В одной из прошлых публикаций на канале обсуждался вопрос правильного выбора момента для повышения арендной ставки. Если вы не читали статью, то вы можете найти её здесь:
Момент для увеличения выбрали. Но насколько стоит увеличить арендную ставку? Перед ответом на этот вопрос я хотел бы разобрать два ошибочных подхода.
Первый ошибочный подход заключается в индексации арендной ставки на уровень инфляции. Данную логику часто пропагандируют неопытные участники рынка. Как бы собственники этого не хотели, но необходимо помнить, что арендные ставки плохо коррелируют с изменением уровня цен в стране. Арендные ставки больше зависят от геополитики. Так, с 2014 года всем собственникам жилья сильно испортил жизнь коллективный запад. Я об этом помню. Теперь уважаемым европейцам я всегда буду сдавать своё жильё только по специальной цене. При этом риски по клиентам из западных стран существенно возросли.
У меня есть статистика по одной однокомнатной квартире. Так, в 2014 году она сдавалась за 1'058 евро, а сегодня в перерасчёте на евро она сдаётся в два раза дешевле. При этом инфляция с 2014 года составила порядка 86%, а средняя зарплата выросла на 85%. Ну а арендные ставки с 2014 года поднялись только один раз, а именно летом 2023 года, и то всего на 5-7%. Ну а до этого времени собственники сидели в глухой обороне.
Дорогие собственники, как нам этого не хочется, но про инфляцию на арендном рынке надо забывать. Но я верю, что в один прекрасный момент рынок аренды взлетит на 50-80%.
Второй ошибочный подход заключается в неизменении арендной ставки вообще. Обычно данная ситуация свойственна собственникам, которые сдают квартиру с помощью очень опытных риелторов. При этом риелторские услуги оплачивает будущий квартирант. Кстати, у меня даже к таким агентам нет претензий. Почему? Кто оплатил услугу, тот и являлся клиентом. Да, в этом случае есть вопросы к собственникам, которые постоянно выходят на рынок по одной цене. Не жалко ли им свой труд?
Важно помнить, что увеличение арендной ставки может происходить:
1. При заселении новых квартирантов;
2. Старому квартиранту сообщается, что условия проживания будут изменены.
С новыми квартирантами всё просто. Нужно анализировать рынок и корректировать цену в соответствии с текущей ситуацией. Как определится с ценой изначально? На канале по этому вопросу была следующая публикация:
А вот с увеличением цены для старых жильцов не всё так просто. Дело в том, что резкое повышение цены практически всегда вызывает конфликтную ситуацию. Да, собственник думает, что аналогичные предложения подорожали. Но если вы не занимаетесь сдачей бабушкиного варианта, то арендатор при увеличении цены будет думать, что квартира, в которой он проживает, уже износилась. А по соседству можно снять жильё, которое прошло подготовку, т.е. всё будет чисто, мебель после химчистки, возможно, сделан ремонт и т.д.
Обычно собственник несёт расходы после закрытия договора. И чем дольше проживает наниматель, тем больше в квартире накапливается нюансов, на которые закрывают глаза. Об этом надо помнить при увеличении цены.
Чтобы рекомендовал я. Если вы понимаете, что без повышения цены вам не обойтись, а также у вас нет желания проводить жильца из квартиры побыстрее, то я бы рекомендовал не заниматься шоковой терапией, а плавно увеличивать арендную ставку, например, на 1—2 тысячи рублей. При этом повышение должно быть соответствующим образом обосновано.
Каким образом обосновать изменение арендной ставки? Это уже тема одной из следующих публикаций на канале.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 03.12.2023г. — 11,5 тысяч квартир.
