Аренда квартиры может оказаться вовсе не такой простой прогулкой, как об этом могут подумать неискушенные наниматели жилья.
Вроде все просто: пролистал объявления, позвонил, пообщался с риэлтором, посмотрел квартиру, ударили по рукам с Владельцем и подписали договор и вот оно жилье для личного пользования. Причем в отремонтированном состоянии, с мебелью и с бытовой техникой.
Да вот только сейчас в нашей жизни все чаще стали появляться люди, которые не прочь поживиться за чужой счет. Встречаются такие и среди Владельцев жилья. Ведь где есть спрос и производится передача денег, там есть и мошенники.
Какие наиболее распространенные варианты махинаций или обмана при аренде квартир могут встретиться на Вашем пути:
- Продажа списков Арендодателей квартир.
Найти сегодня на сайтах объявления по аренде квартир от Владельцев – это редкость. В этой связи мошенники предлагают оплатить информацию о списке Владельцев квартир, сдающихся в найм.
Заинтересованному в найме квартиры предлагают заключить договор на оказание информационных услуг, обещая подобрать и предоставить список вариантов квартир с нужными параметрами и выгодной ценой (допустим не менее 10 вариантов).
Человек вносит оплату и получает от агентства список контактов с телефонами собственников и адресами квартир.
В чем здесь засада? Велика вероятность того, оплата произведена за «пустоту». В переданном списке могут находиться телефоны не собственников квартир (проверить это на этапе звонка невозможно), либо могут телефоны реальные, но жилье уже сдано.
Либо жилье еще сдается, но когда вы звоните, то Владелец сообщает вам о том, что условия по оплате вот сегодня изменились и значительно выше тех, которые указало агентство).
Итог: ноль процентов успеха, потраченное время и деньги (деньги не вернуть даже через суд, так как услуга формально оказана).
- Квартиру сдает в найм не Собственник.
Как правило здесь действия производятся без агентства. Договор найма подписан и квартира вроде хорошая, ухоженная, не дорогая, скидка хорошая на аренду опять же.
На подписании договора Вам показали ксерокопию документа свидетельства о собственности, но вы же ничего не проверяли (к сведению: на фотошопе сделать подделку копии документа даже школьнику не составит особого труда).
Через неделю появляется реальный собственник или еще один наниматель, которому тоже сдали квартиру, но с условием въезда попозже. Естественно никакой речи нет о возврате арендной платы и депозита, так как мошенников найти маловероятно.
Арендатор не проверил как следует документы Собственника и подписал договор найма с аферистом, каким-то образом получившим доступ к квартире и изготовившем ксерокопии поддельных документов (например, ксерокопия выписки из ЕГРН).
Арендатором производится оплата найма за первый месяц, оплата страхового депозита и оплата комиссии риэлтору. Появившийся через некоторое время настоящий Собственник на законных основаниях требует выселения арендатора из квартиры. В итоге потеряно 2,5 месяца платежей по аренде.
- Спешка с подписанием договора найма.
Арендатор приезжает осматривать квартиру. В процессе осмотра агент и собственник торопят нанимателя с подписанием договора найма, создают спешку (вот-вот уже едет другой наниматель на большую сумму, но «вы мне очень понравились»).
Наниматель в спешке подписывает «стандартный договор», без вдумчивого чтения, без описи имущества, без указания показаний счетчиков, да и без других важных сведений и приложений.
Оплачивает месяц аренды, страховой депозит и услуги агента. Дальше через какое-то время возможен звонок от агента. Он сообщит, ждет от Вас новую оплату.
Ведь это был «стандартный» договор оказания услуг, который Вы подписали почти не глядя прямо перед просмотром, когда уже нет времени что-то в нем изменить или проконсультироваться с юристом.
Подписал договор найма без описи имущества или не удосужился его прочитать - развязал руки недобросовестному Владельцу. Когда жилье надо будет возвращать обратно, то всплывут все дефекты мебели и техники, которые Вы не проверили. Или даже хуже. Владелец скажет, что у него был стол из массива дуба 18 века и мейсоновский сервиз за 10 миллионов. И где они? Как Вам такое?
- Собственник не хочет возвращать страховой депозит.
