Туристический потенциал Москвы имеет существенное значение для инвестирующих в такой сегмент доходной недвижимости, как апарт-отели. Как поток путешественников в столицу влияет на доходность сервисных апартаментов? Какую роль для гостиничной отрасли мегаполиса играет сезонность? И почему Первопрестольная остается одним из наиболее перспективных городов для вложения в это направление? Разберем в сегодняшней статье.
Турпоток и загрузка отелей
Объем турпотока — один из ключевых факторов заполняемости гостиниц. Корреляцию между ними нагляднее всего проследить в динамике.
По данным московской мэрии, за 2022 год в столице побывали 17,9 млн туристов — на один миллион больше, чем в 2021-м. Напомню, рост числа гостей мегаполиса наблюдался вопреки отрицательным прогнозам о падении туристического потока после начала СВО. В результате закрытия ряда иностранных туристических направлений и падения спроса на южные курорты России на фоне спецоперации турпоток из Крыма и городов Краснодарского края перенаправился в другие регионы страны. Значительную его часть разделили между собой Москва и Петербург.
Как показывает исследование консалтинговой компании Commonwealth Partnership, среднегодовая загрузка московских отелей за этот период достигла 57% и осталась на уровне прошлого года. Почему этот показатель не увеличился пропорционально увеличению турпотока?
Вероятнее всего потому, что после закрытия ряда границ с РФ гостиничный рынок переориентировался на отечественного потребителя. Московские отели мировых сетей потеряли ощутимую часть постояльцев из числа иностранцев.
Закономерно вырос спрос на привычные для рядовых российских путешественников квартиры. Кроме того влияние на рынке нарастили апарт-отели, прекрасно заточенные на внутренний туризм. По подсчетам сервиса Островок.ру, на этот вид гостиниц пришлось основное количество бронирований — 22%. Каждый пятый гость Златоглавой останавливался в апарт-отеле. При этом среднерыночная цена аренды номера в сутки увеличилась на 8%. Словом, для лихорадочного 2022-го итоги оказались вполне благоприятными.
А что же 2023-й? Как следует из данных администрации, по итогам первых шести месяцев Москву посетили 10 млн туристов. Это на 22% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Commonwealth Partnership указывает, что загрузка столичных отелей в январе-июне составила почти 70%. То есть показала рост на 25% по сравнению с первым полугодием 2022-го. Как мы видим, рынок адаптировался к новым реалиям. А показатели турпотока и заполняемости отелей увеличиваются в схожем процентном соотношении.
Сезонность в Москве
Не в малой степени наращиванием турпотока главный город страны обязан своей универсальной сезонностью. Сочи и другие южные курорты России раскрывают свой туристический потенциал в период купального сезона — с июня по октябрь. Петербургский турсезон традиционно длится с начала мая по начало сентября.
В этом отношении Москва выгоднее смотрится на фоне основных конкурентов. В отличие от ориентированного преимущественно на культурно-познавательный туризм города на Неве столица выступает еще и центром делового и клубного туризма. Поэтому поток гостей сюда не прекращается в течение всего года. Как следствие, количественная разница между загрузкой отелей в теплые и холодные месяцы здесь не столь ощутима.
Впрочем, влияние климата имеет место и в случае с Белокаменной. По информации мэрии, в теплое время года — с апреля по сентябрь — столицу посещают на 30% больше туристов.
Полагаю, на то есть три основные причины. Во-первых, на этот период традиционно приходится основная часть отпусков. Во-вторых, вышеупомянутый культурно-познавательный туризм, почти как и в случае с Северной столицей, имеет для Москвы огромное значение. А пешие и речные туристические маршруты в большей степени удобнее проделывать в теплый период. В частности, летняя навигация в столице открыта с апреля по октябрь включительно. Наконец, в-третьих, сама инфраструктура Москвы заточена на рекреационный туризм. В столице 10 тысяч заведений культуры и немалое число среди них занимают парки. По подсчетам мэрии, за последнее десятилетие в городе привели в порядок около 900 парковых комплексов и зеленых территорий.
Востребованность московских объектов и доходность
Ежегодная привлекательность Москвы для туристов не вызывает сомнений и подтверждается статистикой. Так, специалисты ресурса «Циан. Аналитика» отмечают, что этим летом на столицу пришлось 29% потенциального спроса в сегменте посуточной аренды. Иными словами, каждый третий рассматривал столицу в качестве направления для путешествия. Второе место в этом списке занял Петербург — 24% спроса. А третья строчка досталась Сочи с показателем 5%. Этот курорт продемонстрировал шестикратное отставание от Москвы даже с учетом, что исследование проводилось в пору начала пляжного сезона.
Неудивительно, что удачно подобранные и нацеленные на российских туристов гостиничные комплексы в востребованных московских локациях показывают привлекательную доходность. В качестве примера приведу объект моей инвестиционно-строительной компании по адресу Покровка, 29. Этот проект стал первым опытом Inreit в столице. И по итогам первых трех месяцев работы гостиницы можно констатировать: опыт удался.
Открытый в первых числах июня апарт-отель категории 3* быстро снискал популярность благодаря отличной локации в историческом центре у знаменитых Чистых прудов. Уже за первые три месяца работы отель показал загрузку 89,6%. И с учетом бронирований, осенью заполняемость объекта сохраняется на прежнем уровне. Средневзвешенная доходность апартаментов за лето составила 7,7% годовых — уверенный показатель для только что заработавшего и еще не раскрученного инвест-отеля. Сегодня мы с коллегами не сомневаемся в дальнейшем успехе этого проекта и продолжаем освоение столичного рынка.
Беспроигрышный вариант вложения в туристическом центре Москвы
Вторым и не менее перспективным объектом Inreit в Москве для нас и наших инвесторов ныне выступает будущий апарт-отель на Воронцовом поле, 12. Пятиэтажное историческое здание 1880-х годов постройки находится в 800 метрах от Покровки, 29, в 480 метрах от Курского вокзала и в двух километрах от Кремля. Здесь, внутри Садового кольца, пролегают многочисленные пешие маршруты по улочкам Старой Москвы до главных достопримечательностей сердца нашей Родины.
В ноябре мы начнем на объекте строительные работы. По окончании редевелопмента во II квартале 2024 года в этом здании откроется апарт-отель 3* на 44 номера. Через месяц после ввода в эксплуатацию он начнет приносить своим инвесторам — собственникам апартаментов — стабильный пассивный доход от сдачи их помещений в аренду силами нашей управляющей компании.
Рассчитанные на туристов студии готовятся под сдачу преимущественно посуточно. Благодаря этому их доходность с учетом локации и туристического потенциала исторического центра Москвы составит минимум 8% годовых на руки от суммы вложения. Кроме того инвесторы неоднократно увеличат свой капитал за счет роста стоимости квадратных метров в результате редевелопмента и ежегодного удорожания на рынке. Цена недвижимости в этом районе только за последние два года выросла на 46%.
По случаю отмечу, что в будущем апарт-отеле на Воронцовом поле, 12 еще остаются доступные для приобретения студии. Сегодня их стоимость начинается от 8,2 млн рублей. Это на 50-60% ниже цен помещений в строящихся по соседству ЖК. С началом строительных работ апартаменты традиционно подорожают. Так что если вас заинтересовал этот объект, успейте вложиться в него до ноября и стать обладателем высоколиквидной доходной недвижимости по ценам прошлого года. Ведь чем ниже порог входа для инвестиции, тем выше доходность.
