Расположение этого комплекса — просто сказка: с трех сторон дома окружены природным заказником, инфраструктура развитая, транспортная доступность хорошая. Но, как и в любой сказке, главные герои обязательно должны сталкиваться с испытаниями на своем пути. В нашем случае — с работой крупной промзоны неподалеку. Руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров рассказывает, почему со временем решится только часть проблем и с чем местным жителем придется жить бок о бок вечно.
Об объекте
Жилой комплекс бизнес-класса «Life-Кутузовский» окружен природным заказником «Долина реки Сетунь» и располагается прямо на берегу одноименной реки.
Сейчас кажется, что ЖК здесь находился всегда. Однако по адресу улица Гжатская, вл. 9 с незапамятных времен была размещена производственная база «27ДОЗ» (ранее 27 Деревообрабатывающий завод Главного квартирно-эксплуатационного управления СССР). Предприятие выполняло заказы Министерства обороны по изготовлению мебели, изделий из древесины, коммунальной техники, металлических шкафов, сейфов и металлоизделий.
После реорганизации компании «Оборонсервис» в рамках ликвидации непрофильных активов земельный участок площадью 5,9 гектаров с 22 зданиями и сооружениями различного назначения был выставлен на торги. Сама производственная база была передислоцирована в Энгельс.
В итоге в мае 2016 года при стартовой цене 1,36 млрд рублей победителем торгов стала девелоперская компания «Пионер», приобретшая лот за 2,273 млрд.
В ноябре 2017 года застройщик получил разрешение на строительство жилого комплекса общей площадью 227 тысяч м² с площадью квартир 124 тысячи м².
В процессе своего возведения комплекс был неоднократно отмечен профессиональными наградами:
🏆 в 2018 году премией Urban Awards в номинации «Лучший строящийся ЖК Москвы»;
🏆 в 2019 году премией Urban Awards в номинации «Жилой комплекс года в бизнес-классе»;
🏆 в 2020 году премией «Рекорды рынка недвижимости» в номинации «Архитектура объекта №1.
В октябре 2020 года жилой комплекс был полностью введен в эксплуатацию.
Локация
ЖК «Life-Кутузовский» расположен в Можайском районе Западного административного округа Москвы.
С трех сторон комплекс окружает зелень природного заказника, а на севере он граничит с плотной жилой застройкой и далее с Можайским шоссе.
С юга ЖК вплотную примыкает к руслу небольшой реки Сетуни.
Транспорт
В целом транспортная доступность комплекса неплохая.
В 7-8 минутах пешего шага на улице Верейского расположены автобусные остановки, от которых можно доехать до метро «Озерная», «Филевский парк», «Аминьевская», включая D-4, Киевского вокзала, Крылатского и Новых Черемушек.
До остановки «улица Барицкого», находящейся на Можайском шоссе, идти около 15 минут. Отсюда ходят автобусы до метро «Молодежная», «Славянского бульвара» и «Парка Победы».
В конце 2021 году примерно в 1,5 километрах от ЖК была открыта станция метро «Давыдково» Большой кольцевой линии. Добраться до нее пешком можно примерно за 15 минут. При этом складывается ощущение, что идешь по парку.
Передвигаться из комплекса на личном транспорте тоже удобно:
🚗 до съезда на Третье транспортное кольцо в районе Кутузовского проспекта время в пути составляет около 10 минут без пробок;
🚗 до «Москва-Сити» можно доехать за 16 минут;
🚗 до центра города (Манежная площадь) — около 18 минут без пробок;
🚗 до съезда на МКАД по свободным дорогам Можайского шоссе можно добраться за 12 минут;
🚗 до аэропорта Внуково — за 33 минуты.
ЖК «Life-Кутузовский» удачно расположен вблизи крупных магистралей. В случае загруженности стыка Можайского шоссе с Кутузовским проспектом автомобилисты всегда могут выехать через Аминьевское шоссе.
Инфраструктура
ЖК «Life-Кутузовский» расположен в сложившемся районе с хорошо развитой инфраструктурой.
