Приветствуем вас, дорогие читатели.
Вот типичный случай. К нам обратился покупатель доли. Его интересует, как оценщик будет строить свои расчеты, можно ли оценить ее дешевле, доля ведь не выделенная.
Особенно продвинутые в этом деле знают, что у оценщика есть секретные коэффициенты, которые он может применить и невыделенная доля станет стоить меньше, главное убедить оценщика.
Но мало кто знает, что эти «волшебные» коэффициенты оценщик не выдумывает, а берет из справочника «СтатРиелт» и применяет в конкретных случаях.
Различают 3 разновидности понижающих коэффициентов:
- когда есть возможность выделить комнату, соответствующую доле – коэффициент 0,82
- когда долю невозможно «привязать» к конкретной комнате, но можно оформить прописку в этой квартире – коэффициент 0,68
- когда доля, не позволяющая оформить даже прописку в квартире – коэффициент 0,48.
Дисконт не может быть применен в 2 случаях:
- Если собственники совместно продают квартиру и поделят деньги пропорционально долям.
2. Если один из собственников, выкупая долю, становится обладателем всей квартиры целиком.
Давайте на примерах.
Два собственника имеют ½ долю в однокомнатной квартире.
Если проживать вместе они не намерены, то наиболее логичным решением будет продажа всей квартиры. После чего вырученные деньги делятся пополам. Стоимость ½ доли равна стоимости половины квартиры.
Но если один из собственников проживает в квартире и не желает ее продавать, то встает вопрос: обязан ли он оплатить половину стоимости, ведь при продаже на открытом рынке доля однозначно будет стоить дешевле. Согласно правилам применения коэффициентов, он покупает долю по той же цене, как если бы они продали квартиру совместно, т.е. без дисконта. Он купит эту долю и сможет распоряжаться всей квартирой целиком.
Если эту же долю будет покупать третье лицо, стоимость доли будет рассчитана с дисконтом. Потому как обладатель доли, будет лишь обладателем доли. В данной ситуации дисконт будет значительный (0,68), т.к. это однокомнатная квартира.
Вот еще пример. Три собственника владеют трехкомнатной квартирой и их доли примерно равны или чуть больше комнат, в которых они проживают. Если один из собственников решит продавать свою долю, то рыночная стоимость ее будет рассчитываться с понижающим коэффициентом, не зависимо от того, продает ли он долю своему соседу или постороннему человеку. Но в этом случае, понижающий коэффициент будет не такой значительный – 0,82, согласно «СтатРиелту».
Хочется дополнительно отметить, что это не единственное, что учитывает оценщик при расчете стоимости доли. Есть много дополнительных нюансов, которые будут влиять на итоговую стоимость.
Надеемся, что эта информация была полезна для вас. Удачных вам сделок!
Готовы ответить на ваши вопросы в комментариях.