В этой публикации которотко расскажу про новые индикаторы риска для собственников (и правообладателей) земельных участков.
Если вы арендатор только здания склада (без договора аренды земли) - не переключайтесь, вам здесь тоже будет интересно и полезно, потому что на одном примере расскажу, как можно влететь на штраф за несоблюдения земельного законодательства, даже если прав на землю у вас нет.
Есть такой госорган, Росреестр называется. Так вот он не только регистрирует сделки с вашей недвижимостью (именно он, а не МФЦ), но и осуществляет земельный надзор. Должен осуществлять. Давайте скажем, правомерен осуществлять.
А есть Прокуратура, которая бдит сверху цепким глазом за тем, как соблюдаются законы и даже может упорно спорить в суде с госорганами в судебных инстанциях.
20 октября 2023г. (уже сейчас) вступают в силу изменения в Приказ Росреестра от 09.07.2021 N П/0303 "Об утверждении Перечня индикаторов риска нарушения обязательных требований при осуществлении Росреестром государственного земельного контроля (надзора)"
Изменения в вышеуказанный Приказ внесены Приказом Росреестра от 30.06.2023 N П/0243.
Этот Приказ Росреестра 2021 года создан для того, чтобы сориентировать должностных лиц, которые осуществляют земельный надзор, к чему можно придраться на что нужно обратить внимание при проверке соблюдения земельного законодательства.
Если факторы риска, указанные в Приказе есть, значит нужно бы с проверкой нагрянуть.
Пункт 5 Приказа от 09.07.2021 N П/0303 дополняется, уточняющей временные рамки, фразой
То есть, если в разрешенном использовании вашего земельного участка указано слово "строительство", а вы в течение 3-х лет с момента внесения записи о праве в ЕГРН ничего на участке не построили, тогда есть риск получения неблагоприятных последствий в виде штрафов, причём неоднократных. Могут даже изъять участок.
Размер штрафов указан в статье 8.8 КоАП РФ.
Чтобы от этого уйти можно начать бурную деятельность: выкопать котлован, сделать фундамент... или продать/подарить кому-то земельный участок (тогда срок начнет течь для нового правообладателя).
Новый пункт 9 Приказа о том, что если у Росреестра есть информация о привлечении правообладателя (не только собственники, но и арендаторы земли тоже попадают) к административной ответственности за использование другого участка в том же кадастровом квартале не по его назначению и (или) неиспользованием в установленный законом срок (те самые 3 года), то это тоже фактор риска и основание проверить как там дела у правообладателя.
А теперь судебная история
Как Прокуратура спорила с Росреестром и кто кого одолел в состязании
История судебного дела началось с того, что прокуратурой Дзержинского района г. Перми была проведена проверка по соблюдению требований земельного и градостроительного законодательства, а также законодательства о пожарной безопасности в отношении одного из арендаторов части нежилого помещения на 1 этаже в здании магазина с антресольным этажом (назовем это далее складом).
Не понравилось Прокуратуре то, что деятельность свою коммерческую по замене масел и прочих жидкостей в автомобилях, предприниматель осуществлял на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.
Склад же по договору аренды был предоставлен этому предпринимателю под экспресс-замену технических жидкостей.
10 января 2022 года материалы проверки были направлены в Управление Росреестра по Пермскому краю для решения вопроса о привлечении индивидуального предпринимателя к административной ответственности.
Замначальника отдела земельного надзора Управления Росреестра по Пермскому краю отказал прокурорским в возбуждении дела об административном правонарушении в связи с отсутствием в действиях предпринимателя состава правонарушения.
Росреестр указал в своем определении, что собственником земельного участка является иное лицо, а предприниматель (ИП) только арендует у собственника земельного участка часть строения (склад) на основании договора аренды. Под экспресс-замену технических жидкостей, как договорились.
Прокуратура отпиской не удовлетворилась и пошли они обжаловать определение Росреестра в районный суд.
Районный суд поддержал Росреестр.
Прокуроры обжаловали Решение суда в Пермский краевой суд.
28.07.2022г. краевой суд Решение районного сула отменил - встали на сторону Прокуратуры... и вернули материала проверки в Росреестр.
Из выписки ЕГРН усматривается, что земельный участок имеет вид разрешенного использования "под здание склада", который не предусматривает возможность размещения организаций, осуществляющих деятельность автосервиса, - сказал краевой суд.
В вышестоящий Кассационный суд обращается Росреестр.
Жалобу государственного инспектора по использованию и охране земель там оставили без удовлетворения, указав, что краевой суд установив, что должностным лицом допущены существенные нарушения процессуальных требований КоАП РФ, а судьей районного суда эти нарушения не устранены, в соответствии с требованиями пункта 4 части 1 статьи 30.7 КоАП РФ, обоснованно отменил принятые определение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении и решение судьи районного суда, направив материалы проверки на новое рассмотрение уполномоченному должностному лицу.
Материалы проверки направлены на новое рассмотрение в пределах срока давности привлечения к административной ответственности, установленного статьей 4.5 КоАП РФ, - вынес свой вердикт суд кассационной инстанции.
Дело дошло до Верховного суда
Верховный суд указал, что судьи краевого суда оказались правы по следующим основаниям:
- имеет место нарушение требований статьи 42 Земельного кодекса РФ при использовании земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "под здание склада" не в соответствии с указанным видом разрешенного использования, а для оказания услуг по замене масел;
- согласно Правилам землепользования и застройки г. Перми, утвержденным решением Пермской городской Думы от 26 июня 2007 г. N 143, указанный земельный участок расположен в зоне многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки Ж-1, а там, в тех Правилах не предусмотрено, что в этой зоне разрешено использовать участки под замену технических жидкостей. Значит НЕЛЬЗЯ;
- судья краевого суда верно сделал вывод о том, что передача в аренду части помещений в здании касается не только использования такого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором этот объект недвижимости расположен;
- ссылки на то, что собственника склада тоде привлекли к ответственности не означает, что это является основанием для избежания ответственности предпринимателя, использующего склад не по назначению.
В этом споре победила Прокуратура
Первоисточник: Постановление Верховного Суда РФ от 10.05.2023 N 44-АД23-4-К7
Читайте также другие мои публикации:
