Не хочется Вас, дорогой читатель, пугать, но налоговая всегда все видит и видела раньше. Даже до того момента как компьютеризация основательно начала входить в нашу жизнь. Все что происходит с недвижимостью, любая операция, будь то продажа, покупка, дарение и так далее, у налоговой как на ладони. Другой вопрос в том, что процесс обработки огромного объема данных ранее был значительной проблемой, как и вечная нехватка человеческих ресурсов. К тому же, действующие в настоящий момент нормы, положения, законы и правила регламентирующие различные аспекты рынка недвижимости не появлялись за один день.
Если учесть текущие реалии, электронный сбор информации, быстрое отслеживание и фиксацию любой операции по квартирам и не только, удивительно что есть еще те, кто верит, что может остаться не замеченным. Ведь данные поступают моментально из банков, рос. реестра и так далее.
Рядовых продавцов, тех кто старается уйти от налогов, спасает только то, что налоговые имеют свои планы по привлечению денег в бюджет. Просто «сверху» еще не поступало указаний проверить всех нарушителей и применить соответствующие взыскания. А сейчас, образно говоря, у налоговой каждая операция с недвижимостью на карандаше. Да и вопрос в человеческих ресурсах, как понимаете, вполне решаем при желании или необходимости. Можно сказать, что рядовых участников сделок с недвижимостью «спасает» еще один нюанс. Всегда находится тот, кто ворочает более крупными объемами недвижимости, продает и покупает чаще или производит операции с более дорогими объектами, используя различные хитрости для ухода от уплаты налогов, а такие граждане у налоговой в приоритете.
Но, поверьте, приятного будет мало, если спустят распоряжение об ужесточении контроля сделок с недвижимостью и с момента вступления его в силу «под микроскопом» будут проверены все сделки на глубину трех лет назад.
Ох, как же это может аукнуться. На данный момент все привыкли к сделкам «с недофинансированием», как их любят называть в банках. Опять же, сами сотрудники тех же банков говорят, что сделки с занижением это нормально, что Росреестр регистрирует, а страховые страхуют подобные ипотечные сделки и т. п. И вообще, не так давно можно было встретить сделки, в которых по договору купли-продажи цена квартиры была даже ниже суммы ипотечного кредита!
На данный момент шансы, что на продавца обратит внимание налоговая не так велики, особенно если собственник продаёт квартиру, участок или дом один раз за десять лет. Едва ли ее заинтересует единичная сделка, естественно если в ней не будет присутствовать явная "чернота". Вместе с этим, в последние годы, все чаще проходят показательные процессы, в которых участвуют именно простые, в среднестатистическом понимании, участники сделок с недвижимостью.
Конечно, мошеннические сделки с недвижимостью, с выморочным имуществом, с подделкой документов имеют место быть. Они являются не приятным пятном на рынке недвижимости и данная проблема является комплексной. Но не про это идет речь в данной статье. Да и налоговая не является структурой отслеживающей «чистоту» сделок с недвижимостью. Ее вотчина это налоговые поступления от тех или иных операций с недвижимостью и не только.
И как же налоговая узнает о сделках, прошедших с нарушениями?
- самое распространенное это покупка квартиры с занижением при использовании ипотечных средств. Вы же понимаете, сотрудники налоговых далеко не глупы и сложить очевидные факты могут легко, как два плюс два.
Достаточно часто покупатель сам «сливает» продавца, не специально конечно, но факт остается фактом. В один из прекрасных дней, покупатель узнает о возможности получения покупного вычета, появляется желание им воспользоваться. Не разобравшись в деталях он несет всё документы в налоговую. Естественно в налоговой ему говорят спасибо. А уже подготовившись и имея на руках все неоспоримые факты, налоговая начинает прорабатывать продавца. И продавцу в данной ситуации уже мало что поможет;
- бывает так, что налоговая сама интересуется конкретной сделкой с недвижимостью и тут ключевую роль играют показания покупателя. Если налоговая считает сделку подозрительной, ее сотрудники первым делом опросят именно покупателя. Чаще всего покупатель быстренько выкладывает все детали сделки и показывает все бумаги, что имеет в наличии. О дальнейших действиях налоговых органов не сложно догадаться;
- не думайте что открытыми площадками пользуются только продавцы, покупатели и риелторы, я говорю о ресурсах на которых выставляются квартиры в рекламу. Не стоит забывать, что в налоговой так же работают люди и они не только знают все эти ресурсы, но и легко их могут проверять. Для них не составляет труда выявить по какой цене квартира выставлялась, сопоставить данные со стоимостью аналогов и т. п. Можете возразить, что бывает торг и так далее. В какой то степени Вы будете правы, но короткий срок владения, значительная разница в цене продажи и ряд иных факторов играют свою роль;
- если собственник продает три и более объекта недвижимости за короткий промежуток времени, то вероятность интереса налоговой к его персоне близка к ста процентам. Более того, налоговые органы могу расценить это как предпринимательскую деятельность и соответствующие штрафы не заставят себя долго ждать. И это даже если все фиксировалось с полной стоимостью в договоре купили-продажи. А если имело место занижение и это «всплывет», то положение продавца будет вообще не завидным;
- сделки с взаиморасчетами в безналичной форме максимально безопасны, они снимают целый ряд рисков и облегчают взаимодействие ее участникам. Однако, когда налоговая проверяет, попавшую на прицел сделку с недвижимостью, то сразу видит, что между продавцом и покупателем произведены взаиморасчеты несколькими суммами. Как правило, одна совпадает с договором купли-продажи, а вторая с не понятным назначением или с указанием перевода за неотделимые улучшения. Не буду углубляться в подробности, но для налоговой такие моменты дают существенные рычаги;
- не редко бывает так, что покупатель планирует жить в квартире длительное время и достаточно легко соглашается на занижение. Но жизненная ситуация меняется и не дождавшись окончания минимального срока владения квартирой принимается решение ее реализации. Естественно возникает налоговая нагрузка, если показывать полную стоимость в договоре купли-продажи. Как правило, решения о реализации объектов недвижимости ранее минимального срока пользования принимаются ввиду весомых причин, которые влияют на ограниченность в сроках продажи. Найти покупателей на объект с занижением, особенно если между сделками прошло мало времени, крайне не просто. Поэтому приходится проводить сделку по полной стоимости, а что бы минимизировать налоговые издержки показывать налоговой максимум документов и расписок: за что ранее была куплена эта недвижимость и за какие деньги продана теперь. На основании чего налоговая будет действовать по уже понятной всем схеме;
- что может быть более неразумным, из всего выше перечисленного, так это когда продавец при сделке с занижением ухитряется «обидеть» покупателя, а такое происходит не так уж и редко! Приходит «свежеиспеченный» покупатель в приобретенную квартиру, а там всё «вынесено»подчистую, межкомнатные двери сняты, лампочки выкручены, сантехника демонтирована, нормальная плита на кухне отсутствует, а вместо нее стоит нечто не понятное. Тогда сам обиженный покупатель идет в налоговую и выкладывает всё, как есть….; А бывает, когда такая сделка прошла гладко, вроде все довольны, а через год или два покупатель подает в суд за незаконное обогащение продавца, в результате чего продавец попадает на сумму занижения. В России конечно не прецедентное право, но подобные судебные дела уже разбирались и решения по ним были не в пользу бывшего владельца объекта.
Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, что бы не пропустить важное!
