Инвестиции в апартаменты позволяют выйти на доход до 8-12% годовых в первый год и окупить вложения за 7-10 лет. Рассказываем, как это сделать.
Что такое апартаменты
Апартаменты – это коммерческие (то есть нежилые) помещения. В основном они приобретаются для получения пассивного дохода , но также могут использоваться для личного проживания.
Внешне они ничем не отличаются от квартир, но зачастую имеют лучшую локацию и стоят до 20-30% дешевле. Как раз этот фактор и играет на руку инвестору – вложения в такие объекты окупятся быстрее.
Плюсы и минусы апартаментов
Конечно, нежилой статус апартаментов накладывает на них ряд ограничений. Но есть и плюсы, которые перекрывают недостатки такой недвижимости. Главный из них – цена.
Плюсы апартаментов:
- Апартаменты стоят до 20-30% дешевле, чем квартиры со схожими характеристиками в той же локации.
- Ликвидность. За счет низкой цены апартаменты пользуются спросом на вторичном рынке. В случае необходимости собственник всегда сможет перепродать объект без потерь.
- Выгодная локация. Апартаменты, как правило, расположены в центральной части крупных городов, где под строительство жилых домов, как правило, площадок попросту нет.
- С точки зрения отделки и оснащения апартаменты ничем не отличаются от обычных квартир.
- Отсутствие взносов на капитальный ремонт, что частично компенсирует коммерческий тариф на оплату коммунальных услуг.
Минусы апартаментов:
- В апартаментах нельзя прописаться, но можно сделать временную регистрацию.
- Коммунальные услуги собственники апартаментов оплачивают по тарифу для коммерческой недвижимости, они повыше, чем у квартир. Но низкая стоимость лотов вполне окупает эти доплаты, как и в случае с налогами.
- Повышенное налогообложение. Налог на недвижимость рассчитывается по нормам для коммерческой недвижимости. Получить налоговый вычет за покупку нежилых помещений нельзя.
- Льготная ипотека не распространяется на нежилые объекты. Но Центробанк ранее признал, что льготные программы приводят к удорожанию недвижимости, потому и свернул «нулевую» ипотеку. Так что, вполне возможно, что это даже больше плюс, чем минус апартаментов.
Что еще нужно знать. В юриспруденции термина «апартамент» нет. Вопрос о статусе апартаментов в России обсуждается с 2016 года. За это время было несколько попыток приравнять апартаменты к жилью, но вопрос до сих пор не решен. Последний законопроект (№1162929-7 от 29.04.2021 г.) за два года не дошел даже до первого чтения. Принятие законопроекта позволит нивелировать минусы апартаментов, но пока апартаменты остаются нежильем.
Какими бывают апартаменты
Апартаменты строят с нуля по аналогии с многоквартирными домами или перестраивают под такие объекты исторические здания, обычно в центральной части города, и используют их как гостиницы. Давайте разбираться.
Если говорить про новое строительство, то, как правило, такие апартаменты возводят застройщики в рамках масштабных проектов, и покупают их для постоянного проживания.
Другой тип – апарт-отели или доходные апартаменты. Это небольшие отели с доступным посуточным ценником в центре города.
— Еще в период пандемии и закрытых границ Санкт-Петербург лишился привычного туристического потока, в основном на рынке краткосрочной аренды остался внутренний турист. Требования гостей города к их размещению тоже изменились: они хотели жить как можно ближе к центру, но не тратить при этом крупные суммы на аренду. И в этих условиях особую популярность приобрели доходные апартаменты – небольшие отели со всем необходимым для временного проживания. Микроквартиры, если хотите, потому что в них, действительно, есть все для комфорта. При этом снять номер в апарт-отеле можно по цене от 1000-3500 рублей за ночь в зависимости от сезона, — комментирует руководитель отдела продаж федеральной компании «Макромир» Юлиана Вольская
Доходные апартаменты
Как правило, это объекты редевелопмента, которые используются как гостиницы (для краткосрочного или долгосрочного пребывания), управляются отдельными операторами или профессиональной компанией. Такие проекты и создает «Макромир».
