Аннотация
Местоположение – это наиболее важная характеристика при выборе объекта недвижимости, являющееся ключевым фактором его ценообразования.
В статье 130 Гражданского Кодекса РФ. Недвижимые и движимые вещи: К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом:
- Недвижимость прочно связана с характеристиками территории;
- Местоположение определяет ценность и доходность недвижимости;
- Местоположение определяет логистику и расходы;
- Гео-информационное представление данных самое эффективное направление в управлении объектами и исследовании рынка недвижимости.
Фактор «Местоположение» является обще используемым инструментом в деятельности практически всех профессиональных участников рынка недвижимости: риелторов, аналитиков, девелоперов, застройщиков, оценщиков и пр.
Целью статьи является: обобщение практического опыта по ценовому (оценочному) зонированию территорий и исследованию коэффициентов сравнения местоположения для объектов недвижимости, рассмотрение методов и алгоритмов экономического зонирования, сравнение экспертных данных по размерам корректирующих коэффициентов и индексов ценности территорий.
Решаемые задачи: представить наиболее эффективные методы экономического (ценового, оценочного) зонирования, обобщить показатели сравнения территорий и разработать математические модели расчета «ценности местоположения» для различных сегментов рынка недвижимости.
Ключевые слова: Экономическое зонирование территории, ценовое зонирование, оценочное зонирование, экономический потенциал местоположения, фактор «Местоположение».
Существуют множество параметров, по которым можно охарактеризовать местоположение. Выделим основные из них:
1. Престижность, уровень цен, характер застройки (виды и качество объектов, архитектурно-культурный ансамбль, благоустройство района, бюджет развития территории, показатель уровня жизни района и т.д.);
2. Коммерческая (обеспеченность объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, досуга и пр.);
3. Социальная инфраструктура (здравоохранения, образования (учебные заведения дошкольные/школьные и др.), физкультуры и спорта, культуры и отдыха, муниципального государственного управления и т.д.);
4. Транспортное сообщение: общественное, автомобильное, железнодорожное и иное;
5. Экология (уровень загрязненности, наличие зеленых зон рядом с объектом);
6. Градостроительные перспективы развития территории (планы по строительству, развитию транспортной и социальной инфраструктуры, изменению функционала зон, резервированию земель и пр.).
При оценке объектов недвижимости ценообразующий фактор «Местоположение» является обобщающей характеристикой, учитывающей (синтезирующей) экономический потенциал параметров территории расположения объекта. При этом, «Местоположение» учитывается, как экономический фактор, а не геометрический, геодезический или географический в их узком понимании. Например, в различных частях города или района могут встречаться территории со схожим уровнем цен, т.е. с одинаковым экономическим потенциалом, но удаленные географически, при этом ценность соседних земельных участков, обусловленная различными факторами местоположения, такими как смена типа застройки или функционал градостроительной зоны и т.п., может отличаться. Соответственно, не метры или координаты близости объектов определяют их экономическую сопоставимость, а профессиональная оценка экономического потенциала территории. Данная логика полностью соответствует рекомендациям пп. б) п.11 ФСО №7 «определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта».
Местоположение объекта прямым образом указано в качестве элемента сравнения и должно учитываться в рамках Сравнительного подхода в соответствии с пп. е) п.22 ФСО № 7.
В состав факторов местоположения Экспертами включены следующие характеристики:
- ценовое зонирование населенного пункта.
- административное (территориальное) зонирование.
- градостроительное территориальное зонирование.
- престижность территории.
- удаленность от населенного пункта для земельных участков с/х назначения.
- пешеходный трафик.
- факторы, негативно и благоприятно влияющие на экологичность места, района, территории (как правило, учтено ценовым зонированием территорий) и пр.
Цена недвижимости, в т.ч. как экономическая характеристика местоположения, включает оценку потенциала, в т.ч. доходности, инфраструктуры, застроенности, экологичности и т.п.
