Рассказываем, в какую недвижимость можно вкладывать деньги и как стать инвестором без больших накоплений
Недвижимость является одним из наиболее понятных и надежных инструментов для сохранения и преумножения капитала. Несмотря на небольшие просадки в отдельные периоды, квартиры и апартаменты в основном растут в цене. Как и любая другая недвижимость. Так что выбор объектов для вложений у инвесторов большой.
Как заработать на недвижимости
Купить и перепродать. Или сдать в аренду
Начнем с азов. Есть несколько основных способов заработка на недвижимости. Среди них: перепродажа с доходностью, долгосрочная или краткосрочная аренда.
Перепродажа. Инвестор покупает недвижимость и продает ее, когда та вырастет в цене. Это может быть покупка объекта на старте строительства или покупка «убитой» квартиры под ремонт.
Долгосрочная аренда. Инвестор приобретает готовую или строящуюся недвижимость для последующей сдачи в аренду. Так называемые «длинные инвестиции», которые не приносят прибыль в моменте, но позволяют получать постоянный пассивный доход на протяжении многих лет.
Краткосрочная аренда. Сдавать недвижимость в аренду можно посуточно, что позволяет в разы повысить доходность в зависимости от объекта. Правда, подойдет не всем. Например, на рынке ритейла или складов такой практики нет. А, например, сдача апарт-отелей посуточно позволяет выйти на доходность до 10-12%, начиная со второго года. То есть стратегия заработка на определенной недвижимости зависит от самого объекта.
В какую недвижимость можно вкладывать деньги
Квартиры, апарты, офисы, парковки и многое другое
Новостройки. Один из популярных способов инвестирования среди новичков, так как риски потери капитала сводятся к минимуму, хотя они тоже есть (геополитические и макроэкономические форс-мажоры, например).
Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Но можно рассчитывать и на прибыль: перепродать дороже, когда дом будет достроен или сдавать в аренду (длительно или посуточно). Доходность от сдачи жилья в аренду, к примеру, на сегодняшний день составляет 4-5% годовых. А заработать на перепродаже сегодня может и не получиться.
«Стратегия покупки недвижимости на котловане с дальнейшей перепродажей была актуальна до 2020 года, но после перехода рынка на эскроу такое понятие как «котлованная цена» просто потеряло свое значение. Потому что раньше застройщики привлекали деньги дольщиков напрямую, а теперь эти средства хранятся на эскроу-счетах, и застройщик получает деньги только после того, как дом будет готов. Для строительства домов девелоперы стали привлекать банковские кредиты под 8-10% и квартиры на котловане выросли в цене», - комментирует руководитель отдела продаж федеральной компании «Макромир» Юлиана Вольская.
Вторичка. Заработать на вторичном рынке можно за счет общего роста рынка или за счет роста привлекательности отдельного объекта. Это так называемый флиппинг: инвесторы выкупают «убитые» квартиры, как правило, со сложной «историей», обновляют их и перепродают с наценкой. Кроме того, квартиру тоже можно сдавать в аренду, получая пассивный доход.
Обратите внимание. Покупка квартиры на вторичном всегда сопряжена с юридическими рисками, поэтому лучше прибегнуть к помощи профессионалов. Важно изучить все правоустанавливающие документы, проверить законность перепланировок, наличие обременений и с осторожностью относиться к продаже по доверенности.
Апарт-отели. Покупка отдельных апартаментов или всего отеля, как правило, с целью последующей сдачи в аренду для получения постоянного пассивного дохода. Главный плюс – низкий порог входа по сравнению с квартирами, так как за счет нежилого статута апартаменты стоят до 20% дешевле, и высокая прибыльность. Подробнее об инвестициях в апартаменты мы рассказывали здесь.
«В случае с апарт-отелями для извлечения бОльшей прибыли подойдут небольшие объекты с выгодным расположением. Желательно в центре города, недалеко от основных достопримечательностей, где и любят селиться туристы. А, значит, спрос на номера будет высоким и ваша доходность увеличится. В среднем доходность в первый год запуска апарт-отеля составляет 8-12% годовых, начиная со второго года работы – 10-12%», - рассказала руководитель отдела продаж федеральной компании «Макромир» Юлиана Вольская.
Загородная недвижимость. Причем не только загородные дома, но и земля. Наименьшая стоимость обычно у участков без подряда - это пустая земля, где еще нет никаких строений. Но возвести их можно. Отсюда несколько стратегий инвестирования на загородном рынке.
Во-первых, можно купить землю в развивающемся коттеджном поселке на этапе пустого поля и перепродать, когда поселок будет застроен, обзаведется дорогами и инфраструктурой.
«Выгоднее продавать актив, земельный участок, когда в поселке уже появятся построенные и жилые дома. Чем больше построенных домов, тем выше стоимость свободных соток. Стоимость сотки земли может возрасти на 50, 100, 150%, иногда и 200% - если пересчитывать на годовые от 50 до 100% годовых», - комментирует управляющий партнер «Макромир Новосибирск» Игорь Зеленский.
