В последнее время в сети распространяется информация о том, что сдавать в квартиру в аренду посуточно будет нельзя. Так ли это на самом деле?
Это моя квартира. Что хочу, то и делаю!
Согласно части 2 статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Основной закон страны, действительно, гарантирует каждому право частной собственности, что означает право фактически обладать имуществом (владеть), извлекать из него пользу (пользоваться) и определять судьбу этого имущества (распоряжаться).
Но право частной собственности не абсолютно. Мы не живем на необитаемом острове, рядом с нами живут такие же собственники, которые имеют свои права и интересы. Об этом прямо сказано в части 3 статьи 55 Конституции РФ:
Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Более детально право частной собственности регулируется гражданским законодательством. Пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ разрешает собственнику совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Иными словами, уважаемый собственник, делай со своей квартирой все, что хочешь, главное, чтобы твои действия не нарушали права и интересы других лиц.
Статус жилого помещения
В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. На основании договора собственник вправе сдавать жилые помещения другим лицам для проживания.
Аналогичные нормы содержатся и в Жилищном кодексе РФ. Подчеркивается, что единственно верное назначение жилых помещений - проживание граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ).
Что считать использованием жилого помещения не по назначению разъяснил Верховный Суд. Под этим следует понимать использование помещений не для проживания граждан, а для иных целей, например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
Важно, что пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, осуществление миссионерской деятельности, а в многоквартирном доме запрещается предоставлять гостиничные услуги (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).
Можно ли сдавать квартиру в аренду?
Собственник вправе сдавать свое жилое помещение в аренду по договору (ст. 288, 671 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ). При этом важно соблюдать права и интересы соседей, пожарные, санитарные и иные требования (ст. 17 ЖК РФ).
Как правило, жилые помещения сдаются по договору аренды или найма. Различают долгосрочный и краткосрочный наем. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если договор найма жилого помещения заключен на срок до одного года, это считается краткосрочным наймом (ст. 683 ГК РФ). Минимальный срок такого договора законодательством не установлен. Поэтому можно сдавать квартиру хоть на сутки, хоть на час. Кроме того, в действующем законодательстве пока отсутствуют понятия "посуточная аренда", "почасовая аренда" и т.п.
Что не так с посуточной арендой?
Во-первых, в законодательстве отсутствует регулирование такого рода аренды. Во-вторых, посуточная аренда обрела большую популярность и спрос на нее растет, ведь проживание в гостинице, как правило, стоит дороже. В-третьих, посуточная аренда квартир стала полноценной бизнес-услугой, которая по уровню сервиса местами не уступает гостиничным услугам. Объявления о посуточной аренде содержатся на тех же сайтах, где рекламируются гостиницы. А предоставлять гостиничные услуги в жилых помещениях прямо запрещено законом (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).
Что такое гостиничные услуги и где грань между гостиничными услугами и обычной, хоть и регулярной, посуточной сдачей квартиры в аренду? В законодательстве ответа на этот вопрос пока нет. Вопросы разграничения посуточной сдачи квартир и оказания гостиничных услуг сейчас отданы на откуп судам, оценивающим конкретные обстоятельства дела.
Что сказал Конституционный Суд?
В марте 2023 г. Конституционный Суд РФ рассмотрел дело о законности посуточной аренды квартиры и ее соотнесения с оказанием гостиничных услуг. По результатам разбирательства суд вынес постановление от 23.03.2023 № 9-П, в котором содержатся важные для практики выводы.
Основные выводы суда:
- действующим законодательством допускается возможность краткосрочного (в частности, посуточного) найма жилых помещений в качестве вида экономической, в том числе предпринимательской, деятельности. Запрета нет ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве.
- нормативно не установлено, наличие какого именно набора, объема и внешнего выражения услуг, аналогичных гостиничным, приводит к перерастанию допустимого найма жилого помещения в запрещенное оказание гостиничных услуг;
- нельзя делать вывод об использовании жилого помещения для оказания гостиничных услуг лишь по факту сдачи квартиры посуточно, наличия интернет-рекламы услуг, использования "гостиничной терминологии". Нужно выяснять, а создаются ли для иных жильцов многоквартирного дома неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования квартиры, растет ли интенсивность эксплуатации мест общего пользования в доме;
- запрет на предоставление гостиничных услуг в жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, обусловлен в первую очередь интересами соседей, проживающих в непосредственной близости. Частая смена постояльцев увеличивает риски появления среди них "неадекватов". Кроме того, сам факт постоянного появления незнакомых лиц в подъезде может создавать для соседей определенный дискомфорт;
- при нормальном (отвечающем обычному проживанию в квартире данной площади) количестве постояльцев и при их разумном поведении уровень воздействия на инфраструктуру мест общего пользования может и не отличаться кардинально от такового при постоянном проживании;
- краткосрочный посуточный наем может существенно дополнять гостиничную деятельность, поощряет и развивает внутренний туризм;
- посуточная сдача квартиры будет смахивать на оказание гостиничных услуг, если 1) в квартиру заселяются значительно большее число граждан, нежели чем при обычном проживании; 2) помещение регулярно предоставляется менее, чем на одни сутки, для проведения празднований, других мероприятий, встреч и т.п.; 3) если в местах общего пользования дома регулярно находится обслуживающий персонал; 4) если одним собственником краткосрочно предоставляется гражданам несколько помещений в одном многоквартирном доме;
- Государственной Думе нужно комплексно урегулировать особенности краткосрочного предоставления жилых помещений, обеспечив баланс интересов, собственников помещений, лиц, которым они предоставляются, и иных жильцов многоквартирного дома.
