Где-то начиная с мая, всё происходящее «вбивало» в голову мысль, - недвижимость именно тот актив, который поможет пережить смутное время.
Растущие ежемесячно, как на дрожжах, количество сделок давало нужный эффект, - массовое сознание требовало от каждого включиться в гонку. Если всё, то и я должен. Плюс, в разгоравшийся «пожар» массовой истерии (рекорды начались ещё до роста ключевой), ЦБ подлил бензинчику, начав цикл повышения базовой ставки (21 июля, 15 августа, 15 сентября).
К чему привело отключение головы, включение эмоций и инстинкта толпы?
Ошеломительному августу. Историческому максимуму в 70 тыс. ДДУ на первичном рынке: на 44% больше июля, и вдвое, показателей прошлого года.
Застройщики обрели второе дыхание! Это видно даже по росту цен.
Тем большим будет обратный эффект.
Разберём на пальцах.
1. Сбербанк на фоне жесткой политики ЦБ по охлаждению ипотечного рынка ожидает снижение выдач займов на 30% в 4 квартале.
2. ВТБ, на организованной вчера пресс-конференции, предварительно оценил потери потенциальных ипотечников, которые не будут соответствовать новым требованиям ЦБ в 25-40%.
3. В ДОМ РФ считают, новостройки пострадают даже сильнее вторички, потому что ограничения, вступающие в силу 1 октября, касаются в первую очередь именно их. Они могут стать «заградительными» для 55% клиентов на рынке строящегося жилья.
Таким образом, итоговые оценки потерь Сбер, ВТБ, ДОМ РФ: от 25 до 55%.
Осталось ответить на вопрос, - от чего считать. Если от августовских рекордов, то, наверное, это не так страшно. К сожалению для застройщиков нет, все три банка «пляшут» от структуры клиентской базы, которая ориентируется на показатели платёжеспособности заёмщика (ограничения вводятся по первоначальному взносу, и долговой нагрузке).
И тут мы возвращаемся к пресс-релизу ДОМ РФ, который сообщил, текущий август с 70 тыс. ДДУ, превзошёл на 50% средние значения продаж прошлых лет.
Ажиотаж никогда не бывает вечным, рано или поздно он заканчивается, всё возвращается в норму. В последние годы для первички она в пределах 47 тыс. ДДУ. Именно на такой спрос можно было бы ориентироваться, когда ажиотаж прошёл, если бы не вмешался ЦБ со своими ограничениями.
Убираем с «нормальных» 47 тыс. сделок, минимум, 30%, остается «лунный» пейзажа, - 32 тыс. договоров ДДУ в месяц, пока ЦБ не сменит гнев на милость.
От рекордного августа падение в 2,2 раза.
Тревога ДОМ РФ понятна, в ближайшее время активность покупателей новостроек упадёт в разы.
Такое трудно будет не заметить.
Раз так, мы можем увидеть обратный эффект от того, что было в последние месяцы. Если население заметит (а это обязательно произойдёт) мощнейший спад спроса на новостройки, общей для всех станет мысль; «Пожалуй, и я повременю». Мысль, овладев массами, вполне может привести к просадке рынка от нормы не на 30%, а на большую величину, от августа не в 2 раза, а, скажем, в 3, или 4.
Опять сработает эффект толпы, стадное чувство.
Вот тогда-то и наступит «похмелье»!
Готовьте аспирин…
--------------------------------------------------
♨️ Это публикация Телеграм-канала Зде.
💢 Другие публикации:
Телеграм-канал Зде:
Ссылка: t.me/other_house
Форум в Телеграм Ззз:
Ссылка: t.me/zde_com