Второй способ - купить участок, построить дом и перепродать его. По подсчетам Игоря Зеленского, «в сумме покупка участка и строительство дома может дать интересный прирост, до 40 - 70% годовых. Доля затрат на землю меньше чем доля затрат на строительство, поэтому доход усредняется и даёт такой результат».
Также на загородном рынке есть доходные дома - коттеджи, которые сдаются посуточно для отдыха и управляются обычно профессиональными компаниями. Но развивается пока это направление в основном в столичных регионах.
В целом, по словам Игоря Зеленского, порог входа для инвестора на загородном рынке может быть от 150 000 руб. за земельный участок где-нибудь в 30 км от крупного Российского города до нескольких, десятков или сотен миллионов если рассматривать МО и дорогой премиум сегмент.
Обратите внимание. При выборе объекта для инвестирования важна локация, а именно транспортная доступность, развитая инфраструктура неподалеку и перспективность будущего развития места.
Курортная недвижимость. Квартира у моря тоже приносит доход. Ее можно перепродать для получения быстрой прибыли, если вложиться в строящийся объект, или сдавать в аренду, по аналогии с городской квартирой или загородным коттеджем. В случае сдачи в аренду высоким спрос будет на небольшие объекты в развитых районах в шаговой доступности от моря или крупных развлекательных объектов, например, аквапарка.
Обратите внимание. Спрос на дома и квартиры в курортных зонах зависит от сезона. В том числе этот фактор стоит учитывать при расчете доходности.
Коммерческая недвижимость. Ритейл, склады, келлеры и коворкинги. Такие объекты больше подходят для инвесторов с опытом – им проще выбрать подходящее помещение. Кроме того, коммерческая недвижимость больше подвержена рискам в кризисные периоды (спрос может снизиться и будет простой).
Коммерческую недвижимость можно сдавать в аренду, но и спекулятивные инвестиции тоже возможны. Например, при покупке офисов для заработка на разнице между входом на этапе котлована и выходом на этапе готовности рост актива в цене может достигать, по разным оценкам, от 10 до 25%. В зависимости от ситуации на рынке, конечно.
На покупку бизнес-центра у частного инвестора денег может и не хватить - порог входа слишком высокий. Но есть варианты покупки отдельного офисного помещения или коллективные инвестиции - о них мы подробнее поговорим в следующих статьях.
В сегменте торговой недвижимости частному инвестору доступен стрит-ритейл. Если говорить о Москве и Санкт-Петербурге, например, то здесь цены на небольшие помещения в зависимости от площади в спальных районах стартуют с 5 - 6,5 млн руб.
Парковочные места. Площадка для авто в закрытом паркинге рядом с домом или офисом. Выгоднее вкладывать деньги в паркинг во время строительства — спрос небольшой и цены ниже. Инвесторы, вложившие средства в машиноместа, могут получать доход от аренды или от перепродажи.
Основной риск — спрос на аренду машино-мест есть не во всех сегментах: жители домов комфорт-класса в спальных районах обычно экономят и оставляют машину на улице, а владельцы квартир бизнес-класса как правило покупают машино-место сами.
Какой должна быть недвижимость для инвестиций
Во главе угла - локация
Самые важные критерии при выборе недвижимости для инвестиций - это хорошая доходность и высокая ликвидность. Доходность позволяет заработать в процессе владения активом, а ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.
И в том, и в другом случае важны локация и особенности самого объекта - это площадь, планировка, состояние объекта, вид из окна и другие параметры, влияющие на спрос. Здесь универсального рецепта нет. Все зависит от объекта и цели инвестирования. В жилом сегменте в крупных городах на рынке аренды востребованы небольшие объекты, которые и стоят дешевле. В случае с курортной недвижимостью, например, важен также вид из окна – на море или горы.
Выгодное расположение – главный фактор успеха. Но эта «выгодность» у каждой недвижимости своя. Например, квартиры и апартаменты для сдачи в аренду лучше покупать недалеко от метро, машиноместа – в районах с недостатком парковочных мест, загородные дома – в экологичных местах с хорошей транспортной доступностью и живописным пейзажем, курортную недвижимость – в шаговой доступности от моря, а объекты стрит-ритейл – в районах с хорошим пешеходным трафиком.
Инвестиции для богатых?
Стратегий инвестиций в недвижимость много, но, как известно, желания упираются в возможности. К сожалению, недвижимость как способ заработка, несмотря на все свои плюсы, имеет большой минус – слишком высокая цена вне зависимости от сегмента. Недвижимость очень дорогая и далеко не всем доступная. Но коллективные инвестиции позволяют это исправить.
Совместные вложения позволяют снизить порог входа даже в дорогостоящий проект до минимально возможного и открывают возможности пассивного заработка для людей самой разной профессии и уровнем дохода! Например, чтобы стать инвестором создания доходных апартаментов в самом центры Москвы и получать доход достаточно иметь 250 000 рублей. Подробнее об этом мы поговорим в следующих материалах. Подписывайтесь, чтобы не пропустить!
Узнай, как инвестировать в доходные апартаменты в Москве от 250 000 рублей в новом Telegram канале инвестиционного клуба «Макромир».
Подписывайся на канал, чтобы узнать больше о доходных апартаментах.