Мы выкупаем некоммерческие помещения на первых или цокольных этажах на муниципальных торгах по цене ниже рыночной, меняем инженерные сети и даже иногда перекрытия, делаем перепланировку, чтобы увеличить номерной фонд, отделываем совместно с дизайнерами, мебелируем и передаем инвесторам для получения дальнейшей прибыли.
Инвестор может выкупить весь отель или только одно помещение в готовом или почти готовом проекте и получать пассивный доход от его сдачи в аренду.
О проектах компании «Макромир»
В нашем портфеле четыре уже реализованных проекта с доходными апартаментами в Санкт-Петербурге. Их названия соответствуют адресам: «Садовая 101», «Фонтанка 189-1»; «Фонтанка 189-2», «Суворовский 39». Это отели эконом-сегмента с небольшими апартаментами, которые как раз и пользуются спросом у гостей северной столицы. Маленькие юниты (9 - 14 кв. м) позволяют снизить и порог входа для инвестора, потому что стоят они дешевле.
Да и целом все наши проекты небольшие (6-12 лотов в одном объекте). Потому что обеспечить загрузку компактных отелей проще, номера не будут простаивать, а владелец не будет терять доход.
Апарт-отели расположены в историческом центре Санкт-Петербурга в шаговой доступности от достопримечательностей города, станций метро или мест притяжения, гарантирующих высокую заполняемость номеров.
Апартаменты продаются полностью укомплектованные мебелью и техникой. Предусмотрены мини-кухня с плитой и холодильником, санузел, стиральная машина, телевизор, бойлер, интернет и даже так называемый «комплект арендатора» - посуда и постельное белье. В общем, есть все необходимое, чтобы арендатор мог остановиться в Петербурге на несколько дней. Никаких дополнительных вложений от инвестора не требуется.
Почему доходные апартаменты выгодны для инвестиций
- Относительно низкий порог входа. Стоимость апартаментов ниже, чем квартир с официальным жилым статусом на 15-20%, что делает их доступнее и для инвестора, и для конечного покупателя.
- Ликвидность. Апартаменты, как любая недвижимость, растет в цене на любом рынке. Если владелец решит продать объект, он без труда сделает это. Особенно если это небольшие по площади лоты с удачным расположением.
- Востребованность. Апартаменты можно строить там, где нет свободной земли под жилое строительство, например, в центре крупных городов или в исторически значимых районах. Именно в таких местах – поближе к достопримечательностям – и любят селиться туристы. А, значит, загрузка номеров и, соответственно, рентабельность будет выше.
- Вариативность. В отличие от квартир, апартаменты по закону можно сдавать в аренду посуточно, что позволяет увеличить доход в 2 - 2,5 раза по сравнению с длительным наймом.
- Прибыльность. Доходность апартаментов может достигать 8% - 12% в первый год и 10 - 12% начиная со второго года. Для сравнения, доходность от сдачи в аренду жилья на сегодняшний день не превышает 4-5% годовых.
- Быстрая окупаемость. Срок окупаемости апартаментов ниже, чем жилой недвижимости (7-10 лет вместо 15-20).
- Возможность получать доход без личного участия, находясь в любой точке мира. В отличие от квартир, сдавать в аренду апартаменты можно через управляющую компанию (УК), которая будет координировать всю работу отеля по привлечению и обслуживанию гостей.
Миллионы не нужны. Зарабатывать на апартаментах можно и с минимальными вложениями. Снизить порог входа для инвестора позволяют коллективные инвестиции от «Макромира». Проще говоря, покупка вскладчину: инвесторы так называемой «первой волны» объединяются в инвестиционный клуб, чтобы вложиться в создание комплекса апартаментов. Чтобы, когда объект будет готов, продать его инвесторам «второй волны», заработав на разнице в цене, или же оставить объект себе и получать прибыль от сдачи в аренду.
