Как меняется рынок новостроек в Санкт-Петербурге? Читайте в статье.
Выбрать жильё всегда непросто. А когда рынок штормит, принять решение ещё сложнее. Чтобы облегчить вам задачу, мы обсудили состояние рынка новостроек в Петербурге и Ленинградской области с директором по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Асей Левневой.
Как бы вы охарактеризовали сейчас рынок недвижимости Петербурга и области в целом и рынок новостроек в частности? Они активны или в затишье?
Рынок пока находится в состоянии стагнации и остаётся на ценовом плато, несмотря на небольшое колебание цен в разных сегментах. В ответ на падение спроса вместо снижения цен застройщики сокращают свои портфели в пользу наиболее ликвидных лотов. Вывод новых объектов соответствует объёмам реализации. Затоваривание происходит в основном за счёт непроданных квадратных метров, выведенных в продажу в прошлые периоды.
По некоторым данным, спрос на новостройки в Петербурге за последний год упал на 27%, в мае — на 5%. Речь больше о бюджетном жилье. Но в целом согласны ли вы с тем, что спрос на строящееся жильё падает?
Спрос на строящееся жильё, безусловно, падает, и у этой ситуации есть немало причин. Ажиотажный спрос на недвижимость после введения льготной ипотеки привёл к закредитованности большей части населения. Затем пандемийный кризис, не дав шансов на восполнение благосостояния граждан, резко перешёл в геополитический. В результате сегодня спрос формируют в основном потребители с высокой долговой нагрузкой и низкими реальными доходами, выдача ипотеки которым банкам уже не выгодна из-за введения надбавок к коэффициентам риска.
Кроме того, после отъезда части активных и финансово обеспеченных граждан за рубеж на рынке недвижимости сложилась нетипичная ситуация. Вторичный рынок наполнился дешёвым жильём, деньги от срочной продажи которого уходят не на приобретение новостроек, а на обустройство жизни за границей.
Из-за роста цен на недвижимость серьёзную конкуренцию первичному рынку создал не только вторичный, но и арендный рынок. Снимать квартиру стало дешевле, чем вносить ежемесячные ипотечные платежи и ежегодные страховые взносы.
Что происходит с предложением на рынке новостроек Петербурга? Если в Московском регионе застройщики активно выводят на рынок новые проекты, то в Петербурге старты продаж можно пересчитать по пальцам. Это связано с падением интереса покупателей?
Конечно, девелоперы разумно не хотят нести расходы за строительство объектов, которые потом не будут востребованы у покупателей. Низкий спрос здесь играет ключевую роль. Но в Петербурге, ко всему прочему, остро стоит проблема с отсутствием простых для освоения и перспективных участков под застройку. Принятие генплана города снова перенесли на осень. Компании тратят много усилий на пересмотр назначения земли и подготовку разрешительной документации. Дорогостоящая реновация или намыв территорий требует серьёзных финансовых вложений, которые не вписываются в экономику проектов. В Ленобласти с документами проще, но там надо глобально восполнять острый дефицит инфраструктуры.
Как изменились сейчас покупательские предпочтения за последние пару лет? Что, кроме бюджета, важно для клиентов? Какие планировки востребованы?
Просторные кухни-гостиные стали важным атрибутом комфорта, но в проектах «Балтийской жемчужины» есть и изолированные кухни для тех, кому ближе классические решения.
За последние годы, особенно после пандемии и диджитализации экономики, требования покупателей как к квартирам, так и к жилой среде существенно возросли. С переходом на удалённую работу возродилась мода на кабинеты, вырос спрос на многокомнатное жильё. Сегодняшний экономический кризис вносит уже свои коррективы в этот тренд — часть функциональных зон люди стремятся выносить за пределы квартиры, например в кладовые, чтобы снизить стоимость жилья за счёт сокращения лишних метров. Сегодня мы понимаем, что будущее за мультиформатными проектами и добрососедскими отношениями.
Поэтому в новых ЖК бизнес-класса Lotos club и Riviera club мы воплотили самые востребованные форматы планировочных решений и тоже уделили особое внимание общественным пространствам. В ЖК Lotos club предусмотрены просторные лобби, подземный паркинг со спуском на лифте, двухуровневый благоустроенный двор с садом трав площадью 7000 кв. м с цветами, кустарниками, плодовыми деревьями и панорамными качелями с видом на Финский залив. В саду оборудованы спортивные, игровые площадки и беседки для отдыха, велопарковки и много других зон, которые объединят наших жителей. С внешней стороны установлена скульптура цветка лотоса с подсветкой и амфитеатр для проведения мероприятий.
Вы недавно вывели на рынок готовые квартиры в ЖК Lotos Club. Чем было продиктовано это решение? Почему не на старте строительства?
ЖК Lotos club и ЖК Riviera club стали завершающими аккордами в нашем «жемчужном» ансамбле. Жилых кварталов в рамках проекта «Балтийская жемчужина» больше не будет. Нам хотелось триумфально завершить этот многолетний период работы на петербургском рынке и представить покупателям уже готовые объекты, как это традиционно происходит с самыми статусными лотами. Такой подход на руку и нашим клиентам: в эпоху турбулентного рынка разумнее и надёжнее покупать готовую недвижимость. Кроме того, компания не нуждалась в проектном финансировании — это привело бы к удорожанию проекта. Строительство велось за счёт собственных средств инвесторов.