Экономический потенциал местоположения возможно оценивать различными методами, в т.ч. через действующее, т.е. признанное рынком, ценовое (оценочное) зонирование, с учетом влияния на ценообразование статуса населенного пункта, расположения объекта внутри населенного пункта и т.п.
Ценовое зонирование
Правовую основу зонирования территорий составляют нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ. В этих документах, как и в практике государственного, муниципального и коммерческого управления, зонирование территорий, в первую очередь населённых пунктов проводится на основе четырех основных факторов (критериев): административно-правового, градостроительно-функционального, геоландшафтного и экономического (ценового, оценочного).
Правовое зонирование устанавливает систему разрешений и ограничений по использованию отдельных участков территории населённого пункта. Градостроительный кодекс РФ характеризует правовое зонирование как деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований.
Административное зонирование(административно-территориальное устройство) – разделение территории населенного пункта на части (административно-территориальные единицы), в соответствии с которым строится система местных органов власти.
Функциональное зонирование предполагает использование разных участков (зон) городской территории для различных целей (функций). Их перечень определен Земельным кодексом РФ (ст.85). Соблюдение требований к функциональному зонированию территории города контролируется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
Объединяя информацию об административном и функциональном зонировании территорий, виде использования земли и окружающей застройки, инфраструктуре транспортных и инженерных коммуникаций с рыночными данными по уровню сложившихся цен для сегментов рынка недвижимости, формируются территории с различным экономическим потенциалом, называемые ценовыми зонами.
Ценовое зонирование — разграничение, обособление и группировка территорий, основанные на экономической оценке их потенциала, определяемого доходностью и рыночными ценами земли и объектов недвижимости, с учётом их вида использования, и соответственно имеющие общий состав и схожие принципы действия ценообразующих факторов, а также правовой режим и функционал землепользования.
Ценовые зоны, базируются на административных границах населенных пунктов и могут учитывать влияние границ функциональных градостроительных зон и кадастровых кварталов.
Цели и задачи ценового зонирования:
1. Информационное обеспечение участников рынка экономическими, в т.ч. ценовыми показателями территорий, которые могут быть использованы для сравнения экономического потенциала этих территорий, а также различных объектов земли и недвижимости с возможностью анализа и исследования рынка.
2. Обеспечение проведения работ по государственной кадастровой оценке, а также мониторинг и анализ качества результатов.
3. Представление данных и инструментов к расчетному обоснованию решений в операциях с недвижимостью, при совершении сделок, для принятия управленческих решений, изменения вида использования объектов, для определения размеров ставок арендной платы, расчетов рыночной стоимости, в т.ч. в отношении государственного и муниципального имущества.
4. Формирование экономических инструментов в процессах развития территориального планирования, инвестиционного проектирования и девелопмента.
5. Контроль за эффективностью сделок на рынке недвижимости.
В качестве методологических основ ценового зонирования можно отметить следующие источники:
- «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Монография Стерника Г.М.
- Приказ Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке". Раздел VI. Проведение бюджетным учреждением оценочного зонирования.
В единой системе информационно-консалтинговых видов деятельности на рынке недвижимости территориальное экономическое (ценовое) зонирование, является важным этапом структурирования рыночной информации и наполнения данных рынка, на котором основываются процессы более высоких этапов анализа и мониторинга рынка, исследования характеристик и факторов рынка, а также прогнозирование.
Ценовые показатели территорий могут быть использованы для сравнения экономического потенциала различных объектов земли и недвижимости, при совершении сделок, для принятия управленческих решений, изменения ВРИ, для определения размеров ставок арендной платы, расчётов рыночной стоимости и в целях анализа результатов работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов и др.
Применение ценового зонирования
- Сегментация рынка, подбор аналогов;
- Корректировка на местоположение в индивидуальной и массовой оценке;
- Границы рынка для отсева не рыночных выбросов;
- Экспресс оценка;
- Индикативная оценка при проверке результатов кадастровой оценки, массовой и индивидуальной оценки;
- Основа для исследований: определение различий между сегментами рынка, вычисление доли земли в ЕОН, расчёт влияния на стоимость земли автомагистралей, остановок транспорта, локальных центров и т.п.
