Год назад я много рассказывала о своей инвестиционной студии, как ее выбирала и обустраивала. С тех пор прошло много времени, это позволило мне переосмыслить все спокойно и сделать для себя какие-то выводы. Нашла у себя один большой косяк, который еще может мне аукнуться, но в целом я довольна. Ну, а теперь обо все по порядку.
Доходность
Весь первый год квартира исправно сдавалась, соответственно пока моя доходность близка к расчетной, той которую я показывала в своих первых статьях.
Вообще доходность квартиры от сдачи в аренду можно считать очень по-разному:
- Можно брать за базу сумму вложений;
- Можно брать за базу текущую стоимость недвижимости.
Но на мой взгляд ни тот ни другой способ не являются верными. Ведь если считать доходность исходя из текущей стоимости жилья, надо быть уверенной в том, что это адекватный ценник, что за эту цену я действительно смогу продать квартиру. А ведь есть еще налоги, которые мне придётся заплатить с продажи и другие расходы, которые важно учесть.
Если считать доходность исходя из суммы вложений, то это занижает базу и завышает результат. Но! Вот сейчас я понимаю, что моему кошельку ни тепло ни холодно от того, что я вдруг взяла и в одной из статей насчитала себе доходность 8,68% годовых. Мне важен стабильный денежный поток, который я ощущаю. Все. Проценты же были важны только в начале, когда я оценивала и сравнивала разные инвестиционные идеи. Сейчас если даже я пойму, что моя доходность сильно упала, я не буду продавать свою дойную корову, ведь этот актив куплен не для спекулятивных целей, а для долгосрочных.
Меня устраивает денежный поток, которые приносит квартира и это сейчас самое главное. Но, безусловно, существует старение дома и вот тут мне пока сказать нечего.
Обустройство квартиры
Обо всем, что я купила в свою студию я писала в отчетах. Арендатор пока не попросил забрать или поменять ничего из моих списков. При этом я не покупала некоторые вещи без которых сама жить не могу, например, микроволновую печь или тостер. Но пока арендатор обходится и без них.
А вот что я не продумала, так это вопрос подключения к сети Интернет. В ПИКовских домах работает только один провайдер Lovit, поэтому выбора нет, надо брать что дают. Причем как водится, можно купить роутер у них дорого, тогда провайдер его настроит. Или можно купить в интернет-магазине намного дешевле, но провайдер протянет провод, но подключать все придется самостоятельно.
Арендатор довольно-таки быстро написал мне про то, что жить не сможет без интернета. Мы договорились, что я оплачу роутер и он останется в квартире когда арендатор съедет. Но получилось так, что арендатор, а точнее арендаторша сказала, что сама не сможет настроить интернет, поэтому пришлось покупать роутер дорого у провайдера.
В этой истории вот, что получилось плохо:
- Я не знаю пароль для подключения к роутеру;
- Я не знаю пароль на самом роутере, ведь арендатор вполне может его сменить;
- Договор заключен не на меня, в значит тут опять же могу быть проблемы, причем совершенно разные. Я не знаю как оплачивать интернет, если тот же человек зарегистрирует на себя другой договор, не знаю, что будет.
В принципе если арендатор будет сдавать квартиру в хорошем состоянии, то все эти вопросы можно будет спокойно решить. Но... Может быть и другой исход событий.
Общение с арендатором
Мое знакомство с арендатором началось нормально, но уже через месяц случился конфуз. Я сдаю квартиру через Яндекс Аренду, то есть у нас с арендатором есть посредник, который вроде как должен помогать защищать наши интересы. Так вот, через месяц Яндекс передал мне жалобу жильца о том, что соседи сильно шумят. Для меня это было очень удивительно. Я вроде не кусаюсь, а тут сразу жалобы через Яндекс. Яндекс правда очень быстро устранился из нашей дискуссии. Я ответила, Яндекс ответ передал и больше не вмешивался. Может он конечно интересовался потом у жильца решился ли его вопрос, не знаю. Да и чего ему вмешиваться, быть передастом? Ну, а я параллельно написала арендатору в мессенджер и предложила механизм решения проблемы. Собственно механизм помог и это при том, что в новостройках можно шуметь почти сутки напролет. Тут даже полицию нельзя вызвать...
Не буду рассказывать все детали, все-таки мой блог про инвестиции и то, что с ними связано, а не место для жалоб. Но скажу так, нервы мне немного потрепали.
Но опять же, когда я покупала инвестиционную студию, я понимала, что общение с арендаторами не всегда будет приятным. Но я сама выбрала этот путь...
Резюме
В целом пока в сложившейся ситуации меня все устраивает. Я прекрасно понимаю, что что-то может пойти не по плану, но не хочу сейчас об этом даже говорить.
В целом у меня всегда есть вариант продать студию и купить новый объект на уровне котлована, но это на крайний случай. В целом я не хочу расставаться с недвижимостью, считаю, что она:
- Диверсифицирует мой инвестиционный портфель;
- Защищает деньги от инфляции на длительном промежутке времени;
- Приносит относительно стабильный ежемесячный денежный поток.
Я отдаю себе отчет в том, что инвестирую не для того, что бы просто приумножить деньги, у меня есть цель - выход на раннюю безбедную пенсию. И недвижимость в этом плане очень хорошо вписывается в мою общую концепцию.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.
