Рынок недвижимости полон сюрпризов. Но только в том случае, если нет ясного понимания механики его работы. Если она есть, то, что на нем происходит и даже будет происходить, не несет ничего неожиданного. Все неопределенности в этом случае проистекают не от самого рынка, а от внешних для него факторов. Каковы эти факторы, таков и рынок. Именно исходя из знаний законов механики рынка мы и ответим сейчас на вопрос, поставленный в заголовке.
Предварительно замечу, такой ответ не может быть односложным. Если вам нужно знать точную цифру, сколько денег нужно просить в ноябре за вашу квартиру в Медведково – точного ответа в этом тексте вы не найдете. Конкретный объект требует конкретной оценки с выездом специалиста на место. Зато из этого текста вы узнаете, как будет вести себя рынок, к чему следует быть готовым, и как на все это оптимально реагировать.
Первое, что вам нужно понимать, это какой рынок сейчас, и как он к этому пришел. То есть, почему он сейчас такой, а не какой-то иной.
В прошлом году рынок был в стрессе. В ступоре. О механике прохождения этого стресса, и о том, что должно было получится на выходе, я когда-то писал. Если совсем коротко, за год накопился отложенный спрос, а предложения было частично реализовано по ценам срочной продажи, то есть нижерыночным. Поэтому зимой рынок оживился. Кто-то решил, что нужно успеть купить «на низах», кто-то привычно подумал: «А жизнь-то налаживается!», короче, причин было много. Они и вызвали оживление.
Это оживление было неравномерным. Ожидания продавцов и покупателей немного отличались. Покупатели были настроены на серьезный торг, а продавцы, которые этот серьезный торг принимали, в этом году с рынка основном уже ушли, т.е. все продававшееся в срочном режиме было уже продано. В общем, рынок бурлил, но цены предложения стояли на месте.
Летом особых изменений в этом бурлении не прогнозировалось. Представления о цене покупателей и продавцов медленно сближались, но тут случилось очередное падение курса рубля. Многие владельцы валют посчитали это падение серьезным аргументом для выхода рынок. И в самой середине лета рынок забурлил сильнее.
Бурление подхватило и некоторых альтернативщиков, то есть тех, кто, продавая свою недвижимость, должен одновременно что-то купить взамен. Некоторые из этих продавцов были на рынке с прошлого года. На скидки, которые просили в прошлом году, они были не готовы, но скидки поменьше, которые им предложили этим летом, они в свете своего долгого ожидания сочли за большую удачу. И приняв на этих «удачных» условиях авансы, вышли на рынок уже как покупатели.
В результате к концу июля и началу августа бурление дошло до такого предела, что подменные номера таких площадок как Циан, уже не справляются со звонками.
Это текущая ситуация. Чего ждать дальше?
Нужно понимать, что очередное падение курса рубля обычно не означает автоматического роста цен. Это означает рост активности. Цены на квадратные метры, например, в Москве, это поднимает только в узких сегментах рынка, относящихся к элитным, где цены традиционно считаются в долларах или евро. В целом, это вызывает только оживление рынка, как это было, например, в 2014-м году, после чего начинается довольно длинная стагнация.
Оживление тут естественно и закономерно, поскольку многие потенциальные покупатели копят на недвижимость в валюте, и денег у них становится больше настолько, насколько просел рубль. Соответственно, эти деньги оказываются на рынке. Что важно, не только те деньги, которые образует возникшая разница в курсе, а все деньги, которые были накоплены у тех, кто решил, что пора.
К ним прибавляются держатели накопления в рублях. Которые вдруг довольно быстро стали в полтора раза дешевле. Они начинают нервничать, и пытаются эти рубли куда-то вложить.
Но тут имеет смысл понимать, как все работает дальше.
А дальше рубль после просадки обычно немного откатывается назад. Долларовые и евровые покупатели уходят с рынка, как и их деньги. Что опять-таки важно - все деньги, которые они могли потратить на рынке недвижимости теперь наоборот с этого рынка уходят. Целиком. А рублей на нем особо не прибавляется. Более того, те, у кого они были, уже потратили их на волне всеобщего энтузиазма, удовлетворив как накопленный, так отчасти и будущий спрос. В то время как те «хитрые» люди, которые просто спасали свои деньги через бетонометры, пытаются снова уйти в деньги. Бетонометры оказываются на рынке, и в результате всего этого предложение существенно начинает существенно превышать спрос. И цены проседают. Если, конечно, их не поддержит что-то еще.
Таков механизм процесса.
Чего ждать сейчас?
А вот тут однозначного ответа нет. Дело в том, что параллельно с этим процессом происходит инфляция. Соответственно то, что подразумевается как справедливая цена на недвижимость, растет вместе с ней. А риск усиления инфляции сейчас очень велик.
Еще один фактор – коррекция курса рубля после падения. Обычно она происходит и в целом заметна, но сегодня на дворе не совсем обычные времена. Вероятность, что курс и в это раз немного откатится назад, большая, но совсем не равна 100%, и пока не очевидно, с каких высот, точнее – низов будет этот откат.
Что же мы получаем в результате?
Если падение курса продолжится, то нас ждет горячая осень и даже рост цен в некоторых сегментах. Если он просто затормозится, рынок будет питать инфляционное давление, и оживление продолжится, пока его не охладит некоторый рост цен. И уже после наступившего равновесия начнется очередная стагнация.
Если же рубль откатится, например, к весенним значениям, это охладит рынок быстрее, но не затормозит совсем. Он будет активен, и его охлаждение будет все равно плавным. Вероятнее всего, этому охлаждению будет препятствовать инфляция. Но цены какое-то время будут держаться на текущем уровне, в отдельных случаях чуть выше этого уровня.
Почему в последнем случае цены не упадут?
Изменилось направление финансовых потоков населения. Многие перестали ездить за рубеж и тратить там те ежегодные миллиарды долларов, которые этот коллективный турист тратил на отдых. С начала ковидных времен это приличные деньги, которые у многих скопились на счетах и в матрасах, и теперь часть из них оказывается на рынке недвижимости. Логика людей тут простая, а во что еще сейчас вкладывать?
Второй момент, любые изменения и перестроения в экономике сопровождаются появлением так называемых новых денег. То есть какие-тот деньги возникают у новых людей. Сопутствующие СВО изменения в устройстве экономики имеют своих «новых», и появившиеся у них деньги также выходят на рынок.
Соответственно, чего не следует ожидать этой осенью, так это стагнации и падения цен. Она, если и вероятна, то уже совсем ближе к концу года и при существенном откате курса рубля. Однако, все эти соображения строятся на том, что ситуация в целом и вокруг будет стабильной, и продолжатся те процессы, которые мы видим сейчас, в то время как других событий, заметно влияющих на рынок недвижимости, не произойдет.
Надеяться на это в наше турбулентное время можно, но рассчитывать и целиком полагаться не следует. Соответственно, не следует полагаться и на те рекомендации, которые я в свете вышеизложенного далее приведу. Думайте своей головой и сверяйте все это с тем, что происходит. После того, как я написал это текст, наверняка что-то будет происходить.
Итак, те, кто хочет что-то продать, активный рынок – это ваш рынок. Пользуйтесь. Не спешите делать скидки первому появившемуся покупателю, рынок сейчас идет на встречу вам, а не ему. Но это движение не вечно, и в наши неспокойные времена может в любой момент закончится. Не увлекайтесь.
Если вы хотите что-то купить, не затягивайте. К концу года вы можете увидеть уже немного другие цены, и эти цены могут вас не обрадовать. Но и покупать на ажиотаже абы что тоже не следует. Если не срастается купить то, что вас в какой-то мере устраивает, дождитесь момента, когда рынок станет поспокойнее, а продавцы посговорчивее. Только внимательно отнеситесь к тому, в чем хранить сбережения. И, к слову, сговорчивые продавцы остались на рынке и сейчас, так что, если нашли такого, не упускайте момент.
Если вы продаете одну недвижимость, чтобы купить другую (я имею виду в той же стране), не спешите давать скидку первому покупателю, даже, если вы продаете свою трешку в пятиэтажке уже второй год. Сейчас такая ситуация, что вслед за первым придет и другой. Это скажет вам сейчас любой честный практикующий риэлтор, которому важно не просто тупо срастить сделку и срубить комиссию, а срастить сделку, учитывая интересы клиента.
Отдельное слово о новостройках. Льготная ипотека и близкие к нулевым ставки на некоторые строящиеся объекты привели к тому, что цены на так называемую первичку (квартиры и апартаменты от застройщика) выросли и стали менее привлекательны даже для ипотечников-льготников. В резерве у застройщиков к весне скопилось много чего интересного, а у них хорошие аналитики. Они используют момент, чтобы распродать этот запас, в то время, как новых проектов становится меньше.
Я это не к тому, что надо срочно бежать и ловить студию в человейнике, я это к тому, что, если вы планируете купить то, что сейчас строят, осенью могут быть относительно адекватные предложения.
Моментом могут воспользоваться инвесторы – физические лица и ИП. Застройщики не любят держать нераспроданные квартиры на своем балансе и часто продают таким инвесторам пулы квартир с некоторой скидкой. Если вы именно такой инвестор, и у вас есть несколько десятков миллионов рублей, шансы на этом заработать у вас были зимой и этой весной, но и осенью еще могут быть хорошие предложения.
Про ипотеку. Скачки курса - повышение ставки - ухудшение условий ипотеки. Такая логическая связка действительно есть и работает на охлаждение рынка, но срабатывает не сразу. Кроме того, многое зависит от того, как соотносится повышенный процент с инфляцией. И от доли льготной ипотеки, которая подчас мало зависит от процентной ставки ЦБ.
Про нежилые помещения нужно писать отдельную статью. Там происходило много интересного, от мощного роста спроса на складские помещения до увеличения спроса на аренду офисов. Думаю, осень даст новые тенденции, но это отдельная тема, т.к. дифференциация спроса среди нежилых помещений существенно больше, и знания о сегментах рынка более специфичны.
Ну, и не думайте, что все будет точно, как я написал. У меня за плечами большой опыт, который дает знания о том, как будет работать механика рынка недвижимости в тех или иных обстоятельствах, но моя фамилия не Нострадамус, и грядущих внешних для рынка обстоятельств я не знаю. Подозреваю, их никто сейчас не знает, поэтому просто внимательно следим за происходящим. Держите «руку на пульсе». Мы держим тут, более развернуто в нашем канале на телеграмм, а за личными консультациями имеет смысл идти сюда.
В общем, удачи!