Принципы ценового зонирования, определение границ ценовых зон, ценовых групп территориальных зон:
1. Выделение территорий с различным уровнем цен и принципами действия ценообразующих факторов.
2. Ценовая зона должна располагаться внутри границ административной единицы населенного пункта или административных округов. При установлении границ ценовых зон, градостроительная зона, входящая в несколько округов, или муниципальных районов, или кадастровых кварталов, или градостроительных территориальных зон, относится к той Ценовой зоне (группе ценовых зон), куда входит ее большая площадь.
3. Границы ценовой зоны устанавливаются на основе границ исторически сложившегося деления территории города.
4. Границами ценовых зон могут являться природные рельефные объекты (реки, озера, пригорки, овраги), а также техногенные объекты, а именно автомагистрали, ж/д пути, сетевые трубопроводы, линии ЛЭП, объекты с резким перепадом высот (насыпи, дамбы) и т.п.
5. Граница ценовой зоны не может рассекать, а может проходить только по границам земельных участков, градостроительных территориальных зон ПЗЗ. Исключением являются очень вытянутые рекреационные зоны (Р) и зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (ИТ), которые могут входить в несколько округов и ценовых зон.
6. Наименование ценовой зоны формируется на основе названия административного округа или исторического района и присвоением номера, который устанавливается, начиная с единицы, исходя из рэнкинга ценности зоны. Например, формирование ценовых зон высокой (1), повышенной (2), средней (3), пониженной (4) и низкой (5) ценности.
Уровни ценового зонирования:
I уровень. В качестве ценовой зоны укреплено рассматриваются территории административных единиц, районов, населенных пунктов, муниципальных образований и т.п.;
II уровень. Административно-окружное зонирование в т.ч. группировка округов и районов населенного пункта;
III уровень. Ценовое зонирование локаций территориального самоуправления (микрорайонов, промышленных зон и т.п.);
IV уровень. Ценовое зонирование градостроительных территориальных зон ПЗЗ (или кадастровых кварталов);
V уровень. Локальная группировка земельных участков с однородным экономическим потенциалом и видом использования.
Эксперты выделяют следующий перечень основных характеристик для сравнения территорий:
1. Количество жителей;
2. Вид градостроительно-территориальной зоны;
3. Преобладающий вид застройки (сегмент рынка);
4. Степень развитости инфраструктуры социальных и коммерческих объектов;
5. Историческая и культурная ценность территории;
6. Плотность застройки;
7. Средняя высотность застройки;
8. Инфраструктура автодорог. Плотность автомагистралей с учетом качества (Автомобильный трафик, Близость к магистрали, Качество проезда);
9. Инфраструктура общественного транспорта (плотность остановок ООТ, виды транспорта, количество маршрутов, график движения);
10. Площадь территории;
11. Инфраструктура инженерных коммуникаций (Электроснабжение, Водоснабжение, Водоотведение, Газоснабжение, Отопление);
12. Рельеф и пр.
Алгоритм ценового зонирования:
1. Подготовка рыночной информации:
1.1. Сбор рыночной информации;
1.2. Подготовка, анализ, выбраковка и кодировка рыночной информации;
1.3. Определение характеристик типового объекта сегмента рынка (а также граничных: «минимального и максимального»);
2. Анализ территории зонирования:
2.1. Подключение слоев: КПТ, ГТЗ, остановок, дорог, сетей и т.п.;
2.2. Формирования геослоя рыночной информации;
2.3. Исследование территориальных ценообразующих факторов;
2.4. Определение максимальной ценовой зоны (на основе «Центрального ядра») и локальных центров;
3. Определение экономических характеристик территории:
3.1. Расчет среднерыночных цен в каждой зоне и границ рынка;
3.2. Определение количества и границ ценовых интервалов;
3.3. Группировка «схожих» территорий в ценовые зоны;
3.4. Верификация и уточнение границ ценовых зон;
3.5. Объединение ценовых зон схожих сегментов рынка недвижимости.
В процессе государственной кадастровой оценки проводится оценочное зонирование, регламентируемое разделом VI Проведение бюджетным учреждением оценочного зонирования Приказ Росреестра от 04.08.2021 г. № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»:
«п. 34. Целью оценочного зонирования является представление в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах».
«п. 36. … ценовая зона представляет собой часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.
«п. 40.3. В составе каждой выделенной ценовой зоны определяются характеристики типового объекта недвижимости …
Для каждого выделенного типового объекта недвижимости проводятся сбор и систематизация данных рынка земельных участков и других объектов недвижимости в границах выделенных зон и устанавливаются (рассчитываются) удельные показатели средних рыночных цен ...
Ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, допускается объединять в одну ценовую зону по таким объектам.
Отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу в том числе площади, объема типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10%».
«п. 43. Итоговая информация по оценочному зонированию территории используется для дальнейшей работы, в том числе для определения ценообразующих факторов в процессе построения (уточнения) моделей оценки кадастровой стоимости, итоговой проверки результатов определения кадастровой стоимости. Отклонение результатов определения кадастровой стоимости по конкретному объекту недвижимости должно быть обосновано».
Границы различия уровня цен принимаемые рынком
«Субъективный» принцип ценообразования (См. раздел «Методология исследования») вносит наибольший, решающий вклад в определение как самого значения цены объекта (как правило, в округленном формате), так и среднего уровня цен в сегменте, в т.ч. психологически чувствительных и, соответственно, значимо отличающихся границ рыночных интервалов цен.
Субъект, определяя значение цены объекта, мыслит категориями округленных цифр, т.е. устанавливает цену объекта не с точностью до копейки, а округленно. Данный факт легко увидеть в любом перечне оферт, цены указываются с округлением до миллионов, сотен или десятков тысяч рублей. Аналогичным образом субъекты устанавливают значимо чувствительные для них интервалы рыночных цен, имеющих различную ширину, зависящую от «масштаба» самих цен.
Формирование рыночных интервалов цен в экономике можно по смыслу сравнить с правилом золотого сечения или рядами Фибоначчи в математике, физике, биологии и пр. Пример рыночных интервалов цен приведен в Таблице 1 и Рис. 3 ниже.
Цели и необходимая точность рыночной, а также кадастровой оценки, как правило, требует применения более дифференцированных интервалов рыночных цен в рамках ценового или оценочного зонирования и с учетом требований п. 40.3 Приказа Росреестра от 04.08.2021 г. № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» целесообразно использовать размах интервалов, отличающихся не менее чем на 10%. Фрагмент таблицы рыночных интервалов цен для целей оценочного зонирования представлен в Таблице ниже.
Анализ цен земельных участков и опыт профессионального ценового зонирования различных городов России, говорит о том, что интервал рыночных цен тесно связан с размером населенного пункта, а точнее с количеством жителей. Таким образом, Эксперты установили зависимость ширины границ рынка от масштаба населенного пункта и определили функциональную зависимость количества ценовых интервалов (зон ценности) от количества жителей.
Количество чувствительно значимых ценовых (оценочных) зон для рынка земли можно вычислять на основе количества жителей населённого пункта по формуле (1), по аналогии с эмпирическими правилами Стёрджесса, Брукса или Каррузера для определения оптимального количества интервалов, на которые разбивается наблюдаемый диапазон изменения случайной величины. Приведённая формула основана на отношении золотого сечения, учитывает урбанистические теории, рекомендации ВНИИМетрологии, методики оценки оптимального размера города и закон Ципфа, а также полностью соответствует 10%-му требованию п. 40.3 Приказа Росреестра от 04.08.2021 г. № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».
Система зонирования территорий городов по принципу «Центр-окраина»
Экономическая модель, являющаяся надстройкой по своей фундаментальной сути, в рамках ценового потенциала территории, базируется на исторически сложившейся урбанистической модели пространственной организации населенного пункта.
Г.М. Стерник в монографии «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» отмечает экономическую дифференциацию территории с учетом «осевого роста» вокруг основных транспортных коридоров и «многоцентрический рост» в центральном ядре и локальных центрах города.
Среди опубликованных исследований по ценовому зонированию территорий, получило распространение дифференциация, смешивающая в себе функциональное и ценовое различие территорий населенного пункта, например: 1. Административно-культурный, исторический центр города, 2. Административные центры городского округа, района, 3. Спальные районы, ближайшие к административно-культурному, историческому центру города, 4. Спальные районы города, граничащие к пригороду и т.д.
Подобная структура ограничивает возможности дифференциации и не позволяет эффективно определять ценность территорий при значительном размахе цен в больших населенных пунктах и контрастном соседстве различного функционала, например, притягательный исторический или культурный кластер расположен не в центре (дорогой части) города или пром. зоны градообразующих предприятий, расположенные в центральной (дорогой) части населенного пункта и т.п.
Более рациональным является независимое разделение территории с градацией по ценности «Центр-окраина», функционалу землепользования и престижность района. Такой подход позволяет повышать точность ценового зонирования и использовать дифференциацию не на 5-8 «функционально-ценовых зон», а на 30-70 комбинаций функциональных зон, откалиброванных по ценности локации и престижности.
Для малых населенных пунктов учет ценности территорий может проводиться по двух-интервальной таблице ценового (оценочного) зонирования.
Крупные сельские населенные пункты, а также центры поселений требуют применения трех интервальной таблицы ценового (оценочного) зонирования.
Для более крупных населенных пунктов корректнее применить пятиуровневую таблицу ценового (оценочного) зонирования.
Крупные города (более 500 тыс. жителей) требуют большей дифференциации экономического потенциала территорий, производить которую наиболее эффективно путем специальных исследований и закрепления ценовых зон, получивших профессиональную оценку «индекса ценности местоположения» в специализированных Геоинформационных системах. В качестве лучших практик можно привести опыт Екатеринбурга, Омска, Новосибирска, Перми, Воронежа и др.
При наличии соответствующих исследований ценового зонирования населенного пункта, доступных оценщику, Эксперты рекомендуют использовать данные материалы, при определении корректировки на местоположение.
Ценообразование земель зависит от развитости населённого пункта региона и уровня дохода покупателей, при этом средние и малые населённые пункты, приближенные к более крупным городам или районным центрам, испытывают их повышающее влияние на уровень цен земли и недвижимости.
Общая региональная шкала ценовой дифференциации территорий и отношения цен земли приведена Экспертами в Таблице 7.
Экономическая модель функционального градостроительного зонирования
Статья 85 Земельного Кодекса РФ и Статья 35 Градостроительного кодекса определяют виды и состав функциональных территориальных зон, нормативно закрепляющих правовой режим землепользования в градостроительном регламенте.
В результате градостроительного зонирования могут определяться:
1. жилые;
2. общественно-деловые;
3. производственные зоны;
4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
5. зоны сельскохозяйственного использования;
6. зоны рекреационного назначения;
7. зоны особо охраняемых территорий;
8. зоны специального назначения;
9. зоны размещения военных объектов;
10. и иные виды территориальных зон.
В градостроительных регламентах различных населенных пунктов встречается индивидуальная дифференциация основных нормативно установленных вышеприведенных функциональных зон. При этом, в экономической дифференциации территорий, рационально проводить разумное укрупнение видов функциональных зон на основе экономически чувствительного различия уровня ценности (доходности) недвижимости. В качестве примера, возможно, рассмотреть данные Таблицы 8.
При резком контрасте существующей застройки, развитости инфраструктуры и благоустройства, оценщик может применять верхний уровень диапазона для территорий новой, современно организованной застройки, а для зон старого фонда и ветхой застройки (не имеющих исторической и культурной значимости) - нижний уровень диапазона.
Общественно-деловые зоны (ОД) предназначены для размещения объектов частной собственности: торговли, общественного питания, коммерческой предпринимательской деятельности, финансовой сферы, делового управления, бытового обслуживания, гостиниц и туризма, сферы услуг зрелищно-массовых и т.п.
Общественно-социальные зоны (ОС) это территории, в которых расположены бюджетно - финансируемые объекты здравоохранения, культуры и искусства, социального назначения, объектов среднего профессионального и высшего образования, физкультуры и спорта, общественно-административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, иных объектов, связанных с не коммерческим обеспечением жизнедеятельности граждан.
Жилые зоны (МЖД) средне и многоэтажной застройки, жилые микрорайоны, спальные районы и т.п.
Жилые зоны (ИЖС) индивидуальной и блокированной застройки, территории частного сектора, коттеджная организованная застройка, районы таунхаусов и т.п.
Зоны дач, садов и огородов (СОД) территории дачных кооперативов, садов и огородов граждан.
Производственные зоны (П) - зоны размещения производственных, промышленных, коммунальных и складских объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду, объектов транспорта и логистики. Коммунальные зоны - зоны размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Зоны размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур (ИТ), в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, за исключением территорий общественного пользования, таких как вокзалы, общедоступные пристани, аэропорты и т.п.
Зоны сельскохозяйственных угодий (СХ) - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
Зоны рекреационного назначения (РО) включают зоны в границах территорий, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. А также зоны особо охраняемых территорий, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Зоны специального назначения (СН) включают зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
Эксперты отдельно отметили, что зоны с особыми условиями использования территорий (ЗУИТ), а также санитарно-защитные зоны ограничивают возможности использования и застройки земли и позволяют использовать территорию, как правило, только во вспомогательном виде, что требует введения корректировки на вспомогательное использование (См. раздел 2.5. «Вспомогательное назначение земельного участка»).
Престижность местоположения
Спрос на рынке недвижимости выделяет различную престижность районов, где не только взаимодействие спроса и предложения определяет уровень цен, но высота цен объектов определяет соотношение спроса и предложения, формируя социальную поляризацию территорий. Социально-пространственная сегрегация городского пространства, происходит путём обособления определённой социальной группы в различных локациях населённого пункта.
К престижным относят районы, которые по некоторым качествам превосходят другие и являются эксклюзивными или более привлекательными для различных категорий субъектов. Объекты в престижных районах часто имеют ограниченное предложение и недоступны широкому кругу потребителей или имеют ограниченный (специфичный) круг потенциальных покупателей / арендаторов.
Критериями, определяющими престижность территории может послужить любое социальное качество, воспринимаемое как желательное и привлекательное, в т.ч. из разряда "городской мифологии", которое изменяется, в зависимости от ситуации в сегменте рынка и исторического развития социума, при этом, значимыми являются: дифференциация населения по доходам, физический, либо социальный дефицит объектов, эстетическая привлекательность городской среды, экологичность, геоланшафтные особенности, уровень социальной и транспортной инфраструктуры и мн.др.
С целью наиболее обоснованной дифференциации районов по престижности Эксперты выделяют следующие интервалы шкалы фактора:
- Высокой престижности — Районы расположения объектов высоко престижных: популярных торговых, деловых, а также исторических, культурных, спортивных и развлекательных объектов, гостиниц, элитных жилых комплексов, премиальной коттеджной застройки и т.п. Пешеходных улиц с высоким трафиком и туристических маршрутов и пр.
- Повышенной престижности — Районы с престижностью выше средней, но уступающие наиболее престижным районам.
- Средней престижности — "Обычные районы", наиболее распространенные районы среднего статуса престижности.
- Низкой престижности — Непопулярные районы с низким социальным и экономическим статусом, т.н. районы "трущобы", "гетто", "фавеллы" и т.п.
При определении корректировки на местоположение Эксперты рекомендуют в первую очередь использовать доступные оценщику исследования ценового (оценочного) зонирования, проверенные в рыночных расчётах и одобренные Экспертами рынка. В случае отсутствия соответствующих исследований или невозможности их применения, следует применять данные вышеприведённых таблиц. Также возможен расчёт корректировки на местоположение на основе среднеквартальных показателей кадастровой стоимости в соответствующем сегменте рынка, при условии достаточной приближенности кадастровой стоимости к рыночным ценам.
Также возможно комбинированное использование нескольких характеристик при расчёте корректировки на "Местоположение" с расчётом индекса ценности территории на основе ценности, функционала и престижности.
Например, рассмотрим ценовое зонирование г. Омска имеющее более чем 10 летнее практическое применение в отчетах и экспертизах по определению рыночной стоимости земли недвижимости. Ценовое зонирование (http://www.areall.ru/areall_layers), учитывает распределение ценовых зон от регионального уровня до уровня, в основу которого положено градостроительное зонирование г. Омска в соответствии с Генеральным планом развития территории (утвержден Решением № 201 Омского городского совета от 10 декабря 2008 года), и основывается на Постановлении Администрации города Омска № 36-п от 19.01.2018 г. Выявленные зоны объединены в 8 ценовых категорий (групп ценовых зон):
- зона высокой ценности;
- зона повышенной ценности;
- зона средней ценности;
- зона низкой ценности;
- зона отдаленных районов г. Омска и районных центров Омской области 5-й группы;
- зона районных центров и населенных пунктов Омской области 6-й группы;
- зона населенных пунктов Омской области 7-й группы;
- зона населенных пунктов Омской области 8-й группы.
Для каждой ценовой зоны определяются границы рыночных интервалов цен (РИЦ) с учетом п.6 Приказа Росреестра от 04.08.2021 г. № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке», а также среднерыночное значение стоимости – эталонное значение для типового объекта сегмента.
Отсчет истории экономического зонирования г. Омска можно начать еще с 1997 года, когда ведущими риелторами кроме привычного зонирования по районам города начало применяться более детальное деление на 16 территорий.
20 сентября 2000 года Решением Омского городского совета № 289 «Об утверждении временных величин дифференцированных платежей за землю на территории города Омска» было установлено административно-ценовое зонирование, которое также использовалось и независимыми оценщиками.
21 июля 2010 г. Протоколом № 3 заседания рабочей группы по стандартизации и аналитике Омского рынка недвижимости (Совет экспертов рынка недвижимости) рассмотрен и утвержден проект ценового зонирования территории г. Омска, состоящего из 3 уровней: 1 уровень- территория г. Омска, 2 уровень – территория административных округов, 3 уровень - 72 ценовые зоны (http://www.areall.ru/custom/static_pages/Protokoly_omsern/Protokol_№3_210710.pdf).
В 2011 году в рамках подготовки к утверждению государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов появились «Рекомендации для профессиональных участников регионального рынка недвижимости в части наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость земельных участков», которые были подготовлены рабочей группой Клуба брокеров коммерческой недвижимости совместно с несколькими омскими оценочными компаниями, содержащие подробное зонирование города с разбивкой на 75 зон. Из них 33 зоны были сформированы для земель офисно-торгового назначения (ВРИ 5,6,7,8) и 42 зоны для земель производственно-складского назначения (ВРИ 3,9,13).
НП «Омская коллегия оценщиков» по состоянию на 1 января 2014 года Экспертами опубликованы «Рекомендации для профессиональных участников Омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков. Территориально-экономическое зонирование города Омска».
В 2014 году в рамках геоинформационного аналитического портала были развернуты тематические специализированные слои, содержащие ценовое зонирование территорий Омской области (http://www.areall.ru/map.html).
На 1 января 2017 года совместной деятельностью Совета экспертов рынка недвижимости, Омского регионального отделения Российского общества оценщиков и Некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков» было утверждено единое ценовое зонирование города Омска, рекомендованное к применению для всех профессиональных участников рынка недвижимости.
