Кратко: если что, вариант D - самый безопасный.
Итак, дорогой покупатель, раз Вы решили покупать квартиру в этот "великолепный" период российской действительности для рынка недвижимости, то делайте это вдумчиво, осознавая следующие тренды рынка.
ВЫСОКАЯ КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА БЬЁТ ПО ВТОРИЧКЕ...
И бить будет ещё довольно долго. Уже несколько раз демонстрировал это изображение в других статьях, но делаю это ещё раз.
То есть нормальное значение ключевой ставки по ипотеке на вторичку, где нет прекрасных льготных программ, мы, скорее всего, не увидим ещё долго.
... СМЕЩАЯ ФОКУС РЫНКА НА НОВОСТРОЙ
Обработанные в сентябре августовские данные Сбера дают нам понять, что ипотека на новострой (голубой цвет) начинает активно "кушать" долю рынка, которая ранее принадлежала вторичке. И это первый месяц жизни рынка с высокой ключевой. Когда нам обещают её сохранение выше 11% на долгое время, становится очевидно, что дальше будет только хуже.
Застройщики, осознавая своё выгодное положение на рынке ипотечного кредитования, будут этим пользоваться, повышая цены на фоне растущей доли сделок по ДДУ к сделкам по вторичке. Более того, они уже это делают.
Помимо указанных выше застройщиков, цены на все или отдельные объекты в моём любимом Питере подняли следующие застройщики:
NIXCAPITAL
СевЗапИнжиниринг
ГК "Полис"
ЛСР
А101
AAG
ГК "Эталон"
Ленстройтрест
ГК "ЦДС"
GloraX
Ленрусстрой и другие...
И это я всего лишь глянул статистику за последнюю неделю. Не нужно быть разумом вселенского масштаба, чтобы предположить, что аппетит застройщиков будет расти и дальше, пока есть такая вещь как льготная ипотека на новострой, а ставки по программам на вторичку придают фразе "ипотечная кабала" совершенно новые краски.
НУ И ЧТО ТОГДА?
А тогда, дорогой покупатель, столкнуться придётся в ближайшее время со следующим трендом рынка при выборе квартиры.
Зелёная - тренд ближайшего времени на рост цен на новострой, который будет продолжаться до тех пор, пока спрос позволяет застройщикам максимально зарабатывать, не теряя объём продаж. Белая - тренд понижения цен на вторичку, который в свою очередь будет продолжаться до тех пор, пока вторичка не нащупает допустимые цены для спроса, оставшегося без нормальных ипотечных ставок.
Я целиком и полностью осознаю возможность появления комментариев из разряда "В моём городе что-то пока ничего не поменялось" или "А вдруг случится чудо, и всё сразу быстро станет хорошо". На первое скажу так: всё очень просто, ведь многие продавцы пока что ещё не поняли всю ситуацию, а где-то просто может быть действительно ликвидная недвижимость, ценник на которую такое испытание спокойно выдержит.
А на второе: дорогой читатель, а нулевая ли вероятность того, что завтра рубль девальвируется настолько, что мы будем всей страной зарабатывать семизначные суммы, которые будут не стоить ровным счётом ничего? Тогда покупатели, которые берут ипотеку даже под 15% сегодня, останутся в неплохом таком выигрыше, ведь их ежемесячный платёж будет не столь велик по отношению к будущей зарплате. Говорю это к тому, что любой прогноз, тренд и советы при их появлении я делаю, исходя из сегодняшних реалий, экстраполируя их на ближайшее будущее. Потому не нужно говорить в комментариях о вещах, которые могут развернуть рынок. Их много, а любой прогноз, который Вы читаете от любого автора, сразу умножайте на коэффициент вероятности появления очередного "нежданчика" от российской действительности, который вообще никому не известен.
После этого лирического отступления вернёмся к ситуации, с которой приходится иметь дело сейчас. А сейчас мы на этом графике находимся где-то вот тут. (Красная линия)
То есть ещё в начале пути.
ЕСЛИ ВЫ ЗАИНТЕРЕСОВАНЫ В ПОКУПКЕ НОВОСТРОЙКИ...
Ну или просто высокий ипотечный процент не оставляет Вам никакого иного выбора, то есть причина поторопиться. Но тогда встаёт уже заезженный вопрос о том, что новострой и без того довольно переоценён. Так что же делать? Ответ прост - не рассчитывать на то, что Вы заработаете на недвижимости, как это было раньше.
За последние годы покупатели привыкли к постоянному серьёзному росту цен на недвижимость. Потому многими квадратный метр стал восприниматься больше в виде инвестиционного инструмента, нежели традиционной крышей над головой. Но сейчас тот лёгкий способ обогащения, когда купил сегодня, а потом продал через годик с выгодой 25+%, закончится следующим.
Купив квартиру в новострое по сегодняшней цене (А), а потом, попытавшись её продать через недолгий срок в точке Б, Вы рискуете оказаться в такой ситуации, что не сможете обойтись без денежных потерь. Вы уже будете не застройщиком, который может дать покупателю привлекательную ставку. А самым обычным продавцом, чьи покупатели вынуждены брать кредит на жильё под конский процент. И в цене это отразится точно, вопрос в том, насколько серьёзно. Да, это можно минимизировать путём покупки чего-то с растущей ликвидностью - стройки, где есть или будут естественные факторы инвестиционной привлекательности реально, а не по заверениям офиса продаж застройщика, развивающейся локации. Но подобные вещи дают отдачу не за год. Потому про краткосрочные инвестиции в строящуюся недвижимость пока забываем.
ЕСЛИ РАССМАТРИВАЕТЕ ВТОРИЧКУ
Здесь ситуация та же самая.
Так как многие продавцы реально ещё не поняли всю серьёзность происходящего, рынку вторички ещё нужно будет ползти вниз некоторое время. Тогда получится такое, что купить квартиру выгоднее будет в точке Б, а не А, так как нужно подождать более яркую реакцию рынка. Но так ли безопасно быть "ждуном"?
ВЕРОЯТНОСТЬ ОЧЕРЕДНОГО "НЕЖДАНЧИКА" ОТ РОССИЙСКОЙ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ
Давайте будем честны. Ещё три месяца назад всё было совершенно спокойно, а рынок показывал исторически рекордные обороты и по вторичке, и по новострою. Сейчас же его развернуло в, мягко выражаясь, крайне интересную сторону. А что, если под влиянием того самого очередного "нежданчика" дальше этого график развернёт так...
ну или так..
Или каким-то вообще иным образом?
Основная моя личная обязанность написания этой статьи была в том, чтобы обозначить тренды, наиболее вероятные, исходя из предпосылок сегодняшнего дня. Но посыл её я сознательно свожу к другому - рынок пришёл в такое состояние, что на 100% безопасное поведение для покупателя сейчас обозначить просто невозможно. А среди вариантов, предложенных герою картинки в начале статьи, выкопать землянку - наиболее спокойный. Потому принимайте решение, не исходя из чьих-либо рекомендаций или советов аналитиков в интернете, а из того, в какой вариант развития событий верите сами, и с какими рисками лично Вы в вашей ситуации сможете справиться.
Единственное, что действительно с полной уверенностью порекомендую - выбирайте квартиру основательно, ликвидную и не на краткосрочную передержку денег. Хотя бы на три-четыре года точно. Тогда куда более высока вероятность того, что российская недвижимость придёт в порядок, а потери в деньгах при последующей продаже либо не будет совсем, либо они будут минимальны. И так будет по довольно очевидной причине - в нашей стране мало какие активы любят и ценят так же сильно, как недвижимое имущество.
Ну а если в это лихое для квадратных метров время Вам нужно купить квартиру на вторичке в Санкт-Петербурге - обращайтесь. Если новостройку - тем более обращайтесь, ибо помогу совсем бесплатно, по той же цене, что и у застройщика, и даже сделаю кэшбэк на оплату приёмщика или первый ипотечный платёж.
Всем добра!