🔴Ах, мой милый Августing
Август для РФ событийный месяц.
Если отбросить всякие теракты, путчи и катастрофы, то и для рынка недвижимости останется место.
На моей памяти было 2 жарких августа на рынке недвижимости, когда покупательский спрос активизировался.
Август 2006
В тот август цены на недвижимость в Питере выросли на 60% в долларах США. В прямом смысле слова люди стояли в очередь по всей лестнице с первого по четвертый этаж и через час, когда доходила очередь последнего, цена на квартиру была выше на несколько тысяч долларов. Это не пафос, это реальный пример из практики моего агентства.
Причины
1. Стагнация в 2005 году, сформировавшая отложенный спрос из-за ажиотажа 2004.
2. 2006 год многие из опрашиваемых мною знакомых называют, как один из лучших в их жизни с точки зрения "счастливого состояния": бизнес рос, в политике стабильность и т.п..
3. Укрепление рубля. Доллар в 2002 был 32 руб., а в 2006 уже 27 р. и рубль продолжал укрепляться. Люди сбрасывали доллары.
3. Начало выхода на рынок ипотеки. Именно в этот год начали появляться в большом количестве первые валютные заемщики. Они брали ипотеку в долларах потому, что по ставке LIBOR ты получал ипотеку под 11%, а учитывая укрепление рубля, это было супервыгодно. Рублевую ипотеку давали под 14%.
Август 2020
Активность была не такой, как в 2006, но скорость покупателей была на столько заметна, что часть продаж со встречками просто встала из-за невозможности подобрать альтернативу, потому что объекты в прямой продаже успевали исчезать из листингов за неделю, а новые появлялись по цене, не предусмотренной изначально.
Причины
1. Отложенный пандемийный спрос
2. Введение льготной ипотеки
3. Доступная ипотека на вторичку 7,5-8%
4. Справедливые цены (2 ккв в сталинке в Московском районе СПб легко можно купить за 8,5-9 млн, а 1 ккв в новом доме с ремонтом и мебелью за 5,5 млн в том же Московском р-не
Август 2023
По активности это просто ребенок в сравнении даже с августом 2020. Что-то откупили. В основном по низам до 7 млн.руб.. Конечно спрос заметен и в категории 10 млн и 20 и даже 40 млн..
Но там тоже покупают по адекватной цене, да еще и с торгом.
Нет никаких хороших предпосылок
1. Цены в Питере на вторичке завышены, даже с учётом коррекции на 15-20% с марта 2022
2. Цены на первичке вообще не обсуждаются
3. Ипотека на вторичку 11,5%
4. На западном фронте без перемен
5. Санкции
6. Рубль девальвируется
7. Инфляция растёт
8. Уровень ожидания населения пессимистический (согласно опроса самим ЦБ)
В сравнении с августом 2006 и 2020, когда в первом случае люди пили от радости (читай покупали квартиры), в 2020 пили за здоровье, то в 2023 пьют с горя!
В сравнении с предыдущими кризисными периодами период "выздоровления" рынка недвижимости в Петербурге длился в среднем 4 года в 1999-2002, 2009-2013, 2015-2018, то сейчас после февраля 2022 года прошло всего 1,5 года. Рынок не оправился от шока, и его накрыла вторая волна истерики.
В экономике РФ и в Мире, в целом, нет никаких естественных предпосылок для роста цен. Все "доедают" "вертолетные деньги" розданные в пандемию. А Россия ещё и давится льготной ипотекой.
Основание для роста цен красноречиво показывает фраза одного из продавцов квартиры, которую за 10,4 млн целый год никто не смотрел, и вот, продавец поднял цену до 12 с фразой "вы, что, не видите, что происходит кругом?" Мне это напоминает заявление одной из клиенток в 2001 году вернуть задаток ввиду ее отказа купить квартиру со следующей формулировкой: "Отказываюсь покупать квартиру из-за отсутствия денег, потому что бешенная говядина" (к сожалению заявление не сохранилось)
Я полагаю, что цены на вторичке скоро встанут "в лонг", а потом пойдут опять корректироваться вниз.
Московский MREDC похоже, перед коррекцией нарисует вторую вершину на 288 тысяч рублей за метр. По этому поводу готовлю материал и надеюсь выложить видео через неделю. Другие регионы не скажу, планирую реанимировать на ютую-канале риэлторские переклички, где все это и обсудим.
Вот мои мысли, если вкратце, по ситуации на вторичке.
Новостройки прогнозировать уже не имеет смысла, они, как обезьяна с гранатой, где и когда бухнет предсказать не возможно, за исключением одного - точно бухнет.
Сижу, наблюдаю.👀
the winner takes it all