Ужесточат ли посуточную аренду?
В сентябре 2023 г. во исполнении указанного выше постановления Конституционного Суда Правительство РФ внесло в Государственную Думу законопроект № 445620-8, которым предлагается внести изменение в Жилищный кодекс, предусмотрев, что собственник жилого помещения вправе предоставлять свое жилое помещение в аренду на основании договора, но только с учетом требований, установленных гражданским, жилищным законодательством, и при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Документ акцентирует обязанности собственника соблюдать права и интересы соседей, а также правила содержания общего имущества собственников помещений, пояснил один из авторов документа, глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Это значит, что жильцы, снимающие квартиру временно или постоянно, обязаны бережно относиться к общему имуществу, не шуметь в установленные часы, не нарушать общественный порядок, добавляет он.
8 ноября 2023 года законопроект принят в первом чтении, установлен срок для внесения в него поправок - 7 декабря 2023 г.
Кто против?
Однако не всем депутатам понравился правительственный законопроект. В ходе рассмотрения законопроекта о посуточной аренде некоторые парламентарии выступили против его принятия, сообщает РБК. По мнению депутатов, в документе множество пробелов, в числе которых отсутствие обязанности информировать управляющую компанию о личностях и количестве арендаторов. Также депутаты заявили, что ко второму чтению законопроект будет серьезно доработан. В частности, будет рекомендована поправка о том, чтобы решение о возможности посуточной аренды принимали 75% собственников, проживающих в одном подъезде. Кроме того, планируется установить запрет на сдачу квартиры без приборов учета, а также обязать арендодателей уведомлять госорганы о том, что они сдают квартиру.
Какие поправки будут в итоге внесены, станет известно после 7 декабря 2023 г. А пока можно с уверенностью сказать, что сдать квартиру на сутки быстрее, чем созвать общее собрание собственников помещений и получить необходимое количество голосов. Учитывая фактическое положение дел в этой сфере (срок проведения общих собраний жильцов дома даже по инициативе управляющей компании занимает от 1 до 3 месяцев) это практически невозможно.
По мнению автора канала, предлагаемые поправки о необходимости получения согласия не менее 75% соседей существенно ограничат права собственников жилых помещений, добросовестно предоставляющих свое жилье другим лицам и не нарушающих покой соседей. Кроме того, такой подход лишит тысячи граждан дополнительного источника дохода, а также противоречит целям развития внутреннего туризма.
ПОДВЕДЕМ ИТОГИ:
- собственник квартиры вправе пользоваться и распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду, главное - не нарушать права и интересы соседей;
- нельзя забывать о соблюдении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства - это касается как собственника, так и арендаторов квартир;
- квартира нужна для того, чтобы в ней проживать. Запрещено размещать в жилом помещении промышленные предприятия, офисы, склады и т.п., что обычно происходит в нежилых помещениях;
- собственник вправе сдавать квартиру в аренду по договору максимум на 5 лет, минимальный срок законом не предусмотрен;
- квартиру можно сдавать и посуточно, законно размещать объявления на сайтах, можно нанимать обслуживающий персонал, вводить расчетный час, оказывать постояльцам услуги, схожие с гостиничными;
- при посуточной сдаче важно не забывать, что квартира находится в подъезде, а не в коридоре гостиницы. Не нужно превращаться в хостел: если квартира двухкомнатная, не нужно заселять туда 10 человек, даже если есть спальные места. Посуточная аренда квартир не должна создавать соседям неудобств, арендаторы должны вести себя не громче обычного жильца дома. В противном случае по жалобам соседей вам могут запретить сдавать квартиру в аренду. Конкретные обстоятельства каждого дела будет рассматривать суд.
© Канал "Юрист сказал" на платформе Дзен
Смотрите, о чем еще сказал юрист:
