В последнее время у меня на канале выходило много интересных текстов.
Если вы ещё не постоянно бываете здесь, предлагаю ознакомится хотя бы с пулом последнего месяца минимум, ну а лучше полутора-двух, а то и трёх).
Если готовы к изучению в свободное время - ссылочки будут в конце этой статьи.
Что-то назревает с новостройками
Почему это может быть вам нужно и полезно?
У нас в стране наступают очень даже интересные времена и, среди прочего, назревают большие проблемы на рынке жилой недвижимости России. Да и ожидают серьёзные изменения и новости. В общем и в целом в стране. И вам про них лучше быть в курсе.
Так что можно подписаться, получить +2000 к карме), ну и быть в курсе кое-чего интересного. Ну и ещё позже свою карму повысить лайками, комментариями и репостами).
У меня публикации каждый день, так что будет бодренько, живенько и "весело".
Ну а сегодня хочу познакомит всех с комментарием подписчика Романа:
Роман, спасибо за вашу оценку моего скромного труда и моего канала.
Ну и немного имею что сказать по поводу комментария и сказанного в нём.
Ожидания и реальность
"Но думаю, что предсказания по поводу понижения цены на новостройки не будет"
- как я могу судить исходя из общего смысла, говорится про понижение цен на рынке новостроек. Возможно ли оно или нет вообще в приницпе.
Мнение Романа - его скорее не будет.
Понимаю.
Теоретически возможен и такой вариант. Но имеется с этим одна проблема... Одна, но большая, и очень разветвлённая. Что-то всё остальное с таким вот прогнозом "да не будет никогда никакого понижения цен" вот никак не хочет "биться". Вот всё остальное с ним пока никак не сходится. Чтобы все пазлы именно для этого сложились - для дальнейшего роста цен так, как в предыдущие годы.
Да, банкиры и застройщики по-прежнему рассказывают про это - вечный рост. Но есть желания чего-то, а есть возможности достигнуть и обеспечить это.
Конечно, все власть и деньги "предержащие" не хотят, чтобы вообще уж всё рухнуло. Всегда и везде не хотят и не хотели ранее. Тогда и у них в большей мере их "сытая и счастливая" жизнь закончится.
Ну так никто этого не хотел и ранее. Кто же желает себе плохого? Другим - да, а себе? Ну уж нет.
Но есть объективные силы, которые в экономике порой действуют как в той же физике, например.
Неумолимо.
Как не крути, пока всё по-прежнему у нас в общем в стране - в глубоком кризисе.
Я с самых разных сторон на этом моём канале и на втором вот здесь частично тоже рассматриваю наше текущее положение дел, и не только в сфере жилищного строительства, и пока мне очевидно, что глобально мы сползаем скорее вниз, чем даже хотя бы по чуть-чуть ползём вверх. Мы даже не топчемся на месте.
Если посмотреть на любые наши экономические показатели и результаты, это становится очевидным.
При всех наших и мнимых, и реальных достижениях. Которые в чём-то и имеют порой место быть. Но имеется один вопрос к этим "достижениям".
Вопрос с ними ключевой всегда один - а для кого в итоге все эти достижения? На кого они реально "работают"? Кому приносят доход? Кому и насколько улучшают жизнь? Привносят ли эти достижения существенное изменение нашей жизни к лучшему?
Один маленький пример.
Вот построили наконец-то платную трассу М-4 "Дон".
Ехать удобно? Ну, в целом, скорее - да. Намного ли удобнее? В целом - нет, не намного. Иначе думают только те, кто по дорогам других стран не ездил. При этом пока строили это, практически все прилегающие дороги более мелкого уровня стали гораздо хуже, чем ранее. Некоторые вообще как дороги пришли в негодность. Это касается даже Московской области (как минимум "южной её половины, где я сам лично частенько передвигаюсь на авто). Видимо, на всё сил и средств не хватило пока.
И что мы имеем поэтому в итоге? В целом я еду три часа по плохой дороге, и три часа по хорошей. Что в общем изменилось в лучшую сторону? Да ничего. Плюс на минус дали ноль. Плюс за хорошее теперь надо ещё и платить дополнительно.
Кто получает доход с этой трассы? Не я и не вы. Кому от неё стало жить существенно лучше? Не мне и не вам, на мой взгляд.
Мы сделали что-то хуже, но при этом что-то "потеряли" из того, что было лучше ранее. Вот так это в реальности выглядит, а не в победных реляциях.
И так во всём. Открыли новый детский сад. Но закрыли при этом два "старых". Обанкротили завод, разогнали 1000 человек. На его месте сделали "современное промышленное предприятие". Правда, роботы там теперь не "Кука", а что-то другое. Рабочих мест 100, и то только потому, что станки и роботы довольно часто ломаются.
На пока - вот так. Во всём. И кажется, что хорошо, что хоть хуже не стало... Верно ведь?
Но осталось ли всё так же "не хуже, чем раньше"? Подумайте - вы сами знаете ответ.
А плюс ещё и завтра может многое измениться. Кое-что для многих - даже вот именно конкретно вот так вот - "вдруг".
Ведь это же "рыночек". И его логику не просчитать. Там же везде сплошные "невидимые ручонки", которые порешают всё сами за всех.
Логика и алогичность
"Логику нашего "дикого" рынка не просчитать"
- если в чём-то есть логика, это точно может быть просчитано).
Это - закон.
С нашим рынком другая проблема. Он вовсе и не рыночный рынок. Не-рынок. И да, с ним есть проблема, что часто в нём отсутствует не только логика, но и вообще хоть какой-то здравый смысл.
Но и в нём всё-таки есть тренды, тенденции, очевидные и неочевидные на первый взгляд проблемы и прочие траблы. А также работающие в нём какие-то если уж не законы, то - правила.
Так что и это - вот такой вот "бестолковый" и не-рыночный рынок и должно, и надо, и можно просчитывать. Но да, это сделать очень непросто и нелегко.
Так что, как говорится, лучше предоставьте это дело спецам и профи).
Сегодня слишком велико рекламное "давление" на потенциальных покупателей квартир. И зачастую не так легко разобраться в том, что не так с хвалебными "песнями" о счастливой жизни в будущих бетонометрах.
Всё это происходит на фоне того, что уже более полутора лет российский рынок новостроек борется с периодически возникающим резким обвалом спроса.
Первый обвал случился из-за событий февраля 2022 года. Потом он произошёл в начале 2023 года. И каждый раз были найдены игроками рынка различные комплексы мер, направленных на стимулирование спроса и подталкиванию к покупкам (ну или взятию ипотечных жилищных кредитов) прямо вот "здесь и сейчас".
Но подобное длиться долго не может просто по определению. Исчерпываются и клиенты, отрабатывают своё и предложения. Это очень плохо сказалось на структуре заёмщиков, и, что ещё более существенно для рынка, реальность применения скажем мягко "всяческих ухищрений" показала, что все "придумки" были, скажем прямо, "на грани фола". Или даже порой за его гранью.
Основная проблема как раз последних полутора лет на рынке первичной недвижимости заключается в том, что уже и при так раздутых ранее в пузыре необоснованного реальной рыночной ситуацией роста цен на фоне вливаний государственных средств в "поддержку застройщиков", последние на пару с банкирами все дальнейшие проблемы рынка и падений спроса решали исключительно одним способом - только за счёт самих клиентов отрасли.
Это было в "новинку", впервые именно вот полностью так - все изменения и якобы "улучшения" предложений проводились исключительно за счёт кошелка покупателей.
Уменьшить платёж? Платите! Уменьшить процент? Заплатите дороже! Отложить платежи? Да легко, всё полностью за ваши деньги.
Это позволило заново "подтянуть" цены к прежним значениям самого начала 2022 года после весеннего провала прошлого года. И фактически в неизменности сохранять их до настоящего времени.
Но любые "рычаги" не вечны. И общий камень проблем рынка становится всё больше и больше, всё тяжелее для дальнейшего подъёма. И любой рычаг теперь в дальнейшем может с треском надломиться в будущем.
Сначала во властных структурах предпочитали этого как бы "не замечать". Точнее, не заметить это было невозможно, поэтому скорее была этакая политика "ждунизма", о которой я уже писал, и выжидательной позиции. С надеждой на "не надо ничего предпринимать, всё как-нибудь само собой рассосётся, деньги у населения и не на такие ценники есть".
Но подобные "подходы" в своё время давали очень плохой результат в других странах. Я разбирал такое не раз на канале, вот из последнего пример здесь.
Но всё у нас почему-то как-то складывается таким образом, что кажется, что остаётся только верить в хорошее, доброе и вечное... Но даже с верой есть кое-что не то.
Вера и неверие
"Ситуация сложилась неоднозначная, но в понижение цены верится с трудом"
- понимаете ли какая штука с этим...
Всегда во всё плохое верится с трудом.
Всегда и всем.
Это общее, одно из основополагающих свойств здоровой человеческой психики - надеяться только на хорошее и верить именно в лучшее.
Но давайте мы расскажем о том, что падения цен не будет, например, японцам из 80-х годов прошлого века, испанцам, прибалтам, финнам, датчанам, аргентинцам, американцам и так далее. Представляете, сколько раз уже?
И это ещё неполный список стран, в которых цены на недвижимость (часто не только жилую) и падали, а в некоторых случаях даже буквально рушились.
Порой и до 40-60 % в пределе. Хотите верьте, хотите проверьте...
Но вот что ещё касается ещё веры и доверия, что важно понимать относительно меня и моего канала:
Как я уже не раз показывал и доказывал и словом, и делом, я всегда на "нулевой точке", в зоне объективности, и ни за что никогда не "топлю". Ни за рост, ни за падение. Мне абсолютно всё равно, чем что закончится.
В отличие от буквально подавляющего числе всех остальных. Можно сказать - в отличие от 99,999 в периоде % всех остальных "экспертов и аналитиков". Большинство из которых на поверку оказываются так или иначе напрямую "заинтересованными лицами" на рынке жилья.
У меня здоровая психика, и я также очень хочу надеяться на лучшее. Но у меня не только трезвый ум, но и осознанный и "прокаченный" разум. И яне могу не видеть и не осознавать того, что происходит. Во всём объёме происходящего. И не могу не делать выводы из изменяющегося положения дел. У нас в стране, в мире, в какой-то конкретной отрасли или области деятельности человека.
Кроме того, я никем не "ангажирован" и никем и "не проплачен". Я - всегда над ситуацией, и при этом я одновременно и игрок на рынке, и эксперт. Но ничего "своего" здесь не продвигаю. Мне это уже не нужно. Всё моё уже продвинуто вполне меня устраивающим образом. И я могу заниматься вопросом моих исследований реальности максимально объективно.
У меня исключительно профессиональный интерес - что будет дальше. Не более того. Ничего личного. И никакой заинтересованности - ни личной, ни в бизнесе.
Важно понимать, что я в любой ситуации не пострадаю от любых изменений на рынке городского жилья. Если будет возможность войти и выйти с выгодой куда угодно и во что угодно, то я сделаю это.
Если нет - то буду с утрированным попкорном смотреть с прежним удовольствием и неослабевающим интересом и на вот это - на картину "фильма жизни".
И если я увижу появление новых изменений, ведущих именно в росту рублёвых цен на жилую недвижимость, я напишу и о том, что ценники на неё будут расти.
Заключение
И ещё раз в заключение закрепляем тезисы:
1. Понижение цен даже на новостройки в стране всё-таки вполне возможно.
Как минимум - пока. Пока у нас сохраняются чрезвычайно сильные в настоящий момент факторы в стране в целом и на рынке жилья в частности, влияющие на сдерживание цен и даже понижение их.
Остаются не просто не нулевые, а очень большие шансы на что-то и более серьёзное, чем даже падение цен.
Для всех было бы только к лучшему, если рынок пришёл бы как раз в более "рыночное состояние". Реально рыночное. Уже вчера. Хотя я наш российских рынок именно городских новостроек и не особо люблю, но теперь так будет явно лучше для большинства.
