По просьбам читателей канала я возвращаюсь к вопросу изменения цены по договорам аренды (найма). Пару лет назад на канале обсуждался вопрос о том, когда нужно пересматривать арендную ставку. С публикацией вы можете ознакомиться здесь:
В новой серии статей мне хотелось бы углубиться в проблему и коснуться трёх аспектов, а именно:
1. Как выбрать правильный момент для повышения?
2. Насколько стоит увеличивать арендную ставку?
3. Как повысить арендную ставку (как обосновать увеличение)?
В этой статье мы рассмотрим первый вопрос. Ну а следующие аспекты будут рассмотрены в последующих публикациях.
В 2023 году арендные ставки поползли вверх. Но что делать собственникам, которые обнаружили, что их жильё сдаётся ниже рынка. В какой момент можно (и нужно) поднимать цену сдачи?
Итак, я бы дал следующие рекомендации:
Во-первых, нужно понять, насколько у вас задержится квартирант. Если речь идёт о среднесрочной аренде, например, на полгода, то я не вижу смысла через несколько месяцев после заключения договора поднимать вопрос о повышении цены. Овчинка выделки не стоит, да и вы покажете себя в качестве ненадёжного партнёра. При средних сроках проживания, по моему мнению, ставку следует увеличивать только между жильцами.
Во-вторых, нужно понять ситуацию на рынке в динамике. При этом целесообразно оценить не только ситуацию в целом, но и узнать, что происходит в вашем районе. Бывают времена, когда собственнику лучше просто тихо сидеть. Как узнать состояние рынка? Вы можете это сделать с помощью специального раздела на канале:
В-третьих, оцените средний срок экспозиции у конкурентов. То что вы открыли Циан (Авито) и обнаружили, что сейчас на рынке всего два аналогичных объекта, но по цене на 10% выше вашей, это не означает, что тут же надо повышать арендную ставку. Посмотрите, как быстро уйдут с рынка эти квартиры. Некоторые объявления весят годами, и боже упаси с них брать пример.
Вообще, идеальным временем для повышения арендной ставки является момент, когда на рынке:
- большой спрос на квартиры, как в городе в целом, так и в вашем районе;
- квартирант у вас планирует жить долго;
- цена у конкурентов реально выше, при этом не возникает вопросов к ликвидности их объектов.
Нужно понимать, что при повышении ставки ваш жилец захочет посмотреть, а что вообще делается. И если поймёт, что рост не оправдан, то за этим может последовать расторжение договора. Вообще, увеличивая цену, вы всегда должны быть готовы к освобождению квартиры.
Кроме того, для того, чтобы между вами и квартирантом были адекватные деловые отношения, я бы рекомендовал повышать цену только в момент пролонгации договора. Помните, что необязательно сдавать (пролонгировать) на 11 месяцев. Кто-то работает шестимесячными периодами, а кто-то мыслит кварталами. Повышение арендной ставки в период действия договора, конечно, возможно, но является дурным тоном.
Когда лучше всего повышать арендную ставку? В последние годы из-за глобальных потрясений всё несколько изменилось. Нужно следить за событиями. В обычной жизни я бы рекомендовал сообщать квартиранту о повышении таким образом, чтобы с августа начинала действовать новая цена. Почему? Если исключить карантины и войны, то август является периодом ажиотажного спроса.
Когда лучше не говорить вообще об арендной ставке? Я рекомендую не поднимать вопрос изменения стоимости в канун новогодних праздников, так как в январе активность рынка многократно снижается. Также в Москве в связи с неблагоприятным сезонным фактором не стоит уведомлять о повышении цены в мае и июне.
Вы в первый раз на канале и вам интересно продолжение обсуждения? Подписывайтесь. Канал имеет миллионную годовую аудиторию, трёхлетнюю историю и бесконечное количество интересных комментариев от собственников и квартирантов.
У вас есть вопросы к автору канала? Вы хотите поговорить со мной? Мои контактные данные вы можете найти здесь.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 24.11.2023г. — 11,6 тысяч квартир. Объём предложения потихоньку пополз вверх.