Как заработать на доходных апартаментах
О том, что происходит на рынке недвижимости и перспективах инвестиций в квадратные метры мы писали в прошлой статье.
Есть несколько целей инвестирования в недвижимость. Их можно определить так: «Купить, чтобы сохранить, «Купить, чтобы продать» и «Купить, чтобы сдавать». Во всех случаях сервисные апартаменты за счет цен и локации являются удачным сегментом для вложений.
Стратегия 1. «Купить, чтобы сохранить»
Вложиться в апарт-отели можно как минимум для сохранения средств. Например, если человек откладывает деньги на просторное жилье для себя, но пока на покупку не хватает. Поднакопив, апартамент можно реализовать, да еще и с доходностью.
Стратегия 2. «Купить, чтобы продать»
Инвестор приобретает строящуюся недвижимость и продает, когда объект будет полностью готов. Такой способ позволяет получить быструю прибыль за счет общего роста рынка или роста строительной готовности объекта.
Стратегия 3. «Купить, чтобы сдавать»
Приобретение готовой или строящейся недвижимости для последующей сдачи в аренду. Так называемые «длинные инвестиции», которые не принесут прибыль в моменте, но позволяют получать постоянный пассивный доход на протяжении многих лет.
Сдавать апартамент в аренду можно самостоятельно, взяв на себя все хлопоты по содержанию и поиску постояльцев, или привлечь профессиональную управляющую компанию (УК).
УК возьмет на себя все задачи по управлению апарт-отелем: реклама, ремонт и уборка номеров, закупка «расходников», заселение и выселение гостей, оплата счетов. И это далеко не весь список. Услуги УК оплачиваются в размере 20-25% от общего дохода апарт-отеля.
Доход без забот. Или как получать прибыль даже при простое номера
Когда собственник сдает апарты в аренду самостоятельно, предсказать прибыль сложно. В низкий сезон гостей бывает мало, номера могут пустовать, есть риск уйти в минус – не окупится даже «коммуналка».
Сдача апартаментов в аренду через управляющую компанию позволяет получать доход даже при простое – благодаря котловому способу распределения доходов. Когда прибыль всего отеля за вычетом текущих расходов делится между владельцами отдельных апартаментов пропорционально купленной доли (минус 20-25% за услуги УК). И не важно, активно ли сдавался конкретный номер или нет. Это особенно актуально для «сезонных» туристических городов, каким и является Санкт-Петербург.
— Управлять самостоятельно апартаментом сложно. Нужно заниматься рекламой, встречать приезжающих и провожать их, готовить номер к заселению и делать качественную уборку после того, как гости уедут, ремонтировать поломки и так далее. Клининг, прачечная, услуги мастеров тоже «съедают» часть прибыли инвестора. При этом закупка «расходников» и наем персонала для обслуживания всего отеля за счет опта будет выгоднее с точки зрения финансов, чем вся та же история для одного номера, — рассказала руководитель отдела продаж федеральной компании «Макромир» Юлиана Вольская.
— Второй плюс управляющих компаний в том, что это профессиональные структуры, которые следят за качеством обслуживания, — продолжает эксперт. — УК обучает сотрудников, контролирует. Существует аттестация, отвечающая всем критериям рынка услуг. Поэтому в наших проектах собственники всех апартаментов сдают свои объекты через УК.
В среднем, по подсчетам специалистов «Макромира», доходность в первый год запуска апарт-отеля составляет 8-12% годовых, начиная со второго года работы – 10-12% или 250 – 450 тыс. рублей чистой прибыли в зависимости от апартамента и загрузки отеля.
Окупить вложения инвестор сможет за 7-10 лет. Это быстрее, чем в случае с жилыми квартирами, где доходность не превышает 4-5% годовых, а срок окупаемости может измеряться десятками лет.
-------------------------------------------
Узнай, как инвестировать в доходные апартаменты в Москве от 250 000 рублей в новом Telegram канале инвестиционного клуба «Макромир».
Подписывайся на канал, чтобы узнать больше о доходных апартаментах.