При этом в самом комплексе работает достаточное количество магазинов и точек услуг: сразу три сетевых продуктовых магазина различной ценовой категории, несколько ресторанов, кофеен, салонов красоты, аптек, стоматология, кондитерская, автомойка, клуб единоборств и другие.
Также в ЖК открыт частный детский сад и начальная школа Rybakov Playschool. Стоимость абонемента в детском саду — 87 000 рублей в месяц, в начальной школе — 97 000. В обоих случаях обязателен единовременный вступительный взнос в размере 70 000 рублей.
Еще один частный детский сад, работающий на территории комплекса — Smile Fish. Здесь стоимость пребывания полного дня — от 39 000 рублей в месяц.
В пешей доступности расположены государственный «Западный комплекс непрерывного образования», частные детские сады Binny и «Горница Узорница».
В радиусе 1,2 км от ЖК находится несколько корпусов школы №1195, входящей в рейтинг топ-400 школ Москвы.
В 20 минутах пешком или 13 минутах на машине расположена частная «Ломоносовская школа».
Ближайшая взрослая поликлиника ГКБ им. М.Е. Жадкевича находится в 17 минутах пешком на Можайском шоссе. По соседству с ней — Кунцевская ветеринарная клиника. До детской поликлиники №30 (филиал №3) можно доехать за 8 минут.
В 9 минутах на автомобиле расположен крупный ТРЦ «Океания».
ЖК окружен различными фитнес-клубами. До спортивного комплекса «Кунцево» с бассейном можно дойти за 9 минут.
Микрорайон в целом тихий и спокойный. В пешей доступности природный заказник «Долина реки Сетунь», который занимает площадь почти 700 га и имеет статус особо охраняемой природной территории регионального значения, и набережная реки Сетунь, которая огибает комплекс с трёх сторон. При этом набережная неблагоустроенна, а сама река периодически загрязняется маслянистыми пятнами.
При этом стоит упомянуть о непосредственной близости от комплекса промзоны «Очаково», основной проблемой которой является ТЭЦ-25. Жители периодически жалуются на гул, исходящий от станции, а также на нелегальные стихийные свалки на территории промзоны, где ведётся сжигание мусора. Борьба с ними продолжается, однако обычно в начале весны жильцы чувствуют запах гари.
Территория и МОПы
Жилой комплекс «Life-Кутузовский», состоящий из 10 корпусов, строился двумя очередями: корпуса I очереди (1, 2, 3, 4.1 и 4.2) были сданы в самом начале 2020 года, корпуса II очереди (6, 7, 8, 9 и 10) — в октября 2020 года.
Стоит обратить особое внимание на корпус 7. Этот Г-образный 4-секционный дом на 227 квартир построен по программе реновации. Его архитектура выдержана в общем стиле ЖК «Life-Кутузовский», однако в корпусе ниже высота потолков (2,7 метра), попроще входные группы, запроектированы балконы.
Дома переменной высотности от 12 до 23 этажей возведены по монолитной технологии: каркас и несущие стены из высокопрочного бетона с армированием, а внешние стены — с использованием газосиликатных блоков, которые отливались прямо на стройплощадке. Наружные стены утеплены плитами из минеральной ваты.
Интересно, что класс энергоэффективности зданий разный. Корпусам первой очереди присвоен класс B+, а второй очереди — только С. В первом случае дома могут сохранить до 40% энергии, во втором — до 30%.
Навесные вентилируемые фасады облицованы клинкерной плиткой европейского производства нескольких оттенков.
Высотка потолков — 3 метра. Во всех квартирах панорамное остекление в пол и увеличенные оконные проемы. Подоконник расположен на высоте 40 см. В некоторых запроектированы угловые окна.
На верхних этажах комплекса расположены премиальные квартиры и пентхаусы.
Лоджии, которые просто отгородили от жилой площади, в наличие только в некоторых вариантах планировок. При этом представлены французские балконы шириной 60 см, которые в том числе используются как корзины для кондиционеров.
В комплексе установлены от двух до четырех (в зависимости от корпуса) бесшумных лифтов финского производителя Kone грузоподъемностью 630 и 1000 кг, которые в том числе спускаются и на парковку.
