Как инвестор, я начал свой путь в 2016 году с покупки петербургской коммуналки. Приобрел квартиру, разделил на пять студий и сдавал в аренду постояльцам. Сегодня я владею более чем 30 доходными апартаментами под управлением УК и давно не выступаю прямым арендодателем такой недвижимости. Почему формат работы с управляющей компанией оказался для меня предпочтительней? И что собой представляет самостоятельная сдача помещения в посуточный наём или аренду? Расскажу в этом материале.
Сделай сам
Самостоятельная сдача квартиры помесячно – наиболее популярный среди россиян, хотя далеко не самый доходный способ получения пассивного дохода. Начал с него и ваш покорный слуга. Я окончил курсы отельеров, приобрел недвижимость в центре Петербурга и начал сдавать внаём.
В моем случае уровень арендной доходности оказался более чем приемлемым – 16% годовых за счет невысокой цены лота в размере 3,5 млн рублей, удачной локации и стратегии деления одной квартиры на пять гостевых помещений.
Однако не обошлось и без минусов. Уже тогда, на стадии долгосрока, вскрылись неизбежные трудности владельца такой недвижимости. Я тратил время на поиски арендаторов, самолично улаживал проблемы с соседями и решал бытовые вопросы.
Вскоре я перешел на «посутку» и удвоил объем номерного фонда в собственном управлении. После чего и описанные выше проблемы умножились на два. О пассивном доходе при такой загруженности не могло быть и речи.
Нужно понимать, что самостоятельно заниматься посуточной сдачей помещения значит посвятить себя полноценной работе в режиме 24/7. Самому искать гостей, заселять их и выселять, убирать, а иногда и ремонтировать после них помещение. К слову, с частой сменой постояльцев риск порчи вашего имущества увеличивается. А все издержки ложатся на ваши плечи.
Дополнительные сложности возникают для владельцев квартир. В отличие от коммерческих помещений жилье в многоквартирном доме менее пригодно для посуточной аренды с юридической точки зрения. Тогда, семь лет назад, такого вопроса передо мной и прочими арендодателями не стояло. И лишь с принятием «закона Хованской» в 2019 мне и многим другим пришлось переключиться на нежилой фонд, чтобы остаться в правовом поле. Напомню, этот документ запретил оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях. А посуточная сдача квартир тесно сопряжена с оказанием такого рода услуг.
Судебная практика на этот счет неоднозначна. Но чтобы не поставить свое дело под угрозу, сдающему квартиру в «посутку» настоятельно рекомендуется отказаться от следующих действий. Размещать рекламные объявления в интернете о сдаче квартиры во временное пользование, устанавливать время заезда и выезда, проводить уборку во время пребывания постояльцев, вызывать для гостей такси или скорую помощь, снабжать едой или напитками, будить к определенному времени. Частично или в совокупности такие действия можно расценить как нарушение закона.
Однозначно при этом нельзя – и это главное – досаждать соседям любыми способами. Отсюда запрещено устанавливать в местах общего пользования стойку администратора, сдавать жилье менее чем на сутки и заселять в квартиру больше людей, чем полагается по нормативам.
За нарушение можно получить штраф: до полутора тысяч рублей для граждан и до 30 тысяч для ИП. А вместе со штрафом — судебный запрет на сдачу квартиры.
Во избежание сложностей с органами власти я рекомендую приобретать для сдачи в посуточную аренду апартаменты. Владельцы таких помещений избавлены от всех вышеперечисленных запретов и ничем не рискуют.
Настоящий пассивный доход
Предположим, что вы так и сделали: выбрали не квартиру, а апартамент и избавили себя от проблем с законом. Однако осталась другая проблема: отсутствие пассивности.
Теоретически обязанность искать гостей для посуточной аренды можно доверить агентству недвижимости за комиссионные или фиксированную плату. Но при этом вы по-прежнему вынуждены заботиться о размещении постояльцев и клининге. Хотите снять с себя и эти обязанности? Пожалуйста. Можно нанять администратора и уборщика.
Но не лучше ли в таком случае сразу перейти к сотрудничеству с профессиональной управляющей компанией? К мысли о создании такой организации я пришел спустя год после начала работы с доходной недвижимостью. С тех пор я выступал в двух ипостасях: инвестор и глава УК. Основная часть былых трудностей разом исчезла. А арендная доходность снизилась незначительно – до 13% годовых.
С 2019 года после переориентирования на нежилой фонд моя УК управляет полноценными апарт-отелями. Стандартная доля любой компании такого рода при аренде юнита в отеле составляет до 30% от выручки. Сюда входит оплата коммунальных платежей и услуг работников – бронистов, горничных, консьержей. Почти все издержки, связанные с износом номерного фонда, ложатся на плечи УК. После всех вычетов собственник апартамента сегодня может без какого-либо труда получать на руки около 10% годовых.
Это среднее арифметическое. И получается оно путем сложения доходности в высокий, средний и низкий туристический сезон. В несезонные месяцы апартаменты чаще всего сдаются в долгосрок и приносят 4-5% годовых. Зато в разгар сезона за счет посуточной аренды доходность достигает 20-25%.
Итак, вариант сдачи помещения в посуточный наём или аренду подойдет для тех, кто готов с головой окунуться в работу отельера, и на выходе при наличии достаточных навыков и удачном стечении обстоятельств получить до 15-20% годовых в зависимости от типа помещения, вложенных средств, локации и арендных ставок.
Для желающих вложить деньги в недвижимость и далее не делать с ней ничего, кроме как получать доход, рекомендую вариант с опытной и проверенной управляющей компанией. Как правильно выбрать для вложения сервисные апартаменты в инвест-отеле, я писал в одной из недавних статей. А на сегодня у меня все, друзья. Подписывайтесь на канал, ждите новых публикаций и до новых встреч!
