Посмотрел короткое видео от Паруса с бизнес-завтрака для МКБ Private Banking (жаль, что не выложили полностью). Хотел бы поделиться интересными тезисами по коммерческой недвижимости и зафиксировать несколько своих мыслей (статья-записки). И так, поехали.
Складская недвижимость
- В России около 40 млн квадратных метров качественной логистической (складской) недвижимости, сильно отстаем от других стран (Китай, США, страны ЕС)
- В России ежегодно строится 2 млн квадратных метров складов, в Европе - 30 млн, активно строит логистическую недвижимость Китай
- В Москве и Санкт-Петербурге сосредоточено 70% качественных логистических комплексов
- Рисков избыточного предложения качественных площадей в ближайшее время не видно, электронная коммерция - ключевой драйвер спроса
Мои записки по логистической недвижимости:
Здесь важно учитывать, что когда называется цифра "40 млн квадратных метров" - это про комплексы класса А и В. Мы же все понимаем, что в любых регионах России где-то хранится продукция. Это могут быть складские площади более низкого класса или складские площадки на территории предприятий, или вообще используемые не по назначению.
Второй момент, почему сравнение с Европой, США, Китаем не совсем релевантно - это структура нашего экспорта и импорта. Наш ключевой экспорт - энергоресурсы, для них склады обычно не нужны. Импорт у нас тоже ограничен. Все же объемы импорта в США и ЕС из того же Китая готовой продукции несопоставимо выше, чем в Россию.
Изменение структуры импорта/экспорта будет требовать новых складских площадей. Рост электронной коммерции будет требовать рост качественных складских площадей. В востребованности качественной складской недвижимости не сомневаюсь, планирую продолжать свои инвестиции в логистические комплексы (и это не инвестиционная рекомендация).
Торговая недвижимость
- Нет недостатка в объеме торговых площадей в сравнении с другими странами, с США сравнивать не нужно, там затоваривание рынка
- В ближайшие годы новые торговые площади строить не будут, напуганы электронной коммерцией
- "Прикормленные" места уже заняты, для торговой недвижимости главное - локация
Мои записки по торговой недвижимости:
Не во всем согласен со спикером. Например, сейчас в той же Москве и СПБ возводятся крупные ЖК, первые этажи которых отведены под коммерческие площади, это значит, что розничная торговля будет больше проникать в жилые районы. Может это не торговые площади класса А, но это "коммерция у дома", которой люди реально пользуются. Но фондов на торговые площади "у дома" практически не существует, хотя, это могло бы быть интересно.
Второй момент - ТЦ не зря напуганы ростом электронной коммерции. Я пока не вижу драйверов долгосрочного роста потока людей в качественных локациях, кроме случаев развития туризма.
Исходя из текущего своего понимания ситуации я не готов рассматривать торговую недвижимость для включения в свой портфель. Исключение - если будет возможность что-то приобрести с большой скидкой.
Офисный сегмент
- Офисный сегмент сильно отстает от Европы
- Качественная офисная недвижимость представлена только в Москве и СПБ
- В Фондах парус практически нет свободных вакансий в офисном сегменте
Мои записки по офисной недвижимости
Здесь, как и в случае с логистической недвижимостью, рассматриваются только офисы класса А и В. Хотя явно, основное количество офисных работников в России сидят в офисах класса С и D.
Пандемия показала, что можно работать на удаленке, значительно экономя на аренде площадей.
Даже крупные российские компании до недавнего времени в основном работали в офисах не выше В класса.
Самые крупные российские компании сами себе строят топовые офисы - смотрим на тот же Газпром, Сбербанк или ВТБ (который просто выкупил себе башню в Москва-Сити).
В итоге, кто может арендовать офисы класса А? Иностранные компании, второстепенные офисы для крупнейших российских компаний, крупные российские компании, у которых нет денег построить свои БЦ.
Я оптимистичнее смотрю на БЦ, чем на торговые площади. Но текущий уровень доходности нахожу необоснованно заниженным, не отражающим риски. Будут следить за ценами.
Еще вот такой график был в видео. Я напомню, что доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем. Скорее этот график интересен тем, как кризисы влияли на недвижимость. Судя по графику ключевые драйверы для недвижимости лежат в реальном секторе экономики, в отличии от качелей на рынке акций, что может помочь стабилизовать портфель.
По традиции напомню, что статья статья содержит личное мнение автора, не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения и связанные с этим риски потери капитала вы принимаете самостоятельно.
