо вложений, потому что большинству арендаторов нужно что-то своё, ни на что не похожее.
В случае приобретения жилой недвижимости в новостройках следует учесть стоимость ремонта и покупки мебели, что сейчас сделать очень не просто, так как цены постоянно меняются. С ностальгией вспоминаю времена, когда пару лет рассчитывали стоимость ремонта по цене 17000 за квадратный метр.
Ликвидность помещение.
Под ликвидностью здесь подразумевается срок, за который объект можно сдать в аренду. По моим субъективным наблюдениям, в последнее время квартира сдаётся приблизительно за неделю, а вот коммерческое помещение может искать арендатора и два-три месяца.
Коммунальные платежи и налоги.
С жилой недвижимостью всё понятно, все мы платим за помещения, в которых проживаем. Здесь есть один интересный момент: оплата коммунальных платежей арендаторами может отличаться в зависимости от города. Например, мою квартиру жильцы оплачивают полностью, а в Москве арендаторы платят только за воду, газ, электричество и отопление по счётчику, остальные же платежи (капремонт, домофон, лифт и т.д.) оплачивает владелец помещения.
По коммерческой недвижимости всё несколько сложнее, так как необходимо заключать прямые договора со всеми снабжающими компаниями, и цены при этом значительно выше, чем у жилой недвижимости.
Налогов при сдаче в аренду приходится платить два вида: налог на имущество и налог на доход. Налог на имущество составляет от 0.1 до 0.3 % кадастровой стоимости помещения. Налог на доход от 4 до 13%, здесь "самозанятость" очень облегчила жизнь.
Примерные итоги:
Коммерческая недвижимость.
Плюсы:
1) Выше доходность
2) Срок аренды обычно выше, чем у жилой.
3) Расходы на текущий ремонт, как правило, за арендатором.
4) Можно прогнозировать доход, так как договор, как правило, содержит и индексацию арендной платы.
Минусы:
1) Выше налоги и коммунальные платежи
2) Для приобретения ликвидного варианта нужно погрузиться в рынок: изучить локации, цены, возможных арендаторов.
3) Быстрая реакция на "внешние угрозы": кризисы, внешне политическую обстановку, пандемии.
Жилая недвижимость.
Плюсы:
1) Легче купить и оценить ликвидность.
2) Множество ресурсов для продвижения.
3) Возможность сдачи в субаренду.
4) Ниже налог и коммунальные платежи
Минусы:
1) Ниже доходность
2) Затраты на ремонт и мебелеровку
3) Частая смена арендаторов.
4) Постоянное вовлечение и общение с арендатором.
Сегодня мы тезисно обсудили основные моменты. Если чего-то не хватает - напишите, пожалуйста, в комментарии.
Друзья, не забывайте подписаться на канал! Впереди нас ждет много интересного!