Иначе нас ждёт ещё более плохой "китайский сценарий". И он тогда будет фактически неизбежен. Я уже расписывал причины и последствия, почему так, здесь на канале.
Вот здесь, и вот тут, и ещё вот там, и вот тут тоже, и ещё и там, и также вот здесь. И много ещё где. Смотрите остальное вот тут, например.
Надо отметить, что у нас в целом всё-таки не то положение и не та экономика, чтобы "потянуть" китайский или ранее имевший место быть "финский" вариант. И выйти из него только с теми же последствиями, что и пока в самом Китае, а ранее - в Финляндии. Без каких-то "дополнений" и ухудшений ситуации, кроме разве что серьёзных трудностей у ряда крупных застройщиков. Хотя уже только одно последнее заставляет сегодня на нашем рынке очень сильно напрячься и начать переживать за весь сектор строительства жилой недвижимости.
У нас, к сожалению, всё имеет некие ненулевые шансы сложится и существенно хуже. С учётом всех остальных привнесённых имеющихся на сегодня факторов.
Хотя мы до этого "пути" снижения вообще можем и не "дожить" по разным причинам. А сразу перейдём без снижения к краху.
В том числе, и из-за того, что можем пойти в развитие уже совсем по другому сценарию. Например, аргентинскому или, хуже того, иранскому.
Но и то, и другое, и третье, да и всё у нас, любое подобное развитие событий когда мы пытаемся "пересилить" какие-то общие, глобальные законы работы чего-то вообще-то незыблемо работающего в мире определённым образом, и никак иначе, очень и очень плохо скажется на рынке жилой недвижимости в стране.
2. Вера или неверие во что-то часто алогичны. А жизнь зачастую - контринтуитивна. И уж точно следует "своей" определённой логике развития событий.
Зачастую совершенно не "угадываемой" большинством людей.
И в этом имеется большая проблема и коренная суть многих скажем так откровенно нездоровых периодически возникающих ситуаций в сфере жилья у нас. И не только в этой сфере. И далеко не только у нас. Возникающих среди людей, в компаниях-бизнесах, в странах-государствах, на любых других уровнях.
3. У нас в стране на конец 2023 года сложилась тяжёлая ситуация на рынке жилья.
На ипотечные кредиты во вторичке фактически заградительные проценты. На первичку высочайшие цены с отрывом от вторички на уровне в 40 % в среднем. Вторичка сейчас будет останавливаться. А первичку уже буквально нечем в очередной раз "раскочегарить", как ранее.
Кроме того, государственные мужи и дамы "очнулись", и теперь тоже вполне себе явственно видят серьёзные проблемы рынка новостроек в будущем и пробелы в той политике "дальнейшего развития и роста" отрасли жилищного строительства, что действовала у нас предшествующую пятилетку.
А значит, я уже просто уверен в этом, гайки с ипотечными жилищными кредитами, льготными и коммерческими, будут закручиваться и дальше.
Я писал уже и о фактической отмене самой "сладкой" по условиям сельской ипотеки. О повышении первого взноса. О повышении ставок. Ссылки в том числе на эти статьи смотрите здесь ниже - после этой статьи.
А будут и ещё как бы "нерадостные новости" в этом направлении. Но на самом деле им надо бы радоваться. Потому что если не сделать что-то прямо сейчас, до конца 2023 года и в начале 2024 года, то позже проблем будет только больше. И они будут ещё глобальнее. И приведут к гораздо более плохим последствиям.
Так что готовимся к шторму на рынке жилой недвижимости. На мой взгляд, он уже неизбежен. Вопрос только во времени.
*** Обещанная в начале ссылка на "хиты" среди статей на канале.
Если захотите ознакомится со всем каналом - вам сюда.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Ваш лайк - +100 к карме, комментарий - +500, репост - +1000, подписка - +2000))! Цель - 10 тыс. подписчиков. Вы в деле😉)? Заходите - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался на канале: