Все больше людей выбирают загородный формат. Дачи не в тренде: люди переезжают основательно. И недалеко.
За 9 месяцев 2023 года на территориях ИЖС и на садовых участках Ленобласти было построено 15 813 индивидуальных домов – 2,1 млн кв. м жилья. (Табл. 1). Это примерно на уровне прошлогодних показателей (16 310 домов) и на 19% больше, чем в 2021-м (13 300).
Вторичный рынок частных жилых домов тоже в полном порядке: почти 30 тысяч сделок по договорам купли-продажи, рост к прошлому году - около 60%.
По дачным и садовым участкам, а также наделам ИЖС - рост: 75,5 тысяч сделок, на 40% больше, чем в прошлом году. (Табл. 3).
Отдельно отметим: все приведенные цифры - это не «данные по количеству запросов» на сайтах-агрегаторах, а реальные сделки, прошедшие регистрацию в областном Росреестре.
Впечатление неоднозначное. Доллар под 100, ключевая ставка подскочила до 13%, и это не предел; рыночная ипотека - до 14-15%; новостройки пережили очередной набег покупателей, которые опасаются (резонно), что льготные ставки вот-вот отменят.
На вторичном рынке жилья ожидают спада. В правительстве обсуждают, сколько миллиардов придется тратить на субсидии банкам (как раз на субсидирование ипотеки).
А загородный рынок и частная застройка живут как будто мимо обстоятельств и поверх барьеров. Возможно, кстати, отчасти так и есть: загородная жизнь нередко помогает если не отгородиться, то хотя бы отодвинуться от актуальной повестки.
Кроме того, в большой экономической науке принято посмеиваться над мифом о «невидимой руке рынка», которая все отрегулирует. Но с начала пандемии, а затем СВО стало очевидно, что рынок, основанный на реальных интересах миллионов граждан, эффективнее могучего госрегулирования и меньше подвержен стрессам.
Упорядоченный пригород
Сегмент коттеджных поселков - не главная, но важная часть загородного рынка недвижимости. По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», к началу 4-го квартала в продаже находятся 341 посёлок, включая 27 проектов с таунхаусами.
Общий объем предложения - 16,6 тысяч лотов (участки с подрядом и без, дома, секции в таунхаусах). За год объем предложения почти не изменился. Основной массив - 82% - составляют участки без подряда. Покупателям привычно, продавцам - меньше рисков: зачем ломать, если работает?
Правда, участники рынка говорят, что спрос на недорогие готовые дома есть, а предложение запаздывает. Особенно в «ипотечном» формате: до 10-12 млн рублей, площадью до 100 кв. м и на небольших участках.
С января по сентябрь на рынке появилось 6,2 тысячи лотов - на 9% меньше, чем за три квартала прошлого года. Дебютов случилось немало. Летом открылись продажи в коттеджном поселке «Медведево» компании «Сигмакс Девелопмент»; фирма «СтатусПрофДевелопмент» запустила КП Viva! Kasimovo в Агалатовском СП; компания «Землебург» начала реализацию поселка «Новосельцево 2» в Волосовском районе.
Открылись продажи в КП «Саблинское предместье» (Никольское СП). Компания «ФАКТ» начала реализацию поселков «Левада» (96 участков) и «Негород Заневский» (75 домовладений). Фирма «Вистбалт» запустила продажи в КП Lopuhinka Village в Ломоносовском. Maslov Group вывела на рынок КП «Павлов’SKY» (172 участка).
Компания «Петербургские просторы» начала продажи в КП «Дача у Лесколово» в Куйвози; там же фирма «Доходные земли» начала реализацию КП «Белкино» … В Кискелово вывели на рынок КП «Панорамный» (400 лотов), в Оржицком поселении Clever Grad обустраивает КП «Три ручья». Еще дебют в Ломоносовском - КП «Ягодное Club». Перечень далеко не полный; подробнее можно посмотреть на сайте Zagorod.ru.
В целом: предложение пополняется, дефицита и близко нет, хотя рисковать девелоперы по-прежнему не желают. И правильно: по расчетам аналитиков Puzzle Realty, в Ленобласти «заморожено» около 20% проектов коттеджных посёлков, на территории около 780 га. Особенно аккуратны застройщики в дорогом сегменте.
Спрос есть, но что считать трендом, на что ориентироваться? На успешный старт КП «Оберег» (12 сделок за последние несколько месяцев!), на приостановку (по неизвестным причинам) продаж в КП «Никольские угодья» или реконцепцию (перезапуск) проекта «Негород Токсово»? Рынок стал строже взыскивать за ошибки и просчеты в концепции…
Изгибы спроса
По данным КЦ «ПН», по итогам 9 месяцев 2023 года в коттеджных поселках реализовано 6,7 тыс. лотов всех типов - почти как в прошлом году. (См. табл. 4). 88% сделок - с участками без подряда (УБП). Аналитики полагают, что в перспективе доля УБП может вырасти, потому платежеспособность покупателей отстает от их реальных потребностей. Прогноз: примерно 8 тысяч сделок по итогам года.
