В последнее время поступает много вопросов, касающихся рынка недвижимости, поэтому решил сделать отдельную публикацию, в которой дам ответы на самые распространенные из них.
Сразу скажу, что я - не эксперт рынка недвижимости, и буду рассуждать с позиции человека, что-то понимающего в финансово-экономических процессах. Поэтому не воспринимайте это как какой-то 100%-й прогноз или призыв к действиям, это всего лишь мое мнение, рассуждения на тему.
На данный момент я вижу два ключевых фактора, которые могут оказать серьезное влияние на стоимость недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Первый фактор - выросшая до 15% ключевая ставка ЦБ и заявления регулятора о том, что она будет оставаться высокой на протяжении долгого времени, например, весь следующий год.
И второй фактор - возросшее желание уже не только ЦБ, но и Минфина приостановить программу льготного кредитования ипотеки (я тут напомню, что она действует до 1 июля 2024 года). Из-за того, что при высоких кредитных ставках компенсации банкам из бюджета по данной программе очень сильно вырастут, я полагаю, много шансов, что ее если не полностью отменят, то очень существенно сократят.
Льготная ипотека, по сути, стала главной причиной разгона цен на недвижимость, которые мы наблюдали в последние 3 года, с момента введения данной программы в 2020-м.
Вот динамика цен на первичную и вторичную недвижимость в России от разных агентств. Здесь стоимость квадратного метра, выставляемого на продажу с 2019 года.
А здесь уже по реально проведенным сделкам с 2016 года.
Мы видим следующее:
1. Разгон цены начался именно с момента введения программы льготной ипотеки весной 2020 года и сначала только на первичном рынке (это хорошо видно по резкому скачку на верхнем графике). Только затем более медленно начали расти цены и на вторичном рынке.
2. В целом, с 2020 года по настоящий момент цены на первичном рынке выросли чуть сильнее, чем на вторичном. На первичном - это рост в 1,93 раза, а на вторичном - в 1,84 раза.
3. Такой рост цен опережает уровень инфляции за эти 3 года: цены на все товары выросли за этот период примерно в 1,4 раза по официальным данным.
Все это время недвижимость воспринимали как некий защитный актив, вкладываясь в него с инвестиционной целью: сохранить деньги от инфляции и даже заработать на этом. Разумеется, речь идет о небольшой прослойке граждан с высокими доходами, позволяющими оплачивать ипотечные кредиты.
Особенно это хорошо получалось сразу после введения льготной ипотеки - в 2020-2021 годах. Дальше уже финансовый эффект от подобных операций был не столь ощутим. И они становились все более и более рисковыми. И, с моей точки зрения, сейчас, когда вскоре льготную ипотеку могут вообще отменить, их риски максимальные.
Давайте представим, что будет, если льготную ипотеку отменят. При высоких ипотечных ставках по традиционным программам банков, допустим, сейчас около 17% годовых, ипотечные кредиты смогут себе позволить буквально единицы. Соответственно, спрос на новостройки упадет просто в разы, а может - в десятки раз. Его двигала именно льготная ипотека: не будет ее - не будет спроса.
А значит, цены будут падать. До какого уровня? Полагаю, что до уровня выравнивания с общей инфляцией, поскольку все, что выше - это и есть тот самый "пузырь", надутый на рынке недвижимости.
Опять же, первичка начнет падать первой и упадет сильнее, затем с меньшей динамикой, но тоже упадет вторичка.
Обратите внимание, как повели себя цены весной 2022 года на верхнем графике. Это период страшной неопределенности в экономике, когда все ждали, что будет дальше и никто не брал кредиты. Цены сразу упали на первичку, и через пару месяцев упали на вторичку.
То есть, падение цен на недвижимость вообще возможно и реально (некоторые почему-то считают, что она вообще не способна дешеветь, это не так).
Если учесть, что за эти 3 года недвижимость подорожала в 1,8-1,9 раз, а цены на все выросли в 1,4 раза, то может даже так случиться, что цена недвижимости упадет вполовину предшествующего роста. Но для этого нужно, чтобы льготную ипотеку полностью отменили, а ставки по обычной оставались "неподъемными".
Теперь выводы. Они у меня получились следующие.
1. Если вы хотите купить квартиру с целью защиты сбережений или хотите таким образом заработать, перепродав ее дороже - откажитесь от этой затеи. Купите наличные доллары - проще, надежнее и заработаете больше.
2. Если вы хотите купить квартиру для себя, она необходима для жизни, то сейчас неудачный момент для покупки за собственные средства. Потому что цены сейчас могут находиться на пике, и в перспективе ближайших лет они снизятся хотя бы на 10%. А может - и на 20-30%, смотря на какую недвижимость, что будет с льготной ипотекой и кредитными ставками. Так что покупку можно отложить, опять же, купив до этого момента доллары (для всех) или надежные облигации (для тех, кто в теме), чтобы сбережения не обесценивались. Ну в крайнем случае подержать деньги на рублевых вкладах в разных банках, ставки сейчас привлекательные.
3. Если вы хотите купить квартиру для себя, но в ипотеку, собственных средств у вас нет и не предвидится - то в этом случае лучше покупать сейчас, воспользовавшись еще действующей льготной программой. Потому что вскоре такой возможности может уже не быть. Если квартиры подешевеют, то одновременно и льготных ставок уже не будет. Так что, в этом случае только так. В далеком будущем, если вдруг когда-то ставки по ипотеке снизятся ниже этих льготных 8%, можно будет рефинансировать кредит на новых условиях.
Дзен не показывает все публикации в ленте даже подписчикам. Чтобы читать все мои статьи - заходите непосредственно в канал.
Ваш лайк и подписка - это необходимая поддержка каналу!