Описание границ ценовых зон и специализированных тематических слоев представлено на странице http://www.areall.ru/areall_layers.html.
Данное зонирование успешно применяется многими профессиональными участниками рынка с 2014 г, высоко эффективно в расчетах, дает высокую точность в индивидуальной оценке, всегда значимо и логично в регрессионных моделях массовой оценки.
Корректировка между земельными участками, расположенными в зонах различной ценности, может быть рассчитана как:
Корректировка между едиными объектами недвижимости, расположенными в различных зонах ценности определяется аналогично земельным участкам с учетом корректировки на долю земельного участка в составе единого объекта недвижимости.
Эталонные значения показывают сопоставимость зон по их ценности на территории г. Омска, что позволяет расширить локацию поиска аналогов (в различных зонах, схожих по ценовой категории), или при сравнении аналогов в зонах различной ценности применить соответствующий коэффициент.
На примере земельных участков ВРИ5, расположенных в зонах Ж3-1466 и ИТ4-1586, рассчитан корректирующий коэффициент:
Корректировка между объектами недвижимости, расположенными в зонах различной ценности может быть рассчитана как:
Расчет размера корректировки на примере сравнения производственных объектов (ЕОНов, ЕНК), локально расположенных рядом, но в различных зонах ценности (объект оценки в зоне средней ценности):
Эталонные значения показывают ценность территории в рамках конкретной ГТЗ и позволяют прямым соотнесением вычислить сопоставимость зон, что позволяет расширить локацию поиска аналогов (в различных зонах, схожих по ценовой категории) или, при сравнении аналогов в зонах различной ценности, применить соответствующий коэффициент в соответствии с п.22 ФСО № 7.
Оценщик вправе относить к одной территории ценности объекты, расположенные в различных ценовых зонах, в случаях, если объекты являются соседними (близко расположенными), например, здания на одной улице с четной и не четной стороны, и обладают единой или схожей прилегающей инфраструктурой.
Данная корректировка на местоположение с высокой точностью учитывает экономический потенциал ценности территорий в рамках градостроительной зоны или кадастрового квартала. однако для сравнения местоположения и оценки объектов необходимо дополнительно к ценовому зонированию учитывать такие факторы как расстояние до значимых автодорог, остановок общественного транспорта и иных.
Математические модели расчета «ценности местоположения» для различных сегментов рынка недвижимости
Задача: По выборке содержащей информацию о ценах (Y) построить математическую модель предсказанной цены (y) в зависимости от типа недвижимости (коммерческая, жилая, промышленная), расположения (Центр-окраина – x1), способа использования участка (ГТЗ – x2) и престижности (Престижность x4).
Для решения поставленной задачи были применены две модели линейной регрессии для переменной ln(y). В первой использовались переменные x1 и x2, а во второй x1, x2 и x4. То есть
Для вычисления коэффициентов bj применялся метод наименьших квадратов, то есть находился минимум суммы квадратов отклонений логарифмов реальных цен (ln(Y)) от предсказанных моделью (ln(y)), то есть решалась задача
Коэффициенты Bj это то, во сколько раз вырастает цена при увеличении xj на единицу (то есть при повышении уровня данного фактора).
В представленной ниже таблице приведены значения коэффициентов Bj для трех типов недвижимости, а так же приведены экспертные коэффициенты:
Оценка тесноты связи выполнена на основе корреляции в логарифмированной выборке, т.е. с учетом нелинейной функции зависимости от факторов.
Таким образом, более 70% наблюдений описываются вышеприведенными моделями основанными на трех принципах ценообразования территорий:
- принцип «Центр-окраина»;
- принцип функционального градостроительного зонирования;
- принцип «Престижности местоположения».
Оставшиеся 30% данных, необъясненные вышеприведенными моделями, требуют поиска лучших функциональных зависимостей или новых факторов (принципов) для построения новых функциональных моделей.
Продолжение следует…
