Кратко: песец, не то чтобы незаметно, но подкрался
Дорогие подписчики и читатели, думаю, что Вы в курсе этих новостей.
Российской экономической политикой для борьбы с инфляцией вновь ничего более интересного не выработано, кроме как "задушить" рынок кредитования очередным повышением ключевой ставки. В частности и рынок ипотечного кредитования.
ВТОРИЧКА
Как только мы с Вами начали жить в условиях высокой ставки, и стало понятно, что это не на пару-тройку месяцев, я уже говорил Вам, что спрос на рынке недвижимости двинется в сторону новостроек, а обороты на вторичке начнут падать из-за выключения главного драйвера рынка в виде ипотечного кредитования.
Что уже находит подтверждение на независимых числах. Вспомните сентябрь, когда было на рынке много покупателей, которые ещё обладали летними одобрениями по относительно нормальной ставке по ипотечным кредитам, и спешили ими воспользоваться. Они толкали рынок вперёд, но, как мы уже видим на подсчитанных в октябре данных Росреестра, результаты первого месяца осени уже были слабее последнего месяца лета.
Напоминаю, что в первый раз ЦБ существенно ударил по ипотеке 15-го августа, повысив "ключ" до 12%. Ипотечные одобрения хоть и длятся 3 месяца, далеко не все банки выдерживают эти правила, и многие меняли их на новые, более высокие ставки до истечения этого срока. Люди не понимали, стоить ли верить заверениям о 90-дневном сроке одобрения, и спешили из реализовать. Потому сентябрь хоть и ниже, но не на много. Очевидно, что дальше обороты на вторичке будут чувствовать себя только хуже. Сезонность немного скрасит картину, но её не хватит, чтобы развернуть тренд.
Потому мои советы для продавцов квартир остаются теми же - сейчас не время для завышенных цен на квартиры, отказа от торга или "я не спешу с продажей" - если действительно не спешите, то просто отложите её до возврата ключа до оптимальных значений. Но никогда не забывайте, в какой стране живёте - завтра может быть вообще ни разу не лучше, чем вчера.
Сейчас, по крайней мере в Питере, где я работаю, продавцы хоть и не продают квартиры с той же скоростью, что и раньше, но ликвидные объекты, без расположенных рядом новостроек, сбивающих спрос льготной ипотекой, уходят "под задаток" без умопомрачительных усилий и торга в десятки процентов. Не перегибайте с ценой, и старайтесь продать до нового года, пока деловой сезон играет на руку.
Если же Вы - покупатель с наличкой, то в сторону новостроек даже смысла смотреть нет. Во вторичке Вас примут с распростёртыми объятиями. В этом сегменте у Вас больше шансов провести выгодную сделку.
НОВОСТРОЙКИ
Судя по подсчитанным в октябре данным по количеству зарегистрированных ДДУ, слом рынка в пользу новостроек произошёл быстрее, чем многие ожидали. Берём за образец московские данные, так как они отражают тренд большинства крупных городов.
По сравнению с августом первый месяц жизни с высокой ключевой показал прирост сделок в пользу кошельков застройщиков почти на четверть. Просто сравните с показателями 21-го и 22-го годов - это очень высокие, рекордные результаты.
В своей статье с советами для покупателей я упоминал, что на 5-е октября многие питерские застройщики подняли цены на свои объекты. Сейчас ситуация ещё хуже - предложения в ЖК даже с сомнительной ликвидностью выросли в цене. Да, нет роста в десятки процентов, но девелоперы целиком и полностью осознают всю выгодность своего положения на рынке ипотечного кредитования, и не упускают возможности выдавливать из ситуации максимум прибыли. Ждали снижения цен на новострой в ближайшие месяцы? Вы этого не увидите в 2023-м. Если задумываете купить новострой до нового года - это нужно было сделать ещё в августе. Медлить и дальше не стоит.
К слову о росте в десятки процентов. Мои неутешительные прогнозы по росту цен на строящуюся недвижимость в этом году подтверждает и Дом.РФ.
Но и здесь всё не так просто. Несмотря объективно выигрышное положение застройщиков, из банков приходят и такие новости.
"Великими" банковскими умами действительно обозначены справедливые причины спада интереса к льготной ипотеке. Но ни одна из них не является основной - огромной доле спроса прежде, чем что-то купить, нужно что-то продать. И если Вы душите рынок вторичной недвижимости - не удивляйтесь, что спрос и на новострой будет идти вниз. В краткосрочной перспективе стройка, понятное дело, окажется в плюсе из-за льготной ипотеки. Но у нас не времена всеобщего существенного экономического роста. И люди далеко не всегда берут первоначальный взнос из собственных сбережений. Потому существенная доля покупателей новостроя- это либо бывшие продавцы недвижимости, либо бенефициары продажи (родители продали квартиру - дали детям денег на ПВ). Вторичная и первичная недвижимость неразрывно связаны, и нельзя один сегмент втоптать под плинтус без потерь для другого. Жаль, что до этого ещё не все допёрли. Допрут, когда уйдёт влияние сезонности.
СОВЕТУЮ
Перед повышением ключевой ставки набрёл я вот на такую статью в РБК.
Сходу забавляет фраза "борьба с инфляцией до последнего кредита". В этой статье зампред ВТБ говорит о том, что ЦБ боролся с инфляцией, но "победил" не только ипотечное кредитование вторички, но и уже начинает "побеждать" всю банковскую систему. Он может и перебарщивает, прогнозируя в этом интервью нам плачевную ситуацию, подобную той, что сложилась в Бразилии, но имеет на право на обиду - прибыль ВТБ по результатам 3-го квартала обрушилась на 40%.
Однако, не являюсь экспертом в банковском секторе, потому просто оставлю ссылку на статью вот здесь для тех, кому интересно. По теме же недвижимости могу сказать следующее - если ЦБ хотел нагнать кошмара на рынок в преддверии Хэллоуина, у него это, чёрт возьми, вышло слишком хорошо.
Ну а если в это непростое время Вам нужно решить вопрос с недвижимостью в СПБ - обращайтесь по контактам в описании канала. С радостью помогу и с новостройкой, и с вторичкой.
Всем добра!
