Приветствую Вас на канале, уважаемые читатели!
В феврале 2021 года я публиковал статью о законопроекте про гаражи. Об этом здесь:
1 октября 2023 года в силу вступил Федеральный закон № 338-ФЗ от 24 июля 2023 года "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
65 страниц печатного текста регулирующих владение, пользование и распоряжение гаражами, машино-местами и нежилыми помещениями в гаражных комплексах.
В законе есть перечень объектов на которые данный закон не распространяется, хотя эти объекты очень даже похожи на гаражи. Например: объект вспомогательного использования в ИЖС, садовом доме ...(это то, что многие из нас считают гаражом, там вполне может храниться техника и быть подвальное помещение). Объекты в которых хранятся транспортные средства органов власти, транспортных предприятий... предназначенные для хранения транспортных средств объекты находящиеся в многоквартирных домах и т.п. К перечисленному выше данный закон отношения не имеет. С полным списком можно ознакомиться самостоятельно в первой статье закона.
А вот вторая статья уже определяет территорию гаражного назначения. Это территория, в границах которой и располагаются земельные участки с размещенными на них гаражами, используемые для нужд граждан, участки приобретенные для таких гаражей, а также участки общего назначения.
Если перевести с юридического языка на человеческий - это гаражные кооперативы, коих было возведено большое множество в советские времена.
В городе моего беззаботного детства они размещались по окраинам, в несколько рядов. Крыши их пользовались большой популярностью у подрастающего поколения, а продавленный шифер был головной болью владельцев. Ну и гаражные комплексы (ГК), здания с машино-местами. Раньше такие часто бывали во дворах, сейчас могут быть и подземные, могут содержать нежилые помещения.
Многих волновал вопрос, что будет являться гаражом и что там может храниться?
В законе, привычный термин ГСК, так и не был закреплен, но теперь есть гаражный комплекс (ГК) и территория гаражного назначения (ТГН).
Ну и, естественно появился гараж. Закон указывает, что это нежилое помещение (а ведь на нашем юге очень много жилых гаражей, что будет с ними?) Предназначено данное нежилое помещение, теперь, исключительно для хранения транспортных средств. Может иметь подвальное помещение и не более двух наземных этажей. Вот здесь у меня, как у обывателя, вопрос: если в гараже может храниться исключительно транспортное средство, зачем подвальное помещение и два наземных этажа?Видимо, чтобы автомобиль чинно обосновался на первом этаже, а велосипеды.... в подвале и на втором этаже. И ни каких солений, варений, мастерских....ни, ни. Интересно эта норма будет работать? Контроль, штрафы....или просто останется нормой, о которой будут вспоминать по мере необходимости?
К ТГН относятся и земельные участки общего назначения, и земельные участки на которых непосредственно размещены гаражи.
Границы территории гаражного назначения определяются проектом межевания. Сей проект не обязателен, возможен по общему решению собрания собственников или членов гаражного кооператива.
Ранее принадлежавшее гаражному кооперативу общее имущество теперь является общей долевой собственностью собственников гаражей.
Если участок общего назначения не может находится в частной собственности, то он предоставляется собственникам гаражей в аренду. Важно, что арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленного в отношении такого земельного участка.
Общее имущество в границах территории гаражного назначения может быть передано в пользование третьим лицам, данное решение принимается на общем собрании (не менее 2/3 голосов).
Налоги, сборы, обязательные платежи связанные с общим имуществом в границах ТГН обязан платить каждый собственник гаража соразмерно со своей долей в праве на общее имущество. И Вы должны знать, что теперь, решив приобрести гараж или машино-место вместе с ним приобретаете долю в праве собственности на общее имущество. И эта доля, согласно статьи 6 определяется пропорционально общей площади гаража.
Управление общим имуществом может быть осуществлено тремя способами:
1. Непосредственно собственниками гаражей и машино-мест ( как и было в ГСК).
2. Товариществом собственников, создав ТСН. Но, здесь есть важное условие - регистрация прав собственности на земельные участки и на гаражи всеми владельцами.
3. Управление организацией по договору (управляющей компанией). Данный вариант возможен только для ГК.
Как Вы понимаете, отныне, привычные нам ГСК стали ТГН и их деятельность регламентируется новым законом. Учредительные документы существующих на настоящее время ГСК сразу изменять не нужно. Все учредительные документы имеют юридическую силу и могут, и должны быть изменены при внесении ближайшего изменения в их содержании. Исключение - противоречие новому закону пункты, они не теряют свою актуальность.
Подходящий способ управления выбирается и изменяется на общем собрании.
Сроки, порядок проведения собрания, как и порядок принятия решений, уведомлений о принятых на общем собрании собственников решений устанавливается собственниками самостоятельно на общем собрании. Кворум собрания будет в случае если в нем приняли участие обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, участвующих в собрании.
Что должно содержать сообщение о проведении собрания?
Сведения о форме проведения собрания;
сведения о том, кто инициировал собрание;
дата, место, время собрания;
в случае заочного или очно- заочного голосования - дата окончания приема решений по вопросам, вынесенным на голосование, оговорено место передачи решений;
повестка собрания;
место где можно будет ознакомится с материалами (информацией) представляемой на собрании.
Закон предусматривает порядок проведения голосования в той или иной форме, необходимость оформления протокола собрания.
На собрании можно принимать решение только по вопросам включенным в повестку конкретного собрания. А принятое решение, как и итоги голосования, необходимо донести до сведения собственников не позднее десяти рабочих дней со дня принятия решения. В каком порядке будет доведена данная информация решается на общем собрании.
Что делать если решение общего собрания кажется собственникам гаража или машино-места принятым с нарушением закона?
Обжаловать в суде, если собственник голосовал против или не принимал участие в собрании. Сделать это можно в течении шести месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Но, необходимо знать, что судом не будет признано недействительным решение собрания, "если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и такое решение собрание не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица".
В голосовании - как и везде: лично или посредством представителя. Решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов на конкретном собрании (если решением общего собрания или законом не предусмотрено иное). Количество голосов у каждого собственника "пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество". Голосование может быть очным и заочным. Достаточно подробно в законе описана процедура голосования и оформление решения.
В статье 25 подробно раскрыта компетенция общего собрания. Это и утверждение устава, и внесение в него изменений, вопросы связанные с реорганизацией, ликвидацией товарищества, избрание ревизора, определение размера взносов и других плат, и многие другие вопросы связанные с деятельностью товарищества, в случае если управление осуществляется товариществом. Вопросы связанные с проведением собрания устанавливаются уставом товарищества. Кворум данного собрания - более 50 % голосов принявших участие, если больший кворум не предусмотрен решением собрания или законом.
Предусмотрены взносы: членские и целевые. Обязанность по их внесению лежит на всех членах товарищества, перечисляются на расчетный счет товарищества. Уставом определяется срок и периодичность внесения членских взносов. В любом случае, не чаще одного раза в месяц. А целевые взносы вносятся по решению собрания. Законом определено на какие нужды могут тратиться взносы (статья 26). Уставом могут быть определены пени, в случае несвоевременной уплаты взносов. С нежелающих платить взносы товарищество может взыскать их в судебном порядке.
По аналогии с СНТ могут быть собственники не являющиеся членами товарищества и они вправе использовать общее имущество на равных условиях с членами товарищества. Также у них есть право участия и голосования на собраниях, и взносы тоже должны уплачивать.
Вот так, если кратко и в общем. Конечно, тем у кого есть такие объекты недвижимости, при необходимости можно ознакомиться с данным законом.
Очень хочется услышать мнение тех, кто является собственниками гаражей. Что они думают про новый закон? У меня раньше тоже был гараж в ГСК, где хранились соленья, варенья, была смотровая яма, где я мог сам ремонтировать свой автомобиль, лежали колеса, запасные части... Но, это было давно. Купил, переписал в правлении книжку, платил взносы, продал, по той же схеме. Никаких проблем. Территория ГСК была не маленькая, все всех устраивало, особых проблем не было. Как сейчас? На меня данный закон произвел впечатления дежавю. Уж очень похож на закон, касающийся СНТ. А судя по обращениям граждан за юридической помощью, не всем он помог улучшить жизнь. Может быть я ошибаюсь. Да, "узаконили гаражи", а как это будет работать, плюсы, минусы - покажет время.
Желаю Вам удачи!
Адвокат Шарков Дмитрий Евгеньевич.
Задать вопрос и записаться на консультацию можно здесь.
Больше полезной информации здесь.
Более подробно обо мне и моей деятельности здесь.