Страховой депозит арендатор оплачивает при заселении. Депозит является гарантией собственнику для случаев порчи имущества или квартиры. При выселении арендатора депозит возвращается арендатору. Недобросовестные собственники не возвращают арендатору депозит, ссылаясь под надуманным предлогом на необходимость ремонта квартиры и имущества.
Также распространены случаи, когда собственник в договор включает условие о невозврате депозита арендатору в случае досрочного расторжения договора найма. Причиной расторжения договора аренды могут быть ситуации, к которым арендатор не был готов и не мог их предвидеть (в процессе найма выявлена плесень и грибок в квартире, насекомые, неприятное и шумное соседское окружение, посторонние шумы и запахи в квартире, частые посещения квартиры собственника, иногда без уведомления).
Выселение арендатора может произойти и в том случае, если квартира находится в долевой собственности, а договор найма был подписан только одним из владельцев. Такой договор считается недействительным, а другие владельцы вправе потребовать выселения арендатора.
Какие же выводы:
✅ Старайтесь работать с агентством не через платные списки, а напрямую. Пусть агент договаривается, ездит с вами совместно и показывает квартиры. Так надежнее.
✅ Если финансовые вопросы и подписание документов вам предлагают решить в спешке, то это первый повод насторожиться и тщательно все перепроверить. Есть вероятность того, что Вас хотят обмануть.
✅ Внимательно изучите условия договора найма в части расторжения договора. Обычно в договоре найма предусматривается досрочное расторжение с предупреждением Владельца за 30 календарных дней.
✅ Предупредите собственника заранее (в соответствии с договором) о том, что планируете съехать. Сделайте это устно и письменно (как это прописано в договоре найма).
✅ Заранее сделайте фотографии и видео состояния квартиры и бытовой техники, чтобы иметь на руках доказательства того, что было в квартире и в каком состоянии, а также что Вы сдаете квартиру в исходном состоянии.
✅ На встрече с владельцем квартиры при вселении и выселении составьте и подпишите акт приема – передачи, в том числе составьте опись имущества с указанием его состояния (муторно, но необходимо, Вы ведь делаете фото авто до того, как сесть в каршеринг, такой же подход и здесь).
✅ Если претензий нет, то зафиксируйте этот момент в письменном виде. Так и запишите в акте: претензий по состоянию квартиры и бытовой техники у сторон нет. Если все же что- то испортили и нужен ремонт, то отметьте в акте поломку и сумму ущерба / восстановления. Если не согласны с суммой ущерба, не подписывайте документы.
Придется договариваться. Иначе не обойтись без претензий и судебного иска. Нужны ли Вам и контрагенту лишние траты времени, сил и денег на это? Скорее всего нет.
✅ Если чувствуете полную уверенность и правоту, а также видите необоснованное желание владельца квартиры обогатиться за Ваш счет, то подготовьте письменный запрос на возвращение депозита и отправьте его заказным письмом владельцу по месту его регистрации. Известите его об этом шаге. Это будет говорить о Ваших намерениях действовать до полной победы.
📌 Если несмотря на все меры, собственник квартиры не возвращает страховой депозит, то обращайтесь в суд. На практике дело до судебных разбирательств доходит достаточно редко. Стороны предпочитают договариваться и идти на уступки.
✅ Перед подписанием договора найма ознакомьтесь с оригиналами документов, подтверждающих право собственности владельца, сверьте его паспорт с документами на собственность.
⏺ если у квартиры по документам несколько собственников, то потребуется согласие всех. Если один из них будет против найма, то он может потребовать освободить квартиру. Договор найма должны в этом случае подписать все собственники квартиры.
⏺ попросите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности, если квартира была куплена до 15.07.2016 года. Если после этого срока, то попросите показать выписку из ЕГРН.
⏺ попросите показать правоустанавливающие документы. Это может быть договор передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, договор долевого участия в строительстве, акт приёмки-передачи квартиры. Сверьте правоустанавливающие документы с тем, что указано в свидетельстве о праве собственности или выписке.
⏺ в свидетельстве о праве собственности или выписке ЕГРН проверьте адрес, этаж, площадь квартиры. Сверьте данные паспорта собственника с представленными документами.
⏺ если у собственника есть супруг, то сверьте дату регистрации брака с датой покупки квартиры. Жильё, которое приобрели в браке, это общая собственность супругов, поэтому и договор должны подписать оба супруга.
