Юрист по недвижимости из Краснодара

Лайфхак от Верховного суда РФ, как применить льготную ставку земельного налога (0.3 %) по участку на котором расположены коммуникации! Налоговый кодекс РФ устанавливает льготную налоговую ставку (0.3 %) в отношении земельных участков занятых инженерной инфраструктурой жилищно-коммунального комплекса, т.е. инженерной инфраструктурой (лэп, газопровод, водопровод), которая обеспечивает многоквартирные дома или индивидуальные дома. Суд кассационной инстанции отказал в применении льготной налоговой ставки по причине того, что коммуникации занимают не весь земельный участок, а только часть при этом применении 2 налоговых ставок в отношении 1 земельного участка невозможно. 🗣Проще говоря кассация говорит, что для применения льготной ставки выделяйте из большого земельного участка земельный участок занятый коммуникациями и в отношении него применяете льготную ставку, т.к. 2 ставки налога (в отношении части земельного участка занятого коммуникациями 0.3 % в остальной части земельного участка общая ставка 1.5%) невозможно. ☝ВС РФ в определении № 305-ЭС22-24825 от 21.03.2023 по делу № А41-88082/2021 занял иную позицию и сказал следующее: 1) применении 2 ставок возможно; 2) для применения льготной ставки нужно определить площадь участка занятого коммуникациями + охранная зона коммуникаций и произвести расчет для применения льготной ставки; 3) расчет площади занятой коммуникациями+охранная зоны можно подтвердить заключением кадастрового инженера. Таким образом, если у ваших клиентов есть земельные участки заняты коммуникациями обеспечивающими жилые дома, то они могут претендовать на льготную ставку земельного налога! Больше о недвижимости на нашем телеграм канале:t.me/...alt

Что нужно помнить при заключении дкп земельного участка! При заключении договора купли-продажи земельного участка нужно смотреть не только Гражданский кодекс РФ, но и Земельный кодекс РФ! Статьей 8 ЗК РФ установлены требования к дкп земельного участка, а именно: 1)обязательно указывать категорию земель в договорах, предметом которых являются земельные участки (категория земель это: земли населенных пунктов; земли сельскохозяйственного назначения, и т. д.). 2)Часть 2 статьи 37 ЗК РФ устанавливает следующие запреты: Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: -устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; -ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок землей; -ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены. Несоблюдение этих правила приведет к приостановке сделки! Больше о недвижимости на нашем тг канале: https://tt.me/...alt

Снижение кадастровой стоимости при помощи деления земельного участка Одним из самых эффективных способов снижения кадастровой стоимости является деление земельных участков. В чем смысл деления? Основным определяющим фактором влияющим на размер кадастровой стоимости является вид разрешенного использования земельного участка (то что можно делать на земельном участке). У земельного участка, как правило, имеется множество разрешенных видов разрешенного использования (например размещение торгового центра и парковка), при это размер кадастровой стоимости будет определяться исходя из самого «дорогого» ВРИ, т.е. в нашем примере кадастровая стоимость будет определяться исходя из ВРИ - торговый центр. Продолжим наш пример, если земельный участок на котором стоит торговый центр и имеется парковка разделить на 2: на 1 зу — торговый центр на 2 — парковка, то налоговая нагрузка существенно снизиться, т.к. кадастровая стоимость земельного участка с ВРИ -парковка кратно ниже, чем с ВРИ — торговый центр. Для использования указанного способа должны соблюдаться следующие условия: 1)Достаточно большая площадь земельного участка; 2)Наличие ВРИ имеющих низкую кадастровую стоимость (парковка, озеленение, и т.д.). Больше информации о недвижимости на нашем телеграм канале:ht.me/...alt

Земли под глэмпинг (часть 1) Что такое глэмпинг с точки зрения закона? Законодатель не содержит легального (данного в законе) определения глэмпинга, в одной из статей приводиться следующее определение глэмпинга:организованный отдых на открытом воздухе, использующий использующий особые виды объектов размещения, расположенные на контролируемых территориях, реализующие комфорт гостиничного номера и обслуживание. Слов глэмпинг образовалось от слияний английских слов кэмпинг и глаур, т.е. по сути это более комфортабельный кемпинг или отдых на природе со всеми удобствами (сан узел; кровать; кухня и т.д.). Основной смысл глэмпинга это — экологичный отдых в красивом месте. 1.Выбираем земельный участок под глэмпинг. Как мы уже поняли, основным критерием при выборе земельного участка под глэмпинг будет возможность предоставления мест для отдыха, следовательно, нам нужно определиться наличие какого вида разрешенного использования (определят то что можно делать на земельном участке) позволит разместить глэмпинг. Полный перечень ВРИ содержиться в Приказе № П/ 0412 Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии № П/ 0412 от 10.11.2020 года «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Из этого перечня под глэмпинг подходят следующие ВРИ: Отдых (рекреация): Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1-5.5 Природно-познавательный туризм: Размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок, устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными Туристическое обслуживание: Размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению; размещение детских лагерей. Охота и рыбалка: Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе размещение дома охотника или рыболова, сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы. Курортная деятельность: Использование, в том числе с их извлечением, для лечения и оздоровления человека природных лечебных ресурсов (месторождения минеральных вод, лечебные грязи, рапой лиманов и озер, особый климат и иные природные факторы и условия, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека), а также охрана лечебных ресурсов от истощения и уничтожения в границах первой зоны округа горно-санитарной или санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курорта. Санаторная деятельность: Размещение санаториев, профилакториев, бальнеологических лечебниц, грязелечебниц, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения; обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи); размещение лечебно-оздоровительных лагерей. Указанные ВРИ могут находиться в разных категориях земель (земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений). Земельный участок( с соответствующим ВРИ) может быть: 1) уже существующим (имеются право собственности или иное право и соответствующий вид разрешенного использования); 2) который нужно сформировать и получить у государства. Во второй части поговорим о возможности размещения глэмпинга на землях лесного фонда; землях сельхозназначения и национальных парках. Больше информации о недвижимости в моем телеграм t.me/...alt