В третьем квартале 25% сделок с УБП пришлось на поселки, расположенные не далее 20 км от КАД, в зоне 20-40 км – еще 47%. Больше половины сделок (62%) заключается по цене от 200 до 300 тысяч рублей за сотку: это самый ходовой формат. (Подробнее см. табл. 5).
Домовладения и участки с подрядом. За три квартала продано около 510 лотов. (в 2022 году - 453). Увеличиваются продажи в сегменте комфорт-класса. Средний бюджет сделки (дом с участком) в «экономе» - 6,7 млн рублей, в «комфорте» - 15,7 млн, в бизнес-классе - 36,3 млн рублей.
Элита подорожала, но вряд ли это стоит рассматривать как тенденцию. Успешные продажи в КП «Оберег», в поселке HonkaNova и еще нескольких дорогих проектах могли заметно подвинуть средние показатели.
Впрочем, как отмечает Максим Хансон, руководитель АН Insiders, на рынок перестали давить «срочные продажи», обусловленные релокацией собственников. Кто хотел - продал, оставшимся спешить некуда.
И в сегменте домовладений основной спрос - в ближнем радиусе: половина продаж - в зоне до 20 км от КАД. Впрочем, спрос на удаленные поселки тоже есть - если они приличного качества.
Разница между организованным и «стихийным» сегментом: по данным ЦИАН (в основном «вторичка», СНТ) средняя стоимость дома в Ленобласти - около 12 млн рублей; предложение в коттеджных поселках, по сведениям КЦ «ПН» - 26,8 млн рублей.
Экспертные мнения
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- В целом рынок загородной недвижимости стабилен. Активизировались микроинвесторы, которые стали продавать участки и дома и фиксировать прибыль. Мы в сентябре повысили цены на участки в КП «Разметелево» и «Сосновские горки» на 10%. О повышении объявили заранее, и продажи в августе выросли в четыре раза. Соотношение участков с подрядом и УБП - 40 на 60%. Рынок участков по-прежнему обеспечивает высокую доходность. В условиях инфляции и девальвации рубля остаётся мало альтернатив для инвестиций в пределах до 3 млн рублей.
Александр Никитин, специалист компании «РФН»:
- Пока мы не видим на загородном рынке заметного роста спроса. Рынок загородной недвижимости держится на «длинной волне» интереса: период пандемии ясно обозначил тупик, в котором оказался сегмент новостроек. Малогабаритные квартиры в необустроенных микрорайонах – для многих это доступный вариант, но совершенно не комфортный. Пандемия заставила переосмыслить требования к жилью. И в целом популярность загородных объектов понемногу растет.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- В третьем квартале активность в среднем по рынку выросла на 20%. Отчасти работает фактор сезонности: граждане фиксируют сделки по объектам, которые выбирали весной-летом. Сейчас просмотры конвертируются в сделки. После пандемии сократились сроки принятия решений.
Серия шоков закалила покупателей: они не то чтобы перестали бояться «неопределенного будущего», но научились принимать решения в условиях «короткого горизонта» планирования и недостаточной информации о будущих рисках.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Две трети участков и домов продаются ближе 40 км от города - это нормально. Люди стали рассматривать загородные дома, как и во всем мире: для постоянного проживания, а не под дачи. Качество жизни в собственном доме неизмеримо выше. Сверху, снизу и с двух боков нет чужой энергетики; не надо переодеваться, чтобы выйти на свежий воздух, не надо искать место для парковки автомобиля по соседним дворам и улицам в ночи. Все это спустя 30 лет рыночной экономики наконец-то начинает доходить до граждан. В ближнем радиусе цены будут расти: близко к городу участки разбирали с момента основания Петербурга, их там просто очень немного осталось.
Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:
- Мы тяжело стартовали: в январе-апреле сделок не было: снег, зимняя спячка. С мая - по две-три сделки в месяц, только успеваем документы готовить. Спрос ровный: люди берут для себя, как постоянное жилье, с пониманием, как они хотят жить, что им нравится, а что нет.
Сейчас на рыке понимающий клиент: люди имеют определенный опыт, даже молодые - как правило, жили какое-то время в арендованных домах. Опыт загородной жизни есть у всех. И представление о том, как они хотят жить. И почему не хотят в городе.
Стремление к меньшей плотности, меньше людей, больше природы, больше приватности, уединенности; при этом полный сервис. Возможности каждому из членов семьи побыть наедине с самим собой, и не в четырех стенах. Хотя по некоторым параметрам загородное дорогое жилье еще долго будет проигрывать городскому.
Мы начинали продажи фактически по себестоимости, просто чтобы «запустить двигатель». Минимальный лот стоил 39 млн. Сейчас - 56 млн. Дальнейшего роста цен до весны 2024 не планируем.
Подробные данные по ценам и структуре рынка можно скачать здесь.