В ЖК организован раздельный сбор мусора. На специальных мусорных площадках установлены баки для вторсырья и для смешанных отходов.
Первые этажи с внушительными потолками высотой до 7 метров нежилые, отведены под коммерческие помещения, вход в которые возможен с внешней стороны.
Вход в секции — через лобби с высокими потолками, мягкой мебелью в зоне ожидания гостей и ресепшн. Вход безбарьерный: нет ни ступенек, ни порогов, ни пандусов.
Предусмотрены гостевые туалеты и колясочные.
Строительство комплекса в две очереди было обыграно архитекторами ЖК с помощью общедоступного прогулочного бульвара, ведущего к благоустроенной набережной у берега реки Сетуни, и разделенного на два квартала.
Здания каждого квартала расположены так, что образуют внутри приватное дворовое пространство. Территории самих дворов закрыты от доступа посторонним. Реализована концепция «дворы без машин» — проезд любого транспорта, кроме специального, запрещен.
По периметру комплекса ведется круглосуточное видеонаблюдение, а в придомовые пространства можно будет попасть по смарт-картам. Помимо прямых функций, охрана выявляет случаи неправильной парковки, проведение шумных работ в неразрешенное время, проверяет случаи срабатывания автоматической пожарной сигнализации.
Внутри дворов расположено большое количество зеленых насаждений, различных детских и спортивных площадок, включая полноценную баскетбольную, и мест для отдыха.
Паркинг и кладовки
Двухуровневый паркинг сразу с тремя заездами радует количеством машиномест — 1564 по 15,4 м² каждое. Это на 10 мест больше, чем квартир в комплексе (включая даже реновационный корпус). Въезд возможен по электронному брелоку или через мобильное приложение.
На территории есть автомойка.
Для гостей предусмотрены специальные временные стоянки по периметру квартала.
Стоимость машиноместа на вторичном рынке — от 2 до 2,6 млн руб. Стоимость аренды — от 10 до 14 тысяч рублей в месяц.
Количество предложений сильно ограничено.
В ЖК есть 391 кладовка. Однако на момент написания обзора предложений о продаже или сдаче в аренду не было.
Управляющая компания
Управлением ЖК занимается ООО «Пионер-Сервис Кутузовский». Общее собрание собственников помещений, проводившееся в 2020 году, утвердило ежемесячный размер платы за содержание в размере 69 руб/м² за жилое/нежилое помещение и 19,77 руб/м² за услуги охраны (патруль территории, диспетчер видеонаблюдения, обслуживание тревожной кнопки) и консьерж-сервис.
В конце октября 2023 года в ЖК стартовало внеочередное общее собрание собственников помещений, проходящее по каждому корпусу отдельно. 26 октября прошло очное обсуждение повестки. Заочная часть продлится до 1 марта 2024 года.
Одни из главных вопросов собрания — пролонгирование договора управления с УК сроком на три год и установление новых тарифов за обслуживание:
📌 плата по содержанию жилого/нежилого помещения в размере 70 руб. 81 коп. c м² общей площади помещения (жилого/нежилого),
📌 плата за содержание земельного участка в размере 11 руб. 38 коп. c м² общей площади помещения (жилого/нежилого),
📌 плата за техническое обслуживание ограждающих устройств в размере 1 руб. 93 коп. за м².
Вместо услуги «Охрана» и «Консьерж-сервис» предлагается оказывать услугу «Безопасность» (дневной пост в лобби, патрулирование территории и паркинга, круглосуточное видеонаблюдение, тревожная кнопка) с ежемесячным платежом в размере 29 руб. 80 коп. с м² жилого/нежилого помещения.
В случае отсутствия кворума на собрании размер платы будет увеличиваться на уровень инфляции, начиная с января 2025 года без принятия дополнительного решения общим собранием собственников.
В любом случае плата не включает расходы на холодную, горячую воду, стоки и электроэнергию, потребляемые в целях содержания общего имущества.
В конце сентября 2023 года в ЖК произошел инцидент. В первом корпусе управляющая компания проводила тестирование противопожарных систем, в результате которого в доме прорвало один из трубопроводов. По итогам проверки УК выяснилось, что в одной из квартир была проведена незаконная перепланировка, приведшая к разгерметизации трубопровода и спровоцировавшая скачок давления в трубе. Возмещать ущерб пострадавшим жильцам, судя по всему, придется через долгую процедуру судебного производства.
К сожалению, подобные случаи периодически случаются в жилом комплексе.
Квартиры, планировки и цены
Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, всего в жилом комплексе «Life-Кутузовский» 1553 квартиры, включая 227, построенных по программе реновации.
Корпус, построенный по реновации, разбирать не будем, но квартиры там стандартных планировок.
Что касается других девяти корпусов, то одна из планировочных особенностей ЖК — отсутствие студий и малогабаритных «однушек». При это все квартиры комплекса без исключения спроектированы в евроформате, с объединёнными кухнями-гостиными.
Просторные однокомнатные квартиры начинаются от 46,3 м². Планировки правильной формы. Кухни-гостиные варьируется от 19,4 до 23,3 м², а жилые комнаты — от 14,6 до 16,2 м². В некоторых квартирах предусмотрены вместительные лоджии 5,3 м², в некоторых — гардеробные и французские балконы.
Во всех 2-комнатных квартирах запроектировано по два санузла. Только в одних случаях это гостевой туалет, а в других — санузел с душевой кабиной, причем в более просторных версиях можно даже разместить и полноценную ванну.
Функционально выглядят угловые квартиры, например, площадью 75,7 м² с очень вместительной кухней-гостиной (31,6 м²), а также площадью 78,7 м² с гардеробной комнатой и сразу двумя французскими балконами.
У вытянутой «распашонки» площадью 89 м² чуть более вместительные жилые комнаты, в наличии лоджия, однако и коридор при этом заметно увеличивается.
Одна из самых «скромных» «трешек» (93,9 м²) имеет три полноценные комнаты и кухню 12,8 м² с лоджией.
В квартирах площадью более 100 квадратов спроектированы мастер-спальни с собственной гардеробной и санузлом. Причем в варианте площадью 102,9 м² расположилась еще и лоджия и есть еще одна общая гардеробная. Зато «трешка» площадью 106,1 м² имеет две полноценные ванны — для некоторых это может быть более важным моментом.
Самые просторные квартиры в ЖК — пентхаусы, расположенные на последних этажах. Помимо увеличенных площадей, здесь есть возможность установки дровяных каминов. При этом высота потолков — 3,8 метра.
В варианте 158,2 м² большая гостиная отделена от вместительной кухни 22,2 м² с лоджией 8 м². При этом здесь представлено всего два санузла, один из которых находится в мастер-спальне.
В квартире 167,2 м² кухня совмещена с гостиной (52,7 м²). В ней спроектированы сразу две мастер-спальни с санузлами и гардеробным и предусмотрен полноценный санузел с ванной.
Самый вместительный пентхаус — площадью 222,8 м² с окнами, выходящими на три стороны. Кухня-гостиная здесь просто гигантская — 104,5 м²!
Большая часть квартир в ЖК сдавалась без отделки, однако в нескольких корпусах она было предусмотрена.
В черновом варианте проведен минимальный объем работ:
👨🏼🔧 установлены пластиковые окна и металлическая входная дверь,
👨🏼🔧 радиаторы отопления,
👨🏼🔧 трубы отопления разведены по полу,
👨🏼🔧 проведено электричество до щитка в коридоре.
Квартиры с базовой отделкой предлагались в двух стилях — светлом и темном. Установлены: входные стальные двери, внутренние двери из натурального шпона, ламинат, флизелиновые безтекстурные обои окрашены, напольная плитка в коридоре и кухне, на полу и стенах ванной комнаты, розетки и выключатели, фаянс и смесители в санузлах, душевые кабины.
При проведении работ были использованы материалы ведущих европейских марок.
Отдельно можно было заказать пакет опций «Комфорт», включающий системы теплых полов, а также паркетную доску вместо ламината.