Что делать, если поменяли территориальную зону (было - ижс,а стало - зеленая зона)? Часто возникает ситуация когда в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) вносят изменения: было - ИЖС и стоит жилой дом, а стало - зеленая зона на которой строительство запрещено. Что делать? Оставаться жить в доме. На случай таких изменений Градостроительный кодекс РФ предусматривает возможность использования земельного участка по прежнему виду пользования, однако устанавливает ограничения, а именно: изменение существующего объекта (реконструкция) возможно только в соответствии с новым видом разрешенного использования. Таким образом, пользоваться можно, а изменить объект можно только в сторону нового ВРИ! Больше информации по недвижимости в моем телеграм t.me/...alt Юрист по недвижимости t.me

Если у вас старые документы на земельный участок и в них отсутствует указание на каком праве он предоставлен, то считается, что участок предоставлен в собственность! Пост размещен в моей группе в ВКvk.com/...avo Также в собственность можно оформить земельный участок, который предоставлялся для личного подсобного хозяйства или садоводства/огородничества. Об этом нам говорит п. 9.1. ст.3 ФЗ от 25.10.2001 № 1337-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ»! Больше о недвижимости можно узнать в моем телеграм канале. t.me/...alt

Можно ли отозвать согласие на совершение сделки? Известно, что при совершении некоторых сделок с недвижимостью необходимо получить согласие от третьего лица на совершение такой сделки, например: при продаже доли в праве собственности третьему лицу; родитель дает согласие на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего; согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью. Могут ли лица давшие такое согласие передумать и отозвать его? Да могут, но имеются следующие ограничения. В соответствии с п.57 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": Третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (статья 15 ГК РФ). Поскольку гражданским законодательством не установлены правила об отзыве согласия третьего лица на совершение сделки, в таком случае по аналогии закона подлежат применению положения об отзыве акцепта (пункт 1 статьи 6, статья 439 ГК РФ). Отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся. Проще говоря лицо которое дало согласие может его отозвать только до момента совершения сделки и должно возместить сторонам сделки ущерб вызванный таким отзывом, после совершения сделки отзыв согласия невозможен! Больше о недвижимости в моем телеграм t.me/...alt

Перевод земли в коммерцию, что нужно знать? Судя по запросам все хотят перевести землю в коммерцию либо ижс. Поговорим о переводе в коммерцию. Перевод в коммерцию на юридическом языке означает изменение вида разрешенного использования земельного на вид который позволяет осуществлять коммерческую деятельность. Каждый из земельных участков расположенных в населенных пунктах относится к каеой — нибудь территориальной зоне (Ж-1, Ж-2, СХ и т.д.) для каждой из этих зон установлен свой набор видов разрешенного использования (ижс, размещение магазина и т.д.). Наполнение территориальных зон видами разрешенного использования содержится в Правилах землепользования и застройки (у каждого населенного пункта они свои), т.е. открывает ПЗЗ и смотрите, что входить в зону Ж1, например, для Краснодара. Приведем основные и условно-разрешенные виды разрешенного использования установленные для зоны Ж-1, которые можно отнести к коммерческим: Если ваш участок находиться в зоне Ж-1, то основными коммерческими видами разрешенного использования являются: бытовое обслуживание; магазины; общественное питание. Чтобы установить один или несколько основных видов разрешенного использования нужно просто уведомить Росреестр о своем выборе, при этом нужно учитывать ограничения установленные ПЗЗ (по минимальным размерам земельного участка, озеленению и т.д.) . Условно разрешенными коммерческими видами разрешенного использования для зоны Ж-1 являются: рынки; хранение автотранспорта. Расшифровка видов использования содержится в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412). Например хранение автотранспорта: размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 2.7.2, 4.9. Чтобы установить условно разрешенные вид разрешенного использования нужно: 1)провести публичные слушания и получить на них положительное заключение по вопросу об установлении условно разрешенного вида использования; 2)получить согласие администрации на установление условно разрешенного вида использования и внести в ЕГРН сведения о таком виде разрешенного использования. Следует отметить, что коммерческие виды использования могут «сидеть» не только в зоне Ж-1, но и других зонах (зона транспортной инфраструктуры; общественно деловая зона ; и т.д.). Таким образом, выбор коммерческого вида использования будет заключаться в том, чтобы найти земельный участок в той территориальной зоне для которой установлен подходящий для вас вид разрешенного использования и потом установить такой вид использования вышеописанными способами.  Больше о недвижимости в моем телеграм канале t.me/...alt

Можно ли приобрести земельный участок в собственность, когда есть только фундамент? У арендатора построившего дом есть возможность приобрести земельный участок под домом в собственность по льготной цене (в основном это 5% от кадастровой стоимости). Есть ли такая возможность, когда возведен и зарегистрирован в ЕГРН: объект незавершенного строительства? Объект незавершенного строительства это — какая-то степень готовности дома (минимальная: должен быть фундамент). К сожалению, выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства не допускается из этого исходит судебная практика. Больше информации о недвижимости в моем телеграм канале t.me/...eal