Кратко: не поверите, но и тут мы навели шороху.
Недавно у меня произошла дискуссия с одним человеком, тоже глубоко погружённом в вопросы квадратных метров, по поводу дальних перспектив рынка недвижимости. Не из тех дискуссий, когда хочется в оппонента метнуть степлер, а действительно серьёзный разговор. Мой оппонент выступал с точкой зрения о том, что в далеко идущих перспективах недвижимость потеряет свою ценность в глазах людей, так как молодое поколение ценит куда больше свободу передвижения и мобильность, а не привязку к определённому месту жительства. Появляются более технологичные инструменты инвестиций, и в будущем квадратный метр будет куда более доступным.
В одной из своих статей с интересностями международных трендов недвижимости я уже упоминал Банк международных расчётов (далее - BIS), который периодически выдаёт довольно нетривиальные обзоры и аналитику на те самые тренды квадратных метров по всему земному шарику. Недавно он "порадовал" новой аналитикой, в которой пришёл к такому выводу: в первом квартале 2023 года мировые цены на жилье упали в реальном выражении на 3,3% в годовом исчислении, что стало их самым резким снижением со времен кризиса 2007-09 годов. Это отразило дальнейшее замедление номинальных цен на жилье, которые в настоящее время растут менее быстрыми темпами, чем потребительские цены. Собственно говоря, глядя на этот отчёт мой оппонент и пришёл к точке зрения о том, что его прогноз по потере ценности недвижимости является правильным, и имеет выражение уже здесь и сейчас.
ЭКОНС перевёл некоторые графики из отчёта BIS, которые сейчас представлю ниже.
Ещё полгода назад в одной из статей я пытался доказать аудитории, что как бы кто ни кричал о высокой стоимости недвижимости в России, продавцы всё равно вынуждены сталкиваться с постоянным удешевлением их недвижимости в реальном выражении. Сколько можно было приобрести товаров и услуг за деньги, полученные с продажи одной и той же квартиры в 2021, и сколько можно в 2023-м? Сколько можно было купить новых автомобилей за деньги, вырученные с продажи той или иной недвижимости ещё полтора года назад, и сколько сейчас? Падение реальной стоимости недвижимости в России очевидно. Оказывается, что падает она и в других странах тоже.
Раз заговорили конкретно о нашей стране, то давайте заглянем в отчёт BIS, и посмотрим динамику по регионам.
Австралия, Канада, Евросоюз, Япония, Новая Зеландия, Соединённое Королевство Великобритании и Северной Ирландии и США
Китай, Индия, Индонезия, Корея и Тайланд
Бразилия, Мексика, Польша, Россия, ЮАР и Турция
Помимо отчёта BIS, подтверждения того, что в мире много где "лихорадит" недвижимость, Вы можете найти повсеместно. Так, к примеру, в США сейчас рекордно низкий уровень интереса рынка к ипотеке.
В Евросоюзе проблемы в строительной сфере.
А китайский рынок недвижимости как начало лихорадить ещё во время коронавируса, так и не закончило до сих пор.
Я достаточно хорошо аргументировал точку зрения оппонента, теперь хочу аргументировать свою.
А теперь давайте подумаем, почему так произошло?
Моя обычная точка зрения по подобным вопросам строится на двух незыблемых постулатах:
- ценность недвижимости вечна и неоспорима, так как является одной из базовых потребностей человека;
- её реальная стоимость зависит от длинного списка локальных факторов, так как недвижимость на то и недвижимость, потому что не двигается, и привязана к месту.
И можно было бы просто остаться на этой точке зрения, и обоснованно заявить "везде будет по-разному", но мне захотелось объяснить оппоненту и самому себе причину столь яркого тренда на глобальное падение реальной стоимости квадрата. Объяснить можно предельно простым образом - проведя линию сквозь все три региональных графика на временной отметке 1-го квартала 2022-го года.
Думаю, что и без моих напоминаний ясно, какое событие произошло в 1-м квартале 2022-го и длится до сих пор. Дело в том, что обозначенный тренд на самом деле противоестественен для рынка. В большинстве стран он был вызван серьёзным геополитическим шоком. Не верите? Посмотрите в разрезе среднего по всем странам, чтобы не отвлекаться на рекордсменов типа Турции.
Развитые страны, развивающиеся, среднее по всем странам
На какие мысли нас это наталкивает? Во-первых, на то, что как бы ни пытались уничижать влияние нашей страны на международную конъюнктуру, на самом деле наши потрясения такого масштаба отзываются эхом настолько, что образовываются многие причины даже для образования глобального тренда на падение реальной стоимости недвижимости. И дело не в поколениях и их интересах, или появлении новых инвестиционных инструментов.
Во-вторых, на то, что если недвижимость живёт в покое, а в стране выстраивается здоровая экономическая политика, то квадратный метр будет спокойно себе дорожать. Сейчас приведу график от того же BIS в редакции ЭКОНС на русском, где Вы увидите динамику реальных цен на жильё, и поймёте, что в большинстве из тех стран, где здоровая экономическая политика строилась последние 13 лет, недвижимость в реальной цене прибавляла. Отдельное внимание уделено сравнению с концом 2019-го, ведь сразу после него к нам с визитом зашёл ковид, который расшатал рынки многих стран.
Отдельно отмечу, что Россия является антирекордсменом по падению реальной стоимости недвижимости. Настолько сильно за 13 лет обесценился тот рубль, который собственник получит за продажу своего жилья. Что наталкивает на мысль - а так ли дорога в России недвижимость, если за 13 лет реальная её ценность стала на треть меньше? Может просто экономическая политика даёт настолько плачевные результаты, что несмотря на рост ценника в номинальном выражении, реального роста благосостояния либо нет, либо его катастрофически недостаточно, хотя нам говорят совершенно другое?
Ну а если у Вас иное мнение - буду рад увидеть его в комментариях. Только обоснованно, пожалуйста, без бросков степлеров.
Всем добра!