В релизе было сказано, что около 30% квартир было сразу забронировано. Какие показатели у проекта сейчас: сколько уже продано квартир, машиномест и коммерческих помещений? Какие квартиры раскупили первыми — однушки или более просторное жильё? Все ли квартиры с видом на залив?
В первую очередь в ЖК Lotos club были куплены четырёхкомнатные пентхаусы с местами под установку саун и каминов и выходом на террасу на крыше. Из-за них в офисе продаж был бурный ажиотаж.
Однокомнатные квартиры тоже покупают, но наибольшим спросом у нас традиционно пользуются семейные двух- и трёхкомнатные лоты. На текущий момент в статусе «Продано/забронировано» находится 58 машино-мест, 10 коммерческих помещений и 93 квартиры, из них: 46 двухкомнатных, 24 трёхкомнатные, 14 четырёхкомнатных и всего 9 однокомнатных. В ЖК Lotos Club 80% квартир с видом на воду.
Какие службы быта будут на первых этажах? Вы будете продавать эти помещения или сдавать в аренду?
В Lotos club оборудовано 25 коммерческих помещений универсального назначения площадью от 26 кв. м до 138 кв. м и высотой потолков 5,64 м. Вход предусмотрен с внешней стороны знания. Напротив скульптуры лотоса планируется открыть панорамный ресторан, кафе, магазины и другие торговые точки. Все лоты продаются. На текущий момент реализовано уже 40% коммерческих помещений.
Кто покупатель жилья в этом проекте? Можно ли купить в ипотеку и рассрочку квартиру?
Проект «Балтийская жемчужина» ориентирован в основном на семейную целевую аудиторию. У нас нет студий. И даже однокомнатные квартиры достаточно просторны для жизни и встречи гостей. Дворы закрыты от машин и оборудованы игровыми площадками. В каждом квартале есть паркинг со спуском на лифте с жилого этажа. ЖК Lotos club не стал исключением. Если не касаться возрастных характеристик и семейного статуса, то этот квартал выбирают успешные и целеустремлённые люди — те, кто хочет повысить качество своей жизни, выбирая уникальную недвижимость у моря. Это такие романтики, у которых мечты не расходятся с делом.
При покупке недвижимости в любом ЖК «Балтийской жемчужины» действуют все льготы и субсидии, предусмотренные российским законодательством: материнский капитал, льготная ипотека, семейная ипотека, военная ипотека, IT-ипотека и т. д. Минимальная ипотечная ставка у наших банков-партнёров сейчас составляет 4,2%. Есть возможность приобретения недвижимости в рассрочку на индивидуальных условиях или по схеме trade in, когда стоимость и все скидки бронируются на 2 месяца на время продажи компанией-партнёром имеющейся у клиента квартиры в счёт новой. Выбрать комфортные условия расчётов каждому покупателю помогает наш штатный ипотечный специалист.
Что включает предчистовая отделка? Почему вы решили продавать квартиры с этой опцией? Популярны ли квартиры с саунами и каминами?
В «Балтийской жемчужине» не реализуются квартиры с отделкой, поскольку большинство наших клиентов хочет создавать свой собственный дизайн интерьера. Это частая практика при продаже недвижимости высокого класса клиентам, которые не любят тратить время и силы на демонтаж отделки от застройщика.
В ЖК Lotos club покупатели получают квартиры с ровными белыми стенами для реализации будущих творческих идей. Мы установили качественные металлические входные квартирные двери, стеклопакеты на окна, застеклили балконы и лоджии. Наши стекла с эффектом зеркала создают приватность и смягчают солнечный свет. Жилые пространства оборудованы современными радиаторами. Есть улучшенная система очистки воды: фильтр грубой механической очистки, установка сорбционно-механической очистки, фильтр тонкой механической очистки и установка ультрафиолетового обеззараживания. Квартир с местами под установку саун и каминов не так много, они пользуются повышенным спросом у наших клиентов.
Каким вам видится развитие рынка недвижимости и рынка новостроек на ближайшее время? Что бы вы посоветовали человеку, который сейчас думает, покупать жильё или нет?
Качественную недвижимость высокого класса для жизни нужно покупать уже сейчас. Рынок сужается. Санкции ощутимее всего ударили по сегменту высокой ценовой категории, где использовались импортные материалы и оборудование. В Петербурге не хватает участков в престижных развитых районах. Такое предложение будет постепенно вымываться, становясь практически трофейным.
Для инвесторов, которые жили за счёт перепродажи жилья эконом-класса, наступило непростое время. Именно эти объекты создают сейчас затоваривание на рынке — они будут дешеветь. Можно вкладываться в лоты для сдачи в аренду, потому что потребители, которые больше не могут позволить себе капиталоёмкие покупки, будут снимать жильё. Но при планировании инвестиций важно рассчитывать доходность, поскольку рынок капиталоёмкий, турбулентный, поэтому планировать на долгосрок стало очень непросто.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/. Застройщик ЗАО «Балтийская жемчужина».
Квартиры в ЖК Lotus club уже ждут вас на сайте «Балтийской жемчужины». Переходите по ссылке и подбирайте свой вариант: https://bpearl.net/zhilye-kompleksy/lotos_club/
