С чего начинается вложение в доходные апартаменты? Вопрос, способный поставить в ступор как потенциального, так и опытного инвестора. Потому что ответить на него можно и одним предложением. А можно посвятить ему диссертацию. В этой статье я предложу свой вариант ответа и распишу конкретный алгоритм действий.
5 шагов к выбору объекта
Предположим, у вас возникло желание приобрести апартаменты для сдачи в аренду и получения пассивного дохода. Вы ознакомились с ценами на рынке и пришли к выводу, что располагаете достаточным капиталом для покупки такой недвижимости. Что дальше? Какой логикой руководствоваться?
Шаг 1. Определитесь с желаемой арендной доходностью
Само собой, чем выше доходность, тем лучше. Сегодня высокой доходностью на рынке аренды в этом сегменте считаются 10% годовых и выше. Более скромные показатели едва ли заинтересуют инвестора, и это понятно. Ведь в таком случае куда проще пойти в банк и оформить вклад. Итак, нас интересуют от 10% годовых. Из чего вытекает следующий пункт.
Шаг 2. Определитесь с видом аренды
Долгосрок или краткосрок? Нужно понимать, что сдача студии помесячно не принесет вам больше 7% годовых. Да и эта цифра едва ли достижима. Наиболее вероятный показатель — 5% годовых. Такова практика и многократно проверенная мной, так и другими статистика. А значит, ориентироваться нужно на «посутку». Отсюда переходим к шагам 3 и 4.
Шаг 3. Определитесь со стратегией
Сдавать ли студию посуточно самостоятельно или через управляющую компанию? Первый вариант исключает пассивность. Значит, рассматриваем работу с УК. Иными словами, выбираем не отдельную студию, а сервисные апартаменты в инвест-отеле.
Шаг 4. Определитесь с локацией
Посуточная аренда стабильно востребована только в центре туристического города. Путешественникам интереснее всего останавливаться вблизи от главных достопримечательностей. Стало быть, нацеливаемся на центр. Круг объектов для вложения сужается на глазах.
Шаг 5. Определитесь с апарт-отелем в центре
Варианты интересного вложения в апартаменты здесь и сейчас в историческом центре чаще всего ограничены. Поскольку пятен под застройку в этой части мегаполиса почти нет. А построенных зданий, пригодных под перепрофилирование в апарт-отели, немного. Кроме того далеко не каждый девелопер решится на работу со старым фондом в силу его специфики. Тем не менее даже в таком узком сегменте есть из чего выбрать. О том, как сделать это правильно, читайте ниже.
5 критериев выбора апарт-отеля
Чтобы не прогадать с объектом, я рекомендую принять во внимание 5 критериев. Сразу оговорюсь, что их больше. Но представленные оценочные признаки, на мой взгляд, обязательно учесть в процессе поиска.
Срок сдачи в эксплуатацию
Покупать студию в объекте выгоднее на раннем этапе строительных работ, когда недвижимость стоит дешевле. А чем ниже порог входа, тем по общему правилу выше доходность. С другой стороны, чем больше лет длится строительство, тем больше вы теряете в доходности. Поэтому я рекомендую выбирать объекты в редевелопменте, а не возводящиеся с котлована. В этом случае срок сдачи апарт-отеля сокращается в два-три раза без потери качества будущих студий.
Классификация
Заранее узнайте, на какую гостиничную категорию по итогам прохождения классификации претендует будущий отель. По статистике Ассоциации туроператоров, категории 3 и 4 звезды наиболее популярны среди российских туристов для гостиниц в целом и апарт-отелей в частности. Определенный класс гостиницы предполагает заранее выбранную стратегию сдачи номеров в аренду. Не рекомендую сотрудничать с теми, кто на этапе продаж апартаментов не определился с дальнейшей категорией или нацелился на категорию «без звезд».
Опыт управляющей компании
Половина успеха в процессе сдачи вашего юнита зависит от эффективности работы УК. Заранее просите показать вам шахматки аренды номеров в действующих объектах и отчеты о начислении выплат инвесторам. С осторожностью следует рассматривать компанию, которая только выходит на рынок и не в состоянии подтвердить свою квалификацию.
Котловой метод
Убедитесь, что УК намерена практиковать такой вариант распределения дохода между инвесторами. При котловом методе прибыль отеля делится между инвесторами пропорционально площадям их апартаментов. Так вы всегда получите доход независимо от того, как часто сдавался ваш номер.
Состояние конкурентов поблизости
Чем меньше прямых и сильных конкурентов — то есть маститых и востребованных апарт-отелей — работает в выбранной вами локации, тем больше шансов на высокую заполняемость вашего объекта в течение года.
Надеюсь, материал оказался полезным, друзья. Больше публикаций на тему вложения в апартаменты можно найти в моем телеграм-канале, на канале YouTube и на моих страницах в ВК и Instagram*.
Там же можно найти актуальные предложения от моей компании Inreit о вложениях в доходные апартаменты с доходностью от 10% годовых в центральных локациях Москвы и Петербурга. До новых встреч!