Предложений о продаже квартир в этом ЖК не так и много. На конец ноября в рекламе было только 25 объявлений. И это на комплекс, в котором 1553 квартиры!
Средняя цена за квадратный метр в рекламе составляла около 526 тысяч рублей.
Средняя стоимость квадратного метра по фактически проведённым сделкам на вторичном рынке с августа по октябрь 2023 года составляет около 417 000 рублей (информация с сайта domclick.ru).
Отзывы покупателей
🕫 «Мне нравится удачное расположение нашего комплекса. С одной стороны, можно достаточно быстро доехать до центра, а с другой — рядом находится природный заказник и дома с трех сторон окружены зеленью. Приятно смотреть не на соседние дома, а на лес. Здесь тихо и спокойно. При этом вся необходимая инфраструктура под боком. До кинотеатра и то ехать всего около 10 минут».
🕫 «Сам комплекс хороший. Единственный недочет — это запах гари, который иногда возникает от сжигания нелегальных свалок мусора в районе промзоны “Очаково”. Знаю, что с этим борются, но пока вопрос полностью не решен. Так как у меня аллергия, то поставил себе специальный бризер в квартиру, и в такие моменты просто не открываю окна дома. Еще в период отопительного сезона в местах общего пользования высокая температура воздуха — не очень комфортно. Все остальное меня более чем устраивает».
🕫 «Для детей во дворе раздолье — большое количество игровых площадок. Плюс территория закрыта и без машин, поэтому не страшно отпускать одних гулять. Дети ходят в Ломоносовскую школу. Брали квартиру с отделкой, поэтому с ремонтом не заморачивались. И муж доволен, что нет проблем с машиноместами. В предыдущем комплексе мест было мало, приходилось на улице машину оставлять. Да и спортивные секции все рядом. Надеюсь, когда-то благоустроят набережную и сможем там гулять. Огорчает, конечно, что иногда кто-то сливает различные загрязнения в речку».
🕫 «Заехала в квартиру перед карантином. Тогда, конечно, не хватало еще внутренней инфраструктуры. Но это нормальная ситуация. Зато сейчас есть все необходимое. Метро “Давыдково” открыли. И, наконец, доделали дорогу к нему. Теперь более-менее удобно идти можно. Соседи все хорошие».
Минусы
❌ Класс энергоэффективности комплекса – B+ и С (мог быть и повыше);
❌ соседство с крупной промзоной «Северное Очаково», ТЭЦ-25;
❌ не во всех квартирах есть лоджии;
❌случаи прорыва труб;
❌ нет собственной школы;
❌ высокая температура в МОПах в отопительный сезон;
❌ неблагоустроенная набережная.
Плюсы
✅ Закрытый двор, свободный от машин;
✅ действительно вместительный паркинг;
✅ различные планировочные решения и редкие форматы жилья;
✅ высокие потолки и большие окна;
✅ наличие видовых квартир;
✅ просторные кухни-гостиные;
✅ большое количество разнообразных площадок;
✅ презентабельные, просторные лобби;
✅ станция метро в пешей доступности;
✅ транспортная доступность на личном транспорте;
✅ развитая инфраструктура района;
✅ детские сады и школы в округе;
✅ природный заказник по соседству.
Резюме
ЖК «Life-Кутузовский» удачно расположился в спокойном районе в окружении природного заказника — сразу с трех сторон! Благодаря этому большая часть квартир имеет красивые виды на лес.
Проект получился действительно интересным: два квартала с закрытыми территориями, разделенные общедоступным прогулочным бульваром, большое количество игровых и спортивных площадок, редкие форматы жилья, угловые панорамные окна, достойное качество строительства. Впечатляет и количество машиномест на подземном паркинге. Близость к центру — также одно из преимуществ ЖК.
Ложка дегтя — крупная промзона неподалеку. И если заводы согласно программе реновации должны будут перенесены за пределы города в обозримом будущем, то вот ТЭЦ никуда не денется.
Тем не менее, жильцам полюбился этот комплекс. Менее 2% от общего числа квартир, находящихся в рекламе, — наглядное тому подтверждение.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Кутузов Град»
ЖК Spires
ЖК «Вестердам»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
