1. Наличие границ.
Земельный участок будет иметь кадастровый номер, однако может не иметь границ , т.е., если мы зайдем в публичную кадастровую карту, то мы не увидим где находится земельный участок.
В чем опасность?
-место где должен быть земельный участок без границ предоставлено другому лицу, т.е. происходит наложение земельных участков и в этом случае прямая дорога в суд с иском о снятии земельного участка с кадастрового учета;
-при формировании соседского земельного участка может быть отхвачен кусок от земельного участка не имеющего границ;
-невозможность получения градостроительного плана, если непонятно где участок находиться, то выдать градостроительный план (а это сведения об охранных зонах, пятне застройки и еще куча полезной информации) невозможно.
Есть плюс это — возможность увеличения площади земельного участка при межевании.
2. Ошибочное определение границ.
Часто бывает, что границы земельного участка отображены неверно и не соответствуют фактическим границам. В этом случае нужно, чтобы геодезист или кадастровый инженер проверил координаты в егрн и фактическое местоположение участка.
3. Наличие пятна застройки.
Если земельный участок предполагает строительство, то в градостроительном плане такого участка должно быть обозначено пятно застройки (место где можно строить, т.к. не всю площадь земельного участка можно застраивать). Если пятна застройки нет (а такое периодически бывает), то с застройкой возникнут проблемы.
4. Поверить актуальный вид разрешенного использования.
Часто бывает, что в егрн стоит один вид разрешенного использования (например — ИЖС), но в ген. план и пзз давно внесли изменения и определили, что в этом месте будет зеленая зона. В такой ситуации строить уже ничего нельзя. Для проверки актуального ВРИ нужно заказать град. план или выписку ИСОГД.
5. Наличие охранных зон.
На участке могут быть одна или несколько охранных зон, которые могут создавать препятствия при использования земельного участка (например охранная зона лэп) или делать его использование вовсе невозможным (например охранная зона газопровода). Указанные зоны также будут отражены в град. плане или выписке ИСОГД, однако это не всегда так поэтому нужно проверять земельный участок путем осмотра.
6. Учитывать площадь земельного участка.
Дело в том, что для определенных видов деятельности устанавливаются определенные размеры земельных участков, например не менее 6 соток для ИЖС.
Если вы планируете осуществлять определенную деятельность, то нужно ознакомиться с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и понять минимальный размер для такой деятельности. Размер важен и при делении земельного участка, т.е. делить нужно так чтоб площадь каждого из земельных участков соответствовала минимальным значениям (например разделить участок под ИЖС на 2 можно только при площади 12 соток, т.к. мин. значения для ИЖС — 6 соток по ПЗЗ Краснодара).
7. Чтоб не вылезли леса.
Если на участке есть деревья или участок граничит с лесами, нужно обращаться в соответствующий орган (в Краснодарском крае это — Мин природы) с запросом не относится ли участок к землям лесного фонда. Очень часто обнаруживаются леса на земельном участке, а это грозит как минимум невозможность строительства, а как максимум изъятием земельного участка и лесная амнистия не всегда спасет.
8. Учитывать ограничения в связи с ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий).
Например для строительства в такой зоне допускаются при условии оборудования построенных объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения.
9. Чтоб земельный участок находился только в одной территориальной зоне. Градостроительный кодекс требует, чтоб земельный участок находился только в одной территориальной зоне (например только ИЖС или ИТ), но бывает так, что 1 часть земельного участка в одной зоне, а часть в другой.
Такая ситуация блокирует возможность строительства, до внесения изменений в ПЗЗ (а это точно долго и возможно через суд!).
Это некоторые параметры, которые нужно учитывать при покупке земельного участка, перечень проверяемых условий зависит, прежде всего,от целей использования земельного участка.
Больше информации о недвижимости на нашем тг канале: https://t.me/Drairealt