О своей инвестиционной студии я много писала на этом канале и вот недавно мне прилете очень необычный вопрос. Мой подписчик задал резонный вопрос, а не проще ли были купить акций Сбербанка и не связываться с обустройством и обслуживанием квартиры. Я понимаю, почему возник этот вопрос, ведь если посмотреть на доходность недвижимости, то цифры не впечатляют. Поэтому сегодня предлагаю посмотреть на мои цифры, я сравнить, что было выгоднее: купить недвижимость или акции Сбера.
Оставляю ссылочку на статью под которой развернулась эта дискуссия.
Точка входа в недвижимость и возможного выхода
Свою студию я купила в 2020 году по договору ДДУ за 5 017 320 рублей. Достроилась она в 2022 году. Получается, что я могла дважды сделать выбор куда инвестировать в бетон или акции:
- Летом 2020 года, просто не покупая недвижимость;
- Летом 2022 года, продав недвижимость и купив акции.
В 2022 году я фактически не рассматривала вариант с продажей недвижимости, объясню почему.
На бумаге или на сайте застройщика подобная студия стоила около 7 миллионов, точную сумму сейчас не скажу. Вторичный рынок недвижимости в это время умер, ключевая ставка была слишком высокой. Я понимала, что человеку не выгодно покупать у меня дорогую студию с высокой ставкой по ипотеке, ему интереснее купить что-то на уровне котлована со смешной ставкой и снимать квартиру пока его недвижимость не будет сдана. Соответственно я могла продать свою студию в лучшем случае за 6.5, а то и за 6 миллионов. Тут надо было явно давать дисконт, что бы привлечь покупателей. Но даже дав дисконт я могла застрять с продажей на долгие месяцы...
Продав квартиру даже за 6.5 я понимала, что заплачу налоги в размере 13%, а значит на руки я получила бы 6,5 - (6,5-5) х 0,13 = 5,85 млн. Из них еще пришлось бы отдать риэлтору порядка 200 000 рублей потому, что сама я была не готова организовывать показы и собирать все документы.
Тогда моя доходность составила бы: (0,85 - 0,2) / 5 = 13% за 2 года или 6,5% годовых. Не много. Но! Для чистоты эксперимента все же посмотрю, что было выгоднее в тот момент, забрать 5,68 и вложить в Сбер или остаться в недвижимости.
Акции Сбера
Акции Сбера худо-бедно, но растут со временем. Сбер - это не ВТБ, который сейчас торгуется ниже цены размещения:
- В 2020 году я могу купить 1 бумагу за 221 рубль.
- В 2022 года за 122 рубля.
Получается, что я могла бы купить:
- В 2020 году - 22702 акций Сбера;
- В 2022 году - 46557 бумаг.
Посчитаю дивиденды, которые бы получила с тех пор за вычетом НДФЛ 13%:
- С 2020 года: 16,27 рублей в 2020, 16,27 в 2021, 21,75 в 2023 итого (16,27+16,27+21,75) х 22702=1 232 491.58 рублей;
- С 2022 года - 21,75 х 46557 = 1 012 614.75 рублей.
Если просуммировать текущую стоимость бумаг и выплаченные дивиденды, то мой капитал был бы:
- При покупке акций в 2020 году - 22702 х 251 + 1232491.58 = 5 821 693.58 рублей;
- При покупке в 2022 - 46557 х 251 + 1012614.75 = 12 698 421.75 рублей.
Я не могу сказать, сколько стоит сейчас студия в моем ЖК, аналогичных объектов нет не на Циане, не на сайте застройщика. Новые недостроенные студии в аналогичных ЖК ПИК продает за 8,6 миллионов с предчистовой отделкой. Думаю, что миллионов за 8 удастся продать и мою готовую к проживанию квартиру. В данном случае не буду считать на какие налоги попаду, потому, что и при продаже акций их придется уплатить.
Получается, что если бы я в 2020 году вместо студии купила бы акций Сбербанка, мой капитал прирос намного меньше, чем сейчас. Но вот если бы я дешево продала студию в 2022 году и купила упавшие в цене акции Сбера, то ситуация была бы совсем другой. Получается, что в данном случае, как и с любым другим активом очень важна точка входа. Повезло войти на минимумах - все прекрасно, немного запоздал - не повезло.
Я достаточно философски отношусь к покупке недвижимости. Мне нужен был стабильный денежный поток, я его получила. Можно было заработать больше? Можно! А нужно? С точки зрения диверсификации рисков - нет, с точки зрения объемов портфеля - возможно да. На инвестиции и активы нет одной единственной точки зрения, тут очень много разных аспектов, кому-то важно одно, кому-то другое. И тут важно исходить из своих целей.
Я вот не жалею о своем выборе. Я формирую сейчас два инвест портфеля, один из который должен обеспечивать ежемесячные выплаты. Студия в него прекрасно вписывается, акции Сбера куда хуже.